Przypadek „klienta, który uniknął 5 miliardów długów”: zapadł podobny wyrok

Vụ 'khách hàng thoát khoản nợ 5 tỉ': Đã có một bản án tương tự - Ảnh 1. — Ilustracja z Chat GPT

Jednak wcześniej, w 2024 roku, Sąd Ludowy w dystrykcie Cau Giay ( Hanoi ) również ogłosił podobny wyrok. Z tą różnicą, że tym razem powodem jest klient.

Mieszkanie prawie zapłacone, ale projekt nadal jest pustym terenem

Zgodnie z aktami sprawy, 28 lutego 2022 r. pani Nguyen Thi Thuy G. została przedstawiona przez R. Company jako kandydatka na kupno apartamentu w ośrodku wypoczynkowym w Phu Quoc, w który zainwestowała MT Group.

Aby kupić mieszkanie w tym projekcie, 9 marca 2022 r. pani G. otrzymała przeniesienie prawa do negocjacji umowy kupna-sprzedaży (V103) z inną osobą, panem Truong Vu Th.

Jednakże, dokonując pierwszej wpłaty (500 milionów VND), pani G. przelała pieniądze na rachunek firmy R. (określonej jako firma pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dla MT Group). Zgodnie z umową między panią G. a panem Th., pan Th. przeniósł na panią G. wszystkie swoje prawa i obowiązki wynikające z dokumentu V103.

Po podpisaniu tej umowy Pani G. przekazała kolejną zaliczkę S. Real Estate Company (w skrócie S. Company) - jednostce wyznaczonej przez inwestora projektu, MT Group, do pełnienia funkcji pośrednika i badania potrzeb klientów kupujących nieruchomości.

Następnie pani G. wpłaciła pięć depozytów na kwotę ponad 19 miliardów VND (z czego kapitał własny pani G. wynosił 2,4 miliarda VND, a pożyczka bankowa wynosiła 16,9 miliarda VND).

Jednakże za pośrednictwem mediów pani G. dowiedziała się, że część projektu pochodzi z terenów przeznaczonych pod obronność kraju, w związku z czym inwestor projektu (MT Group) nie dopełnił jeszcze procedur prawnych dotyczących gruntów, aby mogły zostać wystawione na sprzedaż.

W momencie wniesienia sprawy do sądu projekt znajdował się na pustym terenie, z nieukończoną infrastrukturą i bez żadnej zabudowy.

Następnie Pani G. spotkała się i wielokrotnie wysyłała maile z prośbą o dostarczenie dokumentów prawnych potwierdzających, że projekt kwalifikuje się do prowadzenia działalności gospodarczej, a także o podpisanie umowy sprzedaży, jednak Spółka S. nie spełniła tej prośby.

Następnie Spółka S. wysłała wiadomość e-mail z żądaniem jednostronnego rozwiązania umowy i ogłosiła, że nie zwróci całej wpłaconej przez Panią G. kaucji (2,4 mld VND).

W związku z tym Pani G. wniosła pozew przeciwko Spółce S. do sądu, domagając się unieważnienia wszystkich umów depozytowych podpisanych ze Spółką R., dokumentu przeniesienia umowy depozytowej podpisanego z panem Th. (pierwszym klientem Spółki S.) oraz unieważnienia umowy kredytowej podpisanej przez Panią G. z bankiem.

Przed sądem pani G. twierdziła, że pan Truong Vu Th. i spółka S. dostarczyli niepełnych i nieprawdziwych informacji na temat dokumentu umowy nr V103 podpisanego przez pana Th. ze spółką S. dnia
13 grudnia 2021 r. Ponadto Spółka S. podała również niepełne i nieprawdziwe informacje dotyczące statusu prawnego projektu.

Firma maklerska, ale otrzymuje pieniądze ze sprzedaży aktywów

Podczas debaty na rozprawie przedstawiciel składu orzekającego wyjaśnił, że Spółka S. została wyznaczona przez MT Company (inwestora) wyłącznie do działania jako jednostka maklerska, zajmująca się doradztwem i prezentowaniem klientom produktów z zakresu nieruchomości w celu pomocy klientom w wyborze produktów odpowiadających ich potrzebom.

Podczas rozprawy przedstawiciel spółki S. przedstawił dokument opatrzony pieczęcią spółki MT, w którym stwierdzono: „Spółka S. będzie odpowiedzialna za doradztwo, wyszukiwanie, wprowadzanie i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami dla biznesu, marketing, wprowadzanie i wspieranie inwestorów i klientów w przeprowadzaniu procedur związanych z zakupem nieruchomości w ramach projektu”.

Zespół Orzekający uważa, że w dokumencie tym nie ma treści wskazującej na to, że inwestor zezwala Spółce S. na przyjmowanie depozytów za aktywa, rejestrowanie wartości aktywów, ani treści, na które strony wyraziły zgodę.

Jest to działanie sprzeczne z przepisami ustawy o prawach podmiotów obrotu cywilnego, jest to działanie wykraczające poza zakres zezwolenia inwestora zawartego w ww. dokumencie.

W wyniku przesłuchania na rozprawie pozwana spółka S. nie była w stanie przedstawić żadnych dodatkowych dokumentów ani dowodów wskazujących na to, że miała prawo do wykonania transakcji umowy depozytu i przyjęcia depozytu, ani nie istniał żaden dokument upoważniający spółkę S. do wydania dokumentu wzywającego panią G. do podpisania umowy sprzedaży.

Tym samym kwalifikacja do podpisania pokwitowania wpłaty, jak również transakcji depozytowej Spółki S. jest niezgodna z prawem.

Ponadto należy przyjąć, że w momencie, gdy Spółka S. powiadomiła Panią G. o zamiarze podpisania umowy, projekt spełnił wszystkie warunki umożliwiające jego wystawienie na sprzedaż.

Przedstawiciel Spółki S. nie przedstawił jednak na rozprawie żadnych dokumentów prawnych, które by potwierdzały, że w chwili wydania zawiadomienia o przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w grudniu 2022 r. inwestor tego projektu miał wystarczające warunki do otwarcia sprzedaży.

Transakcje są nieważne z powodu nielegalności

W oparciu o powyższe ustalenia sąd stwierdził, że spółka R. zajmowała się pośrednictwem i doradztwem w obrocie nieruchomościami i że spółka ta zezwoliła pani G. na wpłacenie depozytu na zakup apartamentu o kodzie V103 o powierzchni 216 metrów kwadratowych w ramach projektu w Phu Quoc o wartości transferowej przekraczającej 24,2 miliarda VND.

Po rozważeniu wszystkich szczegółów ustalono jednak, że projekt ma zostać zlokalizowany w dzielnicy A (miasto Phu Quoc, prowincja Kien Giang ) i zgodnie z harmonogramem, w drugim kwartale 2024 r. zostaną ukończone prace architektoniczne i oddane do użytku.

Zatem w momencie ogłoszenia na portalu Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska (istniejącym jeszcze w momencie przeprowadzania rozprawy) projekt ten nie kwalifikował się do sprzedaży i nie kwalifikował się do otrzymania depozytów.

Spółka R. zapisała w umowie depozytowej, że zezwoliła Stronie B (Pani G.) na wpłacenie depozytu na zakup konkretnego mieszkania o nazwie V103, o powierzchni 216 metrów kwadratowych i wartości transferowej, która jest sprzeczna z przepisami prawa o przeniesieniu własności mieszkań.

Ponadto, w toku całego postępowania sądowego, spółka R. nie udowodniła swojego prawa do uzyskania od inwestora zgody na prowadzenie doradztwa maklerskiego i przyjmowanie depozytów na powyższy projekt od klientów. W związku z tym wniosek powoda o wniesienie pozwu jest w pełni zasadny i zgodny z przepisami prawa.

Pani G. dokonała transakcji depozytowej w Spółce R., ale Spółka S. kontynuowała przenoszenie prawa do rejestracji zakupu powyższej nieruchomości. W związku z tym, za tę samą nieruchomość, dwie spółki przejęły odpowiedzialność za Panią G.

Skład orzekający ustalił: Wartość transferowa, na którą pani G. zgodziła się ze spółką R., równa całkowitej wartości nieruchomości i wyniosła 24,2 miliarda VND.

Następnie spółka S. zaksięgowała depozyt w wysokości 24,2 mld VND, co jest niezgodne z prawem, ponieważ nie można tego uznać za kwotę zabezpieczającą wykonanie umowy, lecz za całą jej wartość. Umowa może zostać zrealizowana dopiero po przeniesieniu własności.

Jednocześnie Spółka S. nie jest uprawniona do podpisania umowy przeniesienia lub sprzedaży aktywów w ramach powyższego projektu, ponieważ nie jest inwestorem. Fakt, że Spółka S. występuje w celu otrzymania pieniędzy i negocjacji transakcji z Panią G., jest całkowicie niezgodny z prawem.

„W związku z tym umowy te należy uznać za całkowicie nieważne, a pozew powoda jest całkowicie uzasadniony” – podkreślili sędziowie.

Umowa kredytowa anulowana, a dwie firmy muszą zapłacić powodowi

W oparciu o powyższe ustalenia i oceny, panel sędziowski uznał dokument przeniesienia własności umowy V103 pomiędzy panią G. i panem Th. za całkowicie nieważny; umowę V103 podpisaną pomiędzy panem Th. i spółką S. za całkowicie nieważną; a umowę depozytową podpisaną pomiędzy panią G. i spółką R. za całkowicie nieważną.

Na podstawie tych nieważnych transakcji sąd nakazał Spółce R. zapłatę na rzecz Pani G. kwoty 500 milionów wraz z odsetkami w wysokości 118 milionów.

Spółka S. musi zwrócić Pani G. kwotę główną 1,9 mld wraz z odsetkami w wysokości 448 mln.

Ponieważ powyższe umowy były nieważne, umowa kredytowa, którą pani G. podpisała z bankiem, również była nieważna. Jednakże do czasu rozprawy spółka S. spłaciła całą kwotę pożyczki, którą pani G. podpisała z bankiem, więc nie było potrzeby ponoszenia konsekwencji.

HA CHAU

Source: https://tuoitre.vn/vu-khach-hang-thoat-khoan-no-5-ti-da-co-mot-ban-an-tuong-tu-20251008232456275.htm