Sou proprietário de um grande terreno, que subdividi para construir casas e vendê-las. No entanto, ao realizar os procedimentos para a subdivisão, o projeto foi reprovado devido ao tamanho reduzido dos lotes. Diante disso, o comprador sugeriu que ambas as partes comparecessem a um cartório para formalizar a transação de compra e venda.
Poderia me explicar a diferença entre um documento autenticado e um documento não autenticado? O que devo fazer nessa situação?
O leitor Van Dam enviou uma pergunta ao jornal Thanh Nien.
Consultor
O tabelião Quách Chí Đức (Cartório de Trần Thanh Hải, Cidade de Ho Chi Minh) fornece as seguintes orientações sobre como distinguir entre um documento autenticado e um documento não autenticado:
Um relatório de oficial de justiça é um documento que registra um evento ou ação real testemunhada diretamente por um oficial de justiça, preparado a pedido de um indivíduo, agência ou organização, de acordo com as disposições do Decreto 08/2020/ND-CP.
A autenticação notarial é o ato pelo qual um tabelião de uma organização de autenticação notarial certifica a autenticidade e a legalidade de contratos e outras transações civis por escrito, garantindo que as traduções de documentos do vietnamita para um idioma estrangeiro, ou de um idioma estrangeiro para o vietnamita, não violem a ética social… (Artigo 2 da Lei de Autenticação Notarial).
Os contratos de transferência de direitos de uso da terra devem ser autenticados ou reconhecidos em cartório.
Em relação à validade jurídica
Um registro escrito não substitui documentos autenticados, documentos certificados ou outros documentos administrativos. Um registro escrito serve como prova para os tribunais considerarem ao resolverem casos cíveis e administrativos de acordo com a lei; também é uma base para a realização de transações entre órgãos, organizações e indivíduos de acordo com a lei (Cláusula 3, Artigo 36 do Decreto 08/2020/ND-CP).
Além disso, os contratos e transações lavrados em cartório são juridicamente vinculativos para as partes envolvidas. Se uma das partes não cumprir suas obrigações, a outra parte tem o direito de recorrer ao tribunal para que este resolva a questão de acordo com a lei, a menos que as partes do contrato ou da transação tenham acordado de outra forma (Artigo 5º da Lei Notarial).
Os contratos e transações lavrados em cartório têm valor probatório. Os fatos e eventos neles contidos não precisam ser comprovados, exceto nos casos em que forem declarados inválidos por um tribunal (Cláusula 3, Artigo 5 da Lei Notarial).
Portanto, um documento autenticado em cartório é diferente de um documento não autenticado e não pode substituí-lo em relações jurídicas. Um documento autenticado em cartório é meramente um registro de eventos legais, da situação real ou do dano ocorrido; seu valor será avaliado pelas autoridades competentes.
Entretanto, documentos autenticados em cartório possuem alto valor legal, certificando a legalidade da transação contratual, e constituem prova que não precisa ser comprovada.
Transações imobiliárias não podem ser registradas por escrito.
Com base no Artigo 167 da Lei de Terras, Os contratos de transferência de direitos de uso da terra devem ser autenticados ou reconhecidos em cartório.
Portanto, no seu caso, não é possível lavrar uma escritura pública. Para garantir que a venda do imóvel seja realizada de acordo com as normas, é necessário seguir o procedimento de regularização da área do imóvel para atender aos requisitos de desmembramento do terreno.
Após o desmembramento do terreno, ambas as partes procedem à venda e transferência da propriedade de acordo com a lei.
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