Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente explica proposta de abandono do método do excedente para valoração de terras

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Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe 3 métodos para valoração de terras

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente disse que esta agência acaba de enviar um despacho oficial ao Ministério da Justiça solicitando avaliação do Decreto que altera e complementa uma série de artigos do Decreto nº 44/2014/ND-CP sobre preços de terras e do Decreto nº 10/2023/ND-CP sobre alteração e complementação de uma série de artigos de decretos que orientam a implementação da Lei de Terras.

Notavelmente, no conteúdo do projeto de Decreto, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TNMT) propôs alterar e complementar o método de avaliação de terras no sentido de regulamentar três métodos de avaliação de terras, incluindo: método de comparação, método de renda; método do coeficiente de ajuste do preço da terra.

Assim, em comparação com o Decreto n.º 44/2014/ND-CP, o projeto de Decreto reduziu dois métodos de avaliação de terras. Especificamente, integra o método de dedução ao método de comparação e não utiliza o método do excedente para avaliar terras.

Explicando isso, o Relatório do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente declarou que o método do excedente é um método de avaliação de terras que calcula a receita total presumida de desenvolvimento da propriedade menos o custo total presumido de desenvolvimento.

Assim, o cálculo da receita total presumida de desenvolvimento de imóveis deve ser baseado em: Preço de transferência, preço de aluguel, tempo de venda, taxa de venda, tendências e flutuações do preço de transferência, preço de aluguel futuro, taxa de ocupação... e deve descontar o fluxo de caixa para o tempo de avaliação de acordo com a taxa de juros de empréstimo do banco; o cálculo do custo total presumido de desenvolvimento de imóveis, além de ser baseado nas normas e preços unitários emitidos por agências estaduais competentes, também depende do tempo de construção, taxa de construção para cada ano, custos de contingência, custos de juros de empréstimo, lucros do investidor levando em consideração fatores de risco, custos de publicidade e vendas...

De acordo com o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, o cálculo dos fatores presumidos acima mencionados sobre a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento é muito complexo, os resultados da avaliação são incertos, imprecisos e apresentam grandes erros (para o mesmo terreno, a simples alteração de um indicador nos fatores presumidos alterará os resultados da avaliação), além de ser facilmente explorável e representar riscos para os avaliadores de terras e para aqueles que decidem sobre preços de terras específicos em determinadas localidades. Esta é a principal causa de dificuldades e atrasos na determinação, avaliação e tomada de decisões específicas no passado.

Por outro lado, no mercado imobiliário, o terreno sempre existe primeiro, e seu preço é determinado antes do processo de criação do imóvel, por isso é inadequado presumir que se deve estimar o valor do imóvel no futuro e depois determinar o preço do terreno, fazendo com que o preço do terreno dependa do método de negócio imobiliário do investidor, não refletindo o verdadeiro valor de mercado do terreno.

De acordo com o espírito da Resolução 18-NQ/TW, o método de determinação do preço da terra deve garantir a conformidade com os princípios de mercado. Portanto, o projeto de Decreto não aplica o método do excedente para determinar o preço da terra para calcular as obrigações financeiras dos usuários da terra e a compensação quando o Estado recupera terras, o que é consistente com a política do Partido.

A submissão do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente declarou que, para superar as limitações na não aplicação do método do excedente, o projeto de Decreto alterou e complementou o conteúdo do método de comparação, no qual orienta a avaliação de terrenos e áreas de terra que ainda não investiram em infraestrutura técnica com base na combinação da técnica de dedução para deduzir o custo do investimento em infraestrutura técnica e, ao mesmo tempo, é complementado com a regulamentação de que, ao determinar os preços dos terrenos, o método do coeficiente de ajuste anual deve ser aplicado para comparação e verificação para garantir a precisão dos resultados da avaliação dos terrenos.

"A regulamentação de três métodos de avaliação de terras (comparativo, de renda e coeficiente de ajuste do preço da terra) garantiu a cobertura de todos os casos de avaliação de terras que atendem à gestão estadual de terras", declarou a submissão do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Muitas opiniões se preocupam com o "bloqueio" do projeto se o método do excedente for abandonado para avaliar a terra.

Muitas opiniões estão preocupadas que, se o método do excedente for abandonado, isso pode dificultar a avaliação de terras por projetos, causando congestionamento.

De acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh , recentemente, até 87% dos projetos na cidade foram avaliados usando o método do excedente.

"O método do excedente é um método científico e internacionalmente reconhecido de avaliação de terras. Recomendamos fortemente que o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente e o Governo mantenham o método do excedente para avaliação de terras", propôs o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh.

O representante da Associação de Avaliação do Vietnã afirmou que o método do excedente é adequado para a avaliação de terrenos em novos projetos de investimento em desenvolvimento. Outros métodos de avaliação não são elegíveis para aplicação. Se abandonado, pode dificultar a avaliação de terrenos para projetos, causando congestionamento.

"Cada método é adequado para diferentes tipos. Por exemplo, os métodos de comparação e de renda são usados para determinar os preços de terrenos para uso atual. O método do excedente é usado para determinar os preços de terrenos para uso futuro. O método atual de determinação do preço de terrenos não pode ser aplicado ao futuro. No mercado, nem todos os projetos possuem ativos semelhantes para aplicar o método de comparação. Se o método do excedente for abandonado, determinar os preços de terrenos para projetos de desenvolvimento será muito difícil", disse o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da Associação de Avaliação do Vietnã.

Segundo relatos das localidades, a oferta de novos projetos habitacionais nos primeiros 6 meses deste ano tem diminuído acentuadamente. O principal motivo são problemas legais, incluindo a avaliação de terrenos. As empresas acreditam que o despacho do Primeiro-Ministro sobre a remoção de dificuldades na avaliação de terrenos é uma base importante para que o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e as localidades revisem e reconsiderem o sistema de documentos legais relacionados, especialmente os métodos de avaliação de terrenos, para que sejam ajustados de forma sincronizada e mais adequada ao mercado.

Com base em opiniões de empresas e associações, a Federação de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) também compartilha a opinião de que eliminar o método do excedente dificulta a avaliação de terras.

A VCCI enfatizou que o método de comparação apresenta limitações em termos de dados comparativos, pois as informações da transação costumam ser difíceis de comparar com o imóvel a ser avaliado, exigindo muitas informações claras e precisas sobre a transação, enquanto, na realidade, o preço da transação no papel e o preço real da transação muitas vezes não são os mesmos. O método do coeficiente de ajuste do preço do terreno também apresenta limitações semelhantes, pois se baseia em dados comparativos e também enfrenta deficiências em termos de informações e dados de entrada.

A VCCI também acredita que o método do excedente é um dos métodos de avaliação imobiliária aplicados por organizações profissionais de avaliação, especialmente na avaliação de terrenos com potencial de desenvolvimento. Isso significa que o valor do terreno foi calculado para alcançar o melhor e mais eficaz uso, de acordo com os princípios de mercado. A remoção do método do excedente no projeto pode causar inconsistências nos documentos legais relacionados à avaliação imobiliária. Com o objetivo da administração pública, manter o método do excedente no método de avaliação de terrenos proposto pela VCCI, a remoção do método do excedente pode causar dificuldades no processo de implementação da avaliação de terrenos.

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