Aguardando um impulso para o mercado imobiliário

Três projetos de lei: Terras (alterado), Negócios Imobiliários (REM) e Habitação (alterado) devem ser aprovados pela 15ª Assembleia Nacional (AN) em sua 6ª sessão. Muitas opiniões esperam que este seja um importante impulso para "quebrar o gelo" do mercado imobiliário nos próximos tempos.

Removendo barreiras e criando corredores legais

Em relação ao projeto de Lei de Terras (alterado), o advogado Bui Dinh Ung (Ordem dos Advogados de Hanói) espera resolver as questões sobrepostas e conflitantes dentro das políticas e leis de terras e entre as políticas e leis de terras e outras leis relacionadas; criando assim uma importante força motriz para o desenvolvimento socioeconômico .

O advogado Ung afirmou que, na realidade, existem muitas disputas e reclamações decorrentes dos preços dos terrenos, incluindo a determinação de preços que não garantem os direitos de todas as partes. Um dos objetivos da alteração da Lei de Terras é determinar os preços dos terrenos próximos do mercado. Portanto, o projeto de lei propõe métodos de avaliação de terrenos, incluindo comparação, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço do terreno. "Esperamos que as regulamentações sobre avaliação de terrenos no projeto de Lei de Terras (alterado) desta vez resolvam os problemas que surgem na prática", expressou o advogado Ung.

Compartilhando a mesma opinião, o delegado da Assembleia Nacional, Vu Tien Loc, presidente do Centro Internacional de Arbitragem do Vietnã, afirmou que um dos novos pontos importantes do projeto revisado da Lei de Terras é a mudança das ferramentas legais para a avaliação de terras. Anteriormente, a avaliação de terras era baseada na estrutura de preços do estado e era estabelecida de acordo com princípios administrativos. O projeto propõe uma nova opção: não regulamentar a estrutura de preços de terras e decidir por tabela de preços, garantindo a conformidade com os princípios de mercado.

"Ao garantirmos que a tabela de preços dos terrenos esteja próxima do preço de mercado, garantiremos que os problemas atuais na determinação dos preços dos terrenos sejam superados e que os interesses de todas as partes envolvidas sejam harmonizados. Esta também é uma base muito importante para transações entre pessoas e empresas, com base no preço de referência do estado, de acordo com as regulamentações", afirmou o Sr. Loc.

Espera-se que o mercado imobiliário prospere se os três projetos de lei: Terras (alterado), Habitação (alterado) e Negócios Imobiliários (alterado) forem aprovados. Foto: TAN THANH

O economista Dr. Can Van Luc também afirmou que o sistema jurídico representa uma grande barreira quando as regulamentações sobre terras, imóveis e construção se sobrepõem em muitas leis, decretos e diferentes documentos orientadores. Este é um gargalo que foi identificado e deverá ser resolvido nas três leis alteradas mencionadas acima. O Sr. Luc afirmou que é necessário revisar e alterar as regulamentações para garantir a consistência entre as leis relacionadas; resolver problemas relacionados aos métodos de determinação dos preços dos terrenos; e ao tempo de cálculo das taxas de uso do solo e dos aluguéis de terras.

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), também compartilha da mesma opinião ao afirmar que os projetos de lei acima, especialmente a Lei de Terras (alterada), eliminarão sobreposições na gestão de terras, liberando recursos e criando condições para investidores com um arcabouço jurídico claro e transparente, contribuindo para a estabilização do mercado imobiliário. "Esperamos que, quando as novas regulamentações forem promulgadas, elas "revitalizem" projetos imobiliários que enfrentam dificuldades, até mesmo "inativos" devido a problemas legais", disse o Sr. Dinh.

Mecanismo inovador para mobilizar o máximo de recursos

O Mestre Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, afirmou que o projeto de Lei de Terras (alterado) apresentado pelo Governo à Assembleia Nacional propõe um mecanismo inovador para mobilizar o máximo de recursos para projetos de investimento. Em particular, uma questão importante relacionada à mobilização de recursos fundiários nos últimos tempos é o mecanismo de transferência de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação em áreas urbanas e comerciais.

Segundo o Sr. Dinh, em projetos de lei anteriores, todos seguiam o seguinte plano: os investidores devem ter ou receber a transferência do direito de uso de terrenos residenciais e terrenos não agrícolas, exceto terrenos residenciais, ter pago taxas de uso do solo ou ter pago o aluguel do terreno uma vez, para então poderem implementar projetos habitacionais comerciais. Este plano restringe os casos de uso do solo para implementar projetos habitacionais comerciais em comparação com a lei atual. Trata-se da Lei nº 03/2022/QH15, que estipula que os investidores devem ter o direito de uso de terrenos residenciais e outros terrenos, o que é considerado muito restrito, causando congestionamento em cerca de 300 projetos habitacionais em todo o país (os investidores "acumularam terrenos", mas não podem implementá-los porque não há terrenos residenciais).

No relatório nº 598/BC-CP datado de 23 de outubro enviado à Assembleia Nacional sobre uma série de conteúdos do projeto de Lei de Terras (alterado), o Governo propôs alterar o projeto em uma direção inovadora: abolir completamente os requisitos sobre o tipo de terra que os investidores devem possuir ou receber uma transferência para implementar projetos de habitação comercial.

Especificamente, o Governo propõe abolir as disposições da Cláusula 4, Artigo 123; Cláusula 1, Cláusula 6, Artigo 128 do projeto (anteriormente, só era permitido alterar a finalidade do uso do solo para implementar projetos de habitação comercial nos casos em que houvesse ou tivesse recebido a transferência de terrenos residenciais e terrenos não agrícolas, exceto terrenos residenciais, para os quais as taxas de uso do solo ou o aluguel do terreno tivessem sido pagos de uma só vez).

De acordo com o Sr. Dinh, o relatório do Governo também afirmou que os casos de acordos para transferência de direitos de uso da terra para desenvolvimento urbano ocorrem principalmente em áreas recém-desenvolvidas que muitas vezes não têm terrenos residenciais, enquanto a política do Estado é promover a urbanização e o embelezamento urbano.

"Concordo com esta emenda porque o benefício imediato é que ela pode ajudar a desbloquear cerca de 300 projetos habitacionais em todo o país, e o benefício a longo prazo é ajudar a promover o mecanismo de acordo igualitário entre empresas e pessoas na conversão voluntária de terras, evitando a aquisição compulsória de terras. A questão importante é que, quando os investidores podem alterar os propósitos de uso da terra, a avaliação da terra deve garantir a conformidade com o mercado para que as empresas possam cumprir integralmente suas obrigações financeiras e regular harmoniosamente as diferenças de aluguel da terra", disse o especialista Dinh.

O deputado da Assembleia Nacional Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) avaliou que o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) recebeu, explicou e ajustou muitos conteúdos e também institucionalizou completamente as principais políticas do Partido e do Estado.

Especificamente, aperfeiçoar o mecanismo e as políticas de desenvolvimento e gestão rigorosa do mercado imobiliário e do mercado de direitos de uso da terra, reestruturar o mercado imobiliário com base na implementação de planos e planejamento de uso da terra; programas e planos de desenvolvimento habitacional para garantir o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário, superando a especulação imobiliária.

Advogado NGUYEN TAN PHONG , Membro Titular da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã:

Sr. NGUYEN TAN PHONG

A aplicação da lei precisa ser monitorada de perto.

Se aprovadas, as três leis: Habitação (alterada), Terras (alterada), Negócios Imobiliários (alterada) resolverão conflitos e inadequações nos negócios, gestão e uso imobiliário.

Em particular, a Lei de Terras (alterada) e a Lei de Habitação (alterada) criarão uma base jurídica importante para promover o desenvolvimento habitacional e apoiar a melhoria da moradia da população. Este também é um fator importante para promover o desenvolvimento socioeconômico.

A Lei de Negócios Imobiliários, se aprovada, superará a situação de investimento imobiliário espontâneo, que causa desequilíbrio e descompasso entre oferta e demanda de moradias como nos últimos anos; garantindo que o mercado imobiliário se desenvolva de forma estável, saudável e eficaz.

No entanto, acredito que agências estatais, organizações sociais e partes relevantes precisam coordenar, monitorar e fiscalizar de perto a implementação dessas leis. Além disso, devem haver políticas e mecanismos de apoio adequados para lidar com as dificuldades causadas pelo impacto negativo da pandemia de COVID-19 no mercado imobiliário.

TRAN KHANH QUANG, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company:

O mercado está esperando um sinal positivo

Se as três leis: Habitação (alterada), Terras (alterada) e Negócios Imobiliários (alterada) forem aprovadas, isso será uma informação muito positiva para o mercado imobiliário. As questões restantes serão ajustadas, facilitando mecanismos e transações relacionadas às atividades de negócios imobiliários e de terras; especialmente criando condições favoráveis ​​à moradia para as pessoas. Além disso, o mercado imobiliário será bem controlado, desenvolvendo-se de forma mais saudável e sustentável. Mais importante ainda, o mecanismo de solicitação e concessão para empresas e pessoas será eliminado.

Pode-se dizer que, com a aprovação dessas três leis, será possível resolver gradualmente de 60% a 70% das antigas dificuldades que assolam o mercado imobiliário há muito tempo. Normalmente, resolverá as dificuldades de projetos que ainda estão sendo implementados e inacabados devido a procedimentos, cálculo de taxas de uso do solo ou atividades relacionadas ao licenciamento de projetos para investidores.

Son Nhung gravou

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm