Precisa de uma palavra de 'claro' para 'mudar o mercado'; multa proposta de até 1 bilhão de VND se não divulgar projetos de 'peões' bancários

Três novas leis desatarão os "gargalos" do mercado, Hanói concorda em princípio em permitir a implementação contínua das áreas urbanas de Thanh Ha A, B e My Hung, investidores que não divulgarem publicamente projetos apoiados por bancos podem ser multados em até 1 bilhão de VND... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Para que o mercado imobiliário vietnamita se estabilize e se desenvolva novamente, é necessário "preencher a lacuna", especialmente entre a demanda e a oferta, para que a oferta e a demanda, atualmente bloqueadas, possam se encontrar. (Foto: Hai An)

Três novas leis vão desatar os “gargalos” do mercado

No futuro próximo, quando a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 entrarem oficialmente em vigor em 1º de agosto de 2024, 5 meses antes da decisão anterior, os especialistas dizem que o mercado imobiliário será mais promovido e desenvolvido, e muitos "gargalos" também serão removidos.

Avaliando os impactos das Leis relacionadas ao Setor Imobiliário, recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional e que entram oficialmente em vigor em 1º de agosto de 2024, o Professor Associado Dr. Tran Dinh Thien, membro do Grupo Consultivo Econômico do Primeiro-Ministro, afirmou que as novas Leis certamente terão um impacto positivo, contribuindo para promover a recuperação e o desenvolvimento do mercado. Como as Leis foram elaboradas no contexto de dificuldades e problemas enfrentados pelo mercado, o objetivo é resolvê-los completamente.

Compartilhando a mesma opinião, o Dr. Can Van Luc, Economista-Chefe do BIDV e Diretor do Instituto de Treinamento e Pesquisa do BIDV, afirmou que a antecipação da data de vigência oficial das 3 Leis em 5 meses, em comparação com a regulamentação, contribuirá positivamente para o mercado imobiliário. Isso ajudará a resolver rapidamente problemas relacionados à avaliação de terrenos, limpeza de terrenos, reassentamento e implementação do projeto de habitação social. Assim, contribuirá para promover o desenvolvimento do mercado.

Do ponto de vista econômico, o Dr. Vo Tri Thanh, Diretor do Instituto de Estratégia de Marca e Concorrência, acredita que as Leis, quando em vigor em um estágio inicial, promoverão o crescimento econômico, já que contribuem com 12% a 14% do PIB nacional. A resolução das dificuldades do mercado imobiliário é essencial para todo o processo de recuperação econômica.

“Quando as três Leis entrarem oficialmente em vigor, criarão um novo corredor jurídico, eliminando a maioria dos “gargalos” do mercado, já que 70% a 80% dos problemas existentes são decorrentes de questões jurídicas. Ao mesmo tempo, criarão uma base para que o mercado imobiliário se desenvolva de forma segura, saudável e sustentável. No entanto, para garantir a eficácia do processo de implementação, é necessário acelerar a conclusão dos Decretos, garantindo a qualidade do conteúdo e acompanhando de perto o mercado”, enfatizou o Dr. Vo Tri Thanh.

Segundo o Professor Associado, Dr. Tran Dinh Thien, para que o mercado imobiliário vietnamita se estabilize e se desenvolva novamente, é fundamental "limpar a ponte, limpar a oferta" – para que a oferta e a demanda imobiliárias atualmente bloqueadas possam se encontrar, e o mercado possa "mudar de cor". Entre elas, há várias medidas que precisam ser tomadas, realmente urgentes.

Em primeiro lugar, os problemas institucionais devem ser resolvidos de forma rápida e decisiva, de modo a não prejudicar a recuperação do mercado. Em segundo lugar, é necessário mobilizar recursos e tomar medidas para promover e criar oportunidades para que tanto as empresas imobiliárias quanto os clientes/investidores tenham acesso a fontes de capital favoráveis ​​com taxas de juros verdadeiramente favoráveis, criando novos motores de crescimento e desenvolvimento.

Terceiro, considerar soluções para melhorar o salário mínimo, para que as pessoas tenham a oportunidade de aumentar sua renda, aumentando assim a demanda. Quarto, continuar a implementar soluções para atrair fluxos de investimento para manter e promover os segmentos imobiliários industriais, comerciais, turísticos e de resorts.

Mais importante ainda, é importante observar que as soluções precisam ser implementadas de forma sincronizada, e quaisquer gargalos que possam ser resolvidos devem ser resolvidos imediatamente para evitar a perda do impulso de recuperação do mercado. Desbloquear o capital para o mercado imobiliário é o passo fundamental.

Segundo o Dr. Can Van Luc, é necessário emitir em breve documentos de orientação detalhados sobre a lei para garantir que essas regulamentações entrem em vigor em breve. Só então será significativo adiar a data de vigência das novas Leis; em breve, encontrar soluções para restaurar o mercado de títulos corporativos a fim de reduzir a pressão financeira sobre os negócios imobiliários; em breve, encontrar soluções para o desenvolvimento de moradias sociais, conforme orientado pela Secretaria; e em breve, começar a construir um banco de dados de informações para garantir que haja base suficiente para a avaliação de terrenos e outras atividades relacionadas...

Sobre essa questão, o Dr. Vo Tri Thanh também disse que é necessário aperfeiçoar o sistema legal com processos e procedimentos simplificados, criando condições favoráveis ​​para o acesso dos participantes do mercado, mas ainda garantindo que seja uma ferramenta para gerenciar e monitorar as atividades do mercado.

Em relação às políticas de apoio fiscal e monetário, elas não têm sido as esperadas. Em particular, o apoio ao programa de recuperação socioeconômica precisa ser alocado de forma justa aos setores empresariais, incluindo investidores em projetos imobiliários e investidores secundários no mercado imobiliário.

As empresas precisam se esforçar para reestruturar e desenvolver imóveis acessíveis para atender às necessidades da população. Para o segmento de habitação social, é preciso uma nova perspectiva, voltada para a importante infraestrutura nacional.

Hanói: Concordar em princípio em permitir a implementação contínua das áreas urbanas de Thanh Ha A e B e de My Hung

O Comitê Popular de Hanói concordou, em princípio, em permitir que a Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company continue implementando os Projetos de Investimento nas Áreas Urbanas de Thanh Ha A, Thanh Ha B e My Hung para que o investidor possa concluir os procedimentos de ajuste de planejamento e concluir o tratamento de violações da ordem de construção na Área Urbana de Thanh Ha, como base para considerar o ajuste da política de investimento dos projetos de acordo com os regulamentos.

Em 17 de julho, o Comitê Popular de Hanói enviou um documento aos Departamentos de Planejamento e Investimento, Construção, Planejamento - Arquitetura, Recursos Naturais e Meio Ambiente; Comitês Populares dos distritos de Ha Dong e Thanh Oai; Traffic Construction Corporation 5 - JSC e Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company sobre a implementação de projetos de investimento para projetos de contrapartida do projeto de investimento em construção de estradas do eixo sul da província de Ha Tay sob o formulário BT.

No documento, o Comitê Popular de Hanói solicitou que a Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company entrasse em contato com o Departamento de Planejamento e Arquitetura para obter orientação sobre a preparação, submissão para avaliação e aprovação de ajustes no planejamento detalhado das áreas urbanas mencionadas acima, de acordo com os regulamentos.

Ao mesmo tempo, o Comitê Popular de Hanói solicitou ao Departamento de Construção que revisse urgentemente as violações da ordem de construção urbana nas áreas urbanas de Thanh Ha A e Thanh Ha B, de acordo com a orientação do Comitê do Partido do Comitê Popular da Cidade no Aviso nº 190-TB/BCSĐ de 3 de maio de 2024 e do Comitê Popular da Cidade nos Avisos: nº 279/TB-VP de 13 de junho de 2023, nº 502/TB-VP de 31 de outubro de 2023, e aconselhasse sobre a implementação de itens e obras na área urbana para garantir a conformidade com os regulamentos legais.

Além disso, os Departamentos de Planejamento e Investimento, Construção, Planejamento - Arquitetura, Recursos Naturais e Meio Ambiente e os Departamentos e filiais municipais relacionados são solicitados a orientar a Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company para implementar as próximas etapas de acordo com os regulamentos.

Investidores que não divulgarem projetos patrocinados por bancos podem ser multados em 1 bilhão de VND

O Ministério da Construção propôs uma multa de 800 milhões a 1 bilhão de VND para investidores que não divulgarem publicamente informações sobre projetos imobiliários hipotecados.

O nível de multa acima está sendo consultado pelo Ministério da Construção no projeto de Decreto que regulamenta sanções administrativas para infrações de construção.

Especificamente, de acordo com o projeto de Decreto, o Ministério da Construção propôs uma multa de 800 milhões a 1 bilhão de VND por 4 atos.

Em primeiro lugar, o investidor não divulga informações sobre hipotecas de casas, obras de construção, área construída em obras, direitos de uso da terra e projetos imobiliários colocados em operação;

Segundo, colocar imóveis em operação sem atender a todas as condições;

Terceiro, transferir contratos de negócios imobiliários de projetos que não atendam às condições;

Em quarto lugar, a transferência total ou parcial de um projeto que não atenda integralmente às condições. Por esse ato, o investidor também terá o projeto em violação suspenso por um período de 3 a 6 meses.

Além da multa, o investidor também deverá sofrer uma penalidade adicional de suspensão de negócios imobiliários por 3 a 6 meses para projetos com violações.

As empresas que assinarem documentos de mobilização de capital e implementarem a mobilização de capital para o desenvolvimento habitacional sem condições suficientes podem ser multadas em 600 a 800 milhões de VND. O atual Decreto 16 não prevê uma multa nesse nível.

De fato, nos últimos anos, muitos projetos imobiliários foram hipotecados por investidores, afetando os direitos dos compradores de imóveis. As pessoas estão sofrendo porque não recebem certificados de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de imóveis e outros ativos vinculados à terra (livros rosa).

Na Cidade de Ho Chi Minh, em 2023, de acordo com estatísticas do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TN-MT), a cidade tinha 60 projetos habitacionais hipotecados a bancos por investidores. Destes, 41 projetos foram hipotecados entre 2016 e 2023 e muitos projetos foram hipotecados entre 2008 e 2011, impedindo que compradores de imóveis obtivessem o registro de imóveis em carteira.

Existem 3 tipos de projetos de hipoteca que os investidores de projetos usam: hipoteca de direitos de uso da terra (terrenos); hipoteca de direitos de uso da terra e ativos futuros vinculados à terra (terrenos e casas); hipoteca de ativos futuros vinculados à terra (casas em terrenos).

De acordo com os regulamentos, antes de solicitar um livro rosa para compradores de imóveis, os investidores devem liberar a hipoteca e enviar o certificado original de direito de uso da terra ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para ajuste e conversão do formulário de uso da terra para o formulário de uso comum.

No entanto, na realidade, existem investidores que não realizam o cancelamento da hipoteca, fazendo com que o projeto tenha seu livro rosa "suspenso" por um longo período. Por exemplo, no projeto de habitação de alto padrão, que combina serviços comerciais e hotéis no lote HH2, área de leilão de direitos de uso da terra no bairro de Xuan La, distrito de Tay Ho, Hanói (nome comercial do projeto de apartamentos D'.ElDorado 2).

Em um documento respondendo aos comentários dos moradores no final de 2023, o Comitê Popular de Hanói afirmou que, em dezembro de 2020, o investidor apresentou documentos sobre a avaliação dos documentos legais para a emissão de certificados aos compradores do projeto. No entanto, o projeto está atualmente hipotecado no banco.

Portanto, em junho de 2022, o Cartório de Registro de Terras de Hanói emitiu um aviso de devolução do dossiê como inelegível para liquidação porque o projeto não havia sido liberado da hipoteca de acordo com os regulamentos.

Em meados do ano passado, o Cartório de Registro de Imóveis realizou uma reunião com o conselho de administração do edifício e o investidor para discutir e concordar com o conteúdo acima.

Cidade de Da Nang à noite. (Fonte: Vietnamnet)

Da Nang planeja construir um túnel sobre o rio Han

O Comitê Popular da Cidade de Da Nang acaba de relatar a implementação de grandes projetos de acordo com a Resolução nº 25 do Conselho Popular da Cidade de Da Nang, tais como: Realocação da estação ferroviária, plano de investimento e roteiro para o projeto do túnel sobre o Rio Han, a rota do túnel através do aeroporto de Da Nang...

Em particular, a preparação para o investimento na construção do projeto de travessia do Rio Han (túnel do Rio Han) está incluída no planejamento da cidade para o período de 2021-2030, com uma visão para 2050, aprovada pelo Primeiro Ministro na Decisão 1287 com fases de investimento de 2031-2045.

Este projeto conectará a área da rua Dong Da – Tran Phu, distrito de Hai Chau, à rua Van Don – Tran Hung Dao, distrito de Son Tra.

De acordo com o relatório, a cidade de Da Nang orientou o Departamento de Transportes de Da Nang a propor alocação de capital em 2024 para realizar trabalhos de preparação de investimentos... O Departamento de Transportes trabalhou proativamente com especialistas na área para pesquisar opções, bem como revisar e atualizar planos de zoneamento relacionados para garantir consistência.

Com base nisso, o Departamento de Transportes desenvolverá um plano de pesquisa para servir à seleção de um consultor de design para preparar um relatório de estudo de pré-viabilidade do projeto.

Atualmente, o Departamento de Transportes está coordenando com as unidades relevantes a organização da avaliação e aprovação do orçamento para a tarefa de preparação do investimento. A seleção dos consultores para a elaboração do relatório do estudo de pré-viabilidade do projeto está prevista para ser concluída em 3 meses a partir da data de alocação de capital para a preparação do investimento.

De acordo com o Comitê Popular da Cidade de Da Nang, o próximo plano de implementação é concluir a seleção de consultores para o relatório do estudo de pré-viabilidade após 3 meses da data de alocação de capital para preparação do investimento (prevista para setembro de 2024); espera-se concluir e enviar às autoridades competentes para avaliação do relatório do estudo de pré-viabilidade do projeto em dezembro e concluir o relatório do estudo de viabilidade em agosto de 2025.

O Comitê Popular da Cidade de Da Nang propôs que o Conselho Popular da Cidade de Da Nang concordasse com a política de alocação de capital para preparar o investimento no projeto de travessia do Rio Han no plano de capital de médio prazo para o período de 2021-2025 e no plano de capital para 2024 como base para a implementação das próximas etapas.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-can-mot-chu-thong-de-thi-truong-doi-sac-de-xuat-phat-toi-1-ty-dong-neu-khong-cong-khai-du-an-cam-ngan-hang-279344.html