Quanto mais distante do centro, mais o preço dos terrenos difere da realidade.

Em algumas áreas suburbanas de Hanói , os preços de mercado são 300-600% mais altos do que os regulamentados na nova tabela de preços de terrenos. Já nos distritos centrais, a diferença é de apenas 30% ou menos.

Em algumas áreas suburbanas de Hanói, os preços de mercado são 300% a 600% mais altos do que os regulamentados na nova tabela de preços de terrenos. Já nos distritos centrais, a diferença é de apenas 30% ou menos.

Comparação dos preços regulamentados da terra e dos preços de mercado nos distritos. Gráficos: Thanh Vu

Diferença de preço de até 600%

De acordo com a investigação do repórter do Investment Newspaper, a nova tabela de preços de terrenos refletiu mais de perto o preço de mercado da área central de Hanói, como os distritos de Hoan Kiem, Hai Ba Trung e Dong Da. No entanto, nos distritos de Ha Dong, Thanh Xuan e Long Bien, ou nos distritos de Dong Anh, Hoai Duc e Chuong My, a diferença entre o preço regulamentado e o preço real ainda é grande.

Por exemplo, na Rua Hang Dao (Distrito de Hoan Kiem), o preço do terreno é regulado em 695,3 milhões de VND/m² – este também é o valor mais alto registrado na nova lista de preços de terrenos. Comparado à realidade, o preço não é muito diferente, oscilando entre 700 milhões de VND e 1 bilhão de VND/m², apenas 1 a 30% acima do preço regulado.

Da mesma forma, o preço do terreno na Rua Phan Dinh Phung (distrito de Ba Dinh), após a reforma, é de 450,84 milhões de VND/m². Atualmente, as casas aqui são oferecidas para venda por 480 a 650 milhões de VND/m², 5 a 30% acima do preço regulamentado.

No distrito de Dong Da, a Rua Cat Linh registrou um novo preço de 264,13 milhões de VND/m². Este valor é apenas 2 a 28% inferior ao preço de mercado, quando algumas casas aqui estão sendo oferecidas para venda por 270 a 370 milhões de VND/m².

A atual tabela de preços de terrenos será uma peça importante no período de transição, antes que a Prefeitura elabore a tabela anual de preços de terrenos. A Lei de Terras de 2024, que concede autoridade para emitir tabelas de preços de terrenos em nível distrital, ajudará a aproximar os preços dos terrenos da realidade.

Observa-se que nos quatro antigos distritos centrais de Hanói, o preço dos terrenos não apresenta muita diferença em relação ao preço de mercado, mas isso não ocorre nos distritos expandidos. Por exemplo, na Rua Vu Tong Phan (distrito de Thanh Xuan), o preço regulamentado dos terrenos é de apenas 85,96 milhões de VND/m², mas as famílias locais relataram que não há casas à venda abaixo de 120 milhões de VND/m², quase 40% acima do preço dos terrenos.

O distrito de Ha Dong também é um local com altos preços de terrenos. A Sra. Thu Hoai, investidora, afirmou que o preço do terreno regulamentado aqui é apenas metade do preço de mercado. Ela vendeu recentemente um terreno com vaga para estacionamento no bairro de Yen Nghia por 48 milhões de VND/m². De acordo com a tabela de preços, o terreno no local 2 (vale a partir de 3,5 m) custa 23,2 milhões de VND/m², menos da metade do preço real.

Isso se repete com os terrenos localizados na Rua Tu Dinh (Distrito de Long Bien). Consequentemente, o preço do terreno na tabela é de 38,8 milhões de VND/m², mas quando pedimos aos corretores que encontrassem um terreno com esse preço, todos balançaram a cabeça e "desistiram". Isso porque o preço do terreno na rua está acima de 110 milhões de VND/m², 183% acima do preço regulamentado.

Nas áreas suburbanas, a diferença é ainda maior. Segundo o Sr. Duc Tung (comuna de Hoang Van Thu, distrito de Chuong My), recentemente alguém se dispôs a pagar um sinal e comprar seu terreno aqui por 15 milhões de VND/m². No entanto, na tabela de preços de terrenos, esta área residencial rural tem um preço de apenas cerca de 2,3 milhões de VND/m², 300 a 500% inferior ao preço de transação.

No distrito de Dong Anh – uma localidade em preparação para se tornar um distrito –, os preços dos terrenos no "papel" e no mercado são muito diferentes. De acordo com a tabela de preços de terrenos, os terrenos na rua no município de Xuan Canh custam 13,39 milhões de VND/m² – valor cerca de 640% inferior ao preço real. Como local de um superprojeto imobiliário, os preços dos terrenos aumentaram "disparadamente" nos últimos tempos. Atualmente, os terrenos na rua ultrapassaram os 100 milhões de VND/m². Os terrenos no beco também custam até 70 milhões de VND/m².

No distrito de Hoai Duc, onde ocorrem leilões de terrenos bilionários, o preço dos terrenos é significativamente inferior ao dos terrenos residenciais e aos leiloados. Assim, o preço dos terrenos na Rua Tien Le (comuna de Tien Yen) é estimado pelo Comitê Popular de Hanói em 12,66 milhões de VND/m². No entanto, moradores locais afirmam que, desde que o Anel Viário 4 passou por essa área, os preços dos terrenos aumentaram rapidamente. Atualmente, casas e terrenos no beco dessa área são negociados a 50 a 60 milhões de VND/m². Para imóveis na rua, o preço pode chegar a 70 a 90 milhões de VND/m².

Para terrenos leiloados, o maior preço de arrematação registrado na comuna de Tien Yen foi de 133 milhões de VND/m²; outros lotes também tiveram um preço médio de arrematação de até 80 a 90 milhões de VND/m². Comparado aos preços de terrenos especificados na nova tabela, o preço de mercado é 480 a 730% superior.

  Os preços dos terrenos serão mais realistas

Em conversa com um repórter do jornal Dau Tu, o diretor de uma imobiliária disse que os dados coletados pela empresa também mostraram resultados semelhantes: quanto mais longe dos distritos centrais, mais a lista de preços dos terrenos diferia do preço de mercado.

“Esta lista de preços não reflete com precisão o panorama geral do mercado imobiliário de Hanói. Pessoalmente, acredito que os preços regulamentados dos terrenos estão apenas próximos do nível real dos distritos centrais. Quanto mais nos afastamos dos subúrbios, mais os preços se desviam”, comentou.

O Sr. Tran Dat Khanh, CEO da Biggee, uma plataforma de análise de informações imobiliárias, afirmou que existe uma grande diferença entre o preço regulamentado e o preço de mercado. A razão reside no fato de que a tabela de preços atual é determinada pelos Comitês Populares das províncias/cidades. Isso faz com que os preços dos terrenos, de forma invisível, não sejam flexíveis e não reflitam o verdadeiro valor de mercado.

“A Lei de Terras de 2024 concede a autoridade para emitir listas de preços de terras em nível distrital, o que ajudará a manter os preços dos terrenos mais próximos da realidade. Isso se torna ainda mais significativo quando os preços reais de transação de terras estão muito acima do teto da atual estrutura de preços de terras urbanas”, compartilhou o Sr. Khanh.

De acordo com o Comitê Popular de Hanói, a atual tabela de preços de terrenos será uma "peça" importante no período de transição, antes que a cidade elabore a tabela anual de preços de terrenos. Ajustes e suplementos serão atualizados para garantir estabilidade, adequação à situação atual e, ao mesmo tempo, atender às necessidades do desenvolvimento socioeconômico .

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html