Aguardando um impulso para o mercado imobiliário

Três projetos de lei — Terras (alterada), Negócios Imobiliários (REM) e Habitação (alterada) — devem ser aprovados pela 15ª Assembleia Nacional (AN) em sua 6ª sessão, que está em andamento. Muitos acreditam que isso será um importante fator para impulsionar o mercado imobiliário nos próximos tempos.

Remover barreiras e criar corredores legais

Com relação ao projeto de Lei de Terras (alterada), o advogado Bui Dinh Ung (Ordem dos Advogados de Hanói) espera resolver as questões sobrepostas e conflitantes dentro das políticas e leis de terras, bem como entre as políticas e leis de terras e outras leis relacionadas; criando, assim, uma importante força motriz para o desenvolvimento socioeconômico .

O advogado Ung afirmou que, na realidade, existem muitas disputas e reclamações decorrentes dos preços dos terrenos, incluindo a determinação de preços que não garantem os direitos de todas as partes. Um dos objetivos da alteração da Lei de Terras é determinar preços de terrenos mais próximos do mercado. Portanto, o projeto de lei propôs métodos de avaliação de terrenos que incluem comparação, renda, excedente e coeficiente de ajuste de preços. "Esperamos que as normas sobre avaliação de terrenos no projeto de Lei de Terras (alterado) desta vez resolvam os problemas que surgem na prática", expressou o advogado Ung.

Compartilhando da mesma opinião, o deputado da Assembleia Nacional, Vu Tien Loc, presidente do Centro Internacional de Arbitragem do Vietnã, afirmou que um dos pontos novos e importantes do projeto de revisão da Lei de Terras é a mudança nos instrumentos legais para a avaliação de terras. Anteriormente, a avaliação de terras era baseada na tabela de preços estatal e estabelecida segundo princípios administrativos. O projeto propõe uma nova opção: não regular a tabela de preços de terras, mas sim decidir por meio de uma lista de preços, garantindo a conformidade com os princípios de mercado.

"Ao garantirmos que a tabela de preços de terrenos esteja próxima do preço de mercado, asseguraremos a superação dos problemas atuais na determinação dos preços dos terrenos e a harmonização dos interesses de todas as partes envolvidas. Isso também constitui uma base muito importante para as transações entre pessoas físicas e jurídicas, com base no preço de referência estabelecido pelo Estado, conforme as normas", afirmou o Sr. Loc.

Espera-se que o mercado imobiliário prospere se os três projetos de lei: Terras (alterados), Habitação (alterado) e Negócios Imobiliários (alterado) forem aprovados. Foto: TAN THANH

O economista Dr. Can Van Luc também afirmou que o sistema jurídico representa uma grande barreira quando as regulamentações sobre terras, imóveis e construção se sobrepõem em diversas leis, decretos e documentos orientadores. Esse gargalo foi identificado e espera-se que seja resolvido com as três emendas legislativas mencionadas anteriormente. O Sr. Luc disse ser necessário revisar e emendar as regulamentações para garantir a consistência entre as leis relacionadas; solucionar problemas referentes aos métodos de determinação dos preços da terra; e ao prazo de cálculo das taxas de uso e aluguel da terra.

O Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), também compartilha da mesma opinião ao afirmar que os projetos de lei mencionados, especialmente a Lei de Terras (alterada), eliminarão sobreposições na gestão de terras, liberando recursos e criando condições para investidores com um arcabouço legal claro e transparente, contribuindo para a estabilização do mercado imobiliário. "Esperamos que, quando as novas regulamentações forem publicadas, elas 'revitalizem' os projetos imobiliários que enfrentam dificuldades, ou mesmo que estejam 'inativos' devido a problemas legais", disse o Sr. Dinh.

Mecanismo inovador para mobilizar o máximo de recursos

O mestre em direito imobiliário Nguyen Van Dinh afirmou que o projeto de Lei de Terras (alterado), apresentado pelo Governo à Assembleia Nacional, propõe um mecanismo inovador para mobilizar o máximo de recursos para projetos de investimento. Em particular, uma questão importante relacionada à mobilização de recursos fundiários nos últimos tempos é o mecanismo para a obtenção da transferência de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação urbana e comercial.

Segundo o Sr. Dinh, em projetos de lei anteriores, todos seguiam o seguinte plano: os investidores deveriam possuir ou receber a transferência do direito de uso de terrenos residenciais e não agrícolas, além de terem pago taxas de uso da terra ou arrendamento do terreno uma única vez, para então poderem implementar projetos de habitação comercial. Esse plano restringe os casos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação comercial em comparação com a lei atual. Trata-se da Lei nº 03/2022/QH15, que estipula que os investidores devem possuir o direito de uso de terrenos residenciais e outros tipos de terrenos, o que é considerado muito restritivo, causando congestionamento em cerca de 300 projetos habitacionais em todo o país (investidores "acumulam terrenos", mas não podem implementar seus projetos por falta de terrenos residenciais).

No relatório nº 598/BC-CP, de 23 de outubro, enviado à Assembleia Nacional sobre diversos pontos do projeto de Lei de Terras (alterado), o Governo propôs uma alteração inovadora: abolir completamente os requisitos quanto ao tipo de terreno que os investidores devem possuir ou receber para implementar projetos de habitação comercial.

Especificamente, o Governo propõe abolir as disposições do inciso 4 do artigo 123; inciso 1 do artigo 6º e inciso 1 do artigo 128 do projeto (anteriormente, era permitido alterar a finalidade do uso do solo para implementar projetos de habitação comercial apenas nos casos em que houvesse ou tivesse sido recebida a transferência de terrenos residenciais e terrenos não agrícolas que não fossem residenciais, pelos quais as taxas de uso do solo ou o aluguel do terreno tivessem sido pagos de uma só vez).

Segundo o Sr. Dinh, o relatório do Governo também afirmou que os casos de acordos para transferência de direitos de uso da terra para desenvolvimento urbano ocorrem principalmente em áreas recém-desenvolvidas que frequentemente não possuem terrenos residenciais, enquanto a política do Estado é promover a urbanização e o embelezamento urbano.

"Concordo com esta emenda porque o benefício imediato é que ela pode ajudar a desbloquear cerca de 300 projetos habitacionais em todo o país, e o benefício a longo prazo é ajudar a promover o mecanismo de acordo equitativo entre empresas e pessoas na conversão voluntária de terras, evitando a desapropriação compulsória. A questão importante é que, quando os investidores são autorizados a alterar a finalidade do uso da terra, a avaliação da terra deve garantir a conformidade com o mercado, para que as empresas possam cumprir integralmente suas obrigações financeiras e regular harmoniosamente as diferenças nos valores dos aluguéis da terra", disse o especialista Dinh.

O deputado da Assembleia Nacional Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) avaliou que o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) recebeu, explicou e ajustou muitos conteúdos e também institucionalizou plenamente as principais políticas do Partido e do Estado.

Especificamente, aperfeiçoar o mecanismo e as políticas para o desenvolvimento e a gestão rigorosa do mercado imobiliário e do mercado de direitos de uso da terra, reestruturar o mercado imobiliário com base na implementação de planos e planejamento de uso da terra; programas e planos de desenvolvimento habitacional para garantir o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário, superando a especulação imobiliária.

Advogado NGUYEN TAN PHONG , Membro Permanente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã:

Senhor NGUYEN TAN PHONG

É necessário monitorar de perto as forças policiais.

Se aprovadas, as três leis: Habitação (alterada), Terras (alterada) e Negócios Imobiliários (alterada) resolverão conflitos e inadequações nos negócios, gestão e uso de imóveis.

Em particular, a Lei de Terras (alterada) e a Lei de Habitação (alterada) criarão uma importante base legal para promover o desenvolvimento habitacional e apoiar a melhoria das condições de moradia para as pessoas. Este é também um fator importante para promover o desenvolvimento socioeconômico.

A Lei sobre Negócios Imobiliários, se aprovada, superará a situação de investimento imobiliário espontâneo, que causa desequilíbrio e incompatibilidade entre a oferta e a demanda de moradias, como nos últimos anos, garantindo que o mercado imobiliário se desenvolva de forma estável, saudável e eficaz.

No entanto, acredito que as agências estatais, as organizações sociais e as partes interessadas precisam coordenar, monitorar e fiscalizar de perto a implementação dessas leis. Além disso, devem existir políticas e mecanismos de apoio adequados para lidar com as dificuldades causadas pelo impacto negativo da pandemia de COVID-19 no mercado imobiliário.

TRAN KHANH QUANG, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company:

O mercado aguarda um sinal positivo.

Se as três leis — Habitação (alterada), Terras (alterada) e Negócios Imobiliários (alterada) — forem aprovadas, isso será uma notícia muito positiva para o mercado imobiliário. Isso porque as questões pendentes serão ajustadas, facilitando mecanismos e transações relacionados a atividades de terras e negócios imobiliários, principalmente criando condições favoráveis ​​para a habitação da população. Além disso, o mercado imobiliário será melhor regulamentado, desenvolvendo-se de forma mais saudável e sustentável. Mais importante ainda, o mecanismo de solicitação e concessão para empresas e pessoas físicas será eliminado.

Pode-se afirmar que, com a aprovação dessas três leis, será possível resolver gradualmente de 60% a 70% das antigas dificuldades que vêm afetando o mercado imobiliário há tempos. Em geral, isso solucionará problemas em projetos que ainda estão em andamento, incompletos devido a questões burocráticas, como o cálculo de taxas de uso do solo ou atividades relacionadas ao licenciamento para investidores.

Son Nhung gravou

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm