Konkretne ceny gruntów są „zablokowane”?

Obecnie na rynku doradztwa w zakresie konkretnych cen gruntów w Binh Thuan poważnie brakuje ofert, chociaż wszyscy wiedzą, że w prowincji znajduje się lista 45 projektów oczekujących na wycenę konkretnych cen gruntów, co oznacza, że popyt jest duży.

Firma konsultingowa zajmująca się wyceną gruntów rezygnuje

Jest teraz koniec maja 2024 roku. Gdyby termin wyznaczony na koniec pierwszego kwartału 2024 roku miał na celu obliczenie konkretnych cen gruntów dla 3 dużych projektów z bardzo jasną determinacją na spotkaniu Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, które odbyło się na początku stycznia 2024 roku, w celu wdrożenia planu rozwoju społeczno -gospodarczego na rok 2024, nie byłoby to możliwe. W tamtym czasie wyznaczenie takiego terminu dla NovaWorld Phan Thiet i 2 parków przemysłowych Tan Duc i Son My 1 było uzasadnione, ponieważ obliczenie konkretnych cen gruntów dla 3 projektów, które powstały w drodze do usunięcia przeszkód, zwłaszcza w przypadku NovaWorld Phan Thiet, było wspierane przez rząd centralny. W najbliższym czasie skupimy się na przeglądzie wyników wyceny jednostki konsultacyjnej w szeregu kwestii, które nie gwarantowały gromadzenia informacji i metod obliczeniowych. Następnie sektor funkcjonalny zwrócił się do jednostki konsultacyjnej o uzupełnienie, uzupełnienie i przesłanie wyników konsultacji wyceny projektu do prowincjonalnej rady ds. wyceny w celu podjęcia dalszych kroków.

Wiele projektów czeka na ustalenie konkretnych cen gruntów. Zdjęcie: Dinh Hoa

Jednakże 5 lutego 2024 r. wydano Dekret 12/2024 zmieniający i uzupełniający szereg artykułów Dekretu Rządu nr 44/2014 regulującego ceny gruntów oraz Dekretu Rządu nr 10/2023 zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów dekretów regulujących wdrażanie ustawy o gruntach. Zawierają one przepisy regulujące obliczanie wskaźników produkcji i nakładów metodami, które – zdaniem firm konsultingowych – nie są tak jasne, jak Dekret 44 i Okólnik 36. Ponadto, istnieją również przepisy dotyczące odpowiedzialności jednostek konsultingowych w zakresie cen gruntów, które są bardzo jasne. W związku z tym firmy zażądały odstąpienia od wyceny i nie zażądały zwrotu poniesionych kosztów.

Zdaniem osób zainteresowanych wyceną gruntów, ta wiążąca odpowiedzialność sprawia, że firmy konsultingowe, które są już zdezorientowane i nie wiedzą, jak obliczać ceny gruntów zgodnie z dekretem 12/2024, zwłaszcza metodą nadwyżkową, zdecydowały się na anulowanie umowy konsultingowej i zażądały jej rozwiązania z zerową stawką. Oczywiście sytuacja ta staje się bardziej oczywista, gdy dodatkowo osoba, która ustaliła cenę gruntu, została aresztowana w związku ze sprawą w prowincji. W związku z tym do tej pory na rynku doradztwa w zakresie cen gruntów w Binh Thuan występuje poważny niedobór podaży, chociaż wszyscy wiedzą, że w prowincji istnieje lista 45 projektów oczekujących na wyliczenie cen gruntów, co oznacza, że źródło popytu jest duże.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska prowincji Binh Thuan uważa, że w obecnym okresie liczba jednostek konsultacyjnych uczestniczących w wycenie gruntów jest bardzo mała. Z powodu licznych przeszkód, departament proponuje również nowelizację Dekretu 12/2024. Delegat Zgromadzenia Narodowego, Dang Hong Sy z prowincji Binh Thuan, również zwrócił uwagę na powyższą sytuację. Delegat stwierdził, że największym problemem jest obecny sposób obliczania cen gruntów. Pomimo nowelizacji i uzupełnień dekretu, większość miejscowości nie jest w stanie obliczyć cen gruntów, aby przydzielić je do projektów i podjąć dalsze kroki. To opóźnienie prowadzi do marnotrawstwa zasobów gruntowych i utraty dochodów budżetowych.

Znajdź proste sposoby obliczania cen gruntów

Według kierownictwa Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, brak jednostek konsultacyjnych uczestniczących w konkretnych wycenach gruntów w celu obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych jest jedną z przyczyn powolnego ustalania cen gruntów. W rzeczywistości kompetencje rzeczoznawców majątkowych są nadal niewielkie i nie spełniają wymogów w zakresie organizowania cen gruntów; nie zaproponowano konkretnych rozwiązań i uzupełnień procedur związanych z ustalaniem cen gruntów; koordynacja z członkami Rady oraz departamentami, oddziałami i sektorami nie była zbyt dobra i nie była terminowa w rozwiązywaniu problemów związanych z ustalaniem cen gruntów.

Fakt, że jednostki konsultingowe uczestniczące w wycenie gruntów obawiają się obecnie odpowiedzialności, doprowadził do sytuacji zrywania umów konsultingowych. Ostatecznie wynika to z faktu, że obecna metoda ustalania cen gruntów jest niejasna, zwłaszcza metoda nadwyżkowa, która niesie ze sobą wiele potencjalnych zagrożeń, dane wejściowe są niekompletne i nieaktualne, a dane do obliczania przychodów i kosztów rozwoju opierają się wyłącznie na założeniach. W związku z tym każda jednostka konsultingowa stosuje różne metody, podając bardzo zróżnicowane, niewystarczająco wiarygodne ceny gruntów. Tymczasem w prowincji nadal występują projekty, które nie posiadają wystarczających informacji i warunków do ustalenia konkretnych cen gruntów, takich jak brak planu zagospodarowania przestrzennego lub szczegółowego planu, co również przyczynia się do spowolnienia procesu wyceny gruntów.

Według pana Tran Nguyen Loc, Dyrektora Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, w najbliższym czasie departament będzie nadal powiadamiał i zapraszał jednostki konsultacyjne ds. wyceny gruntów, kontaktował się z jednostkami Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, Ministerstwa Finansów oraz sąsiednimi prowincjami i miastami w celu znalezienia jednostek konsultacyjnych. W przypadku dalszego nieznalezienia jednostki konsultacyjnej, departament pilnie przekaże treść zalecenia Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu w celu powołania interdyscyplinarnej grupy roboczej w celu ustalenia cen gruntów. Jednocześnie departament doradza Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu uregulowanie szeregu czynników kształtujących przychody i koszty rozwoju działek i obszarów gruntowych metodą nadwyżkową przy ustalaniu konkretnych cen gruntów w prowincji Binh Thuan zgodnie z postanowieniami Klauzuli 8, Artykułu 1 Dekretu Rządowego nr 12/2024/ND-CP z dnia 5 lutego 2024 r.

Pan Loc dodał, że obecnie ustawa o gruntach z 2024 roku oraz projekt dekretu w sprawie cen gruntów, będące przedmiotem konsultacji Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z rządem w celu ich ogłoszenia, zawierają wiele nowych poprawek. Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska kontynuuje syntezę raportów dla Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, aby uzupełnić je i uwzględnić w projekcie dekretu. Należy proaktywnie analizować i uważnie śledzić nowe przepisy, aby doradzać w zakresie ustalania cen gruntów.

Delegat Zgromadzenia Narodowego z Binh Thuan, Dang Hong Sy, powiedział: „Jeśli ustawa o gruntach z 2024 r. i dokumenty ją wprowadzające zostaną wydane terminowo i spełnią wszystkie warunki, powinny wejść w życie już 1 lipca lub 1 sierpnia 2024 r. Należy zwrócić uwagę na wprowadzenie łatwego w implementacji systemu obliczania cen gruntów, aby urzędnicy, pracownicy służby cywilnej i urzędnicy publiczni w agencjach i jednostkach doradzających w tej sprawie mogli to zrobić bez problemu”.

Źródło