Devo comprar mais terrenos nos subúrbios se já possuo três imóveis?

Especialistas aconselham a considerar cuidadosamente a compra de terrenos nos subúrbios, pois isso reduz a diversificação de ativos quando se possui duas casas no centro da cidade e um terreno no campo.

Tenho 38 anos, minha esposa tem 33, temos um filho de 5 anos e ela está grávida do nosso segundo filho. Sou o único que trabalha na família; minha esposa fica em casa e trabalha online, principalmente com tarefas domésticas. Minha renda de um emprego estável é de cerca de 100 a 120 milhões de VND por mês, e as despesas da família giram em torno de 50 milhões.

Atualmente, possuo duas casas no centro da cidade, cada uma avaliada em cerca de 6 a 7 bilhões de VND, e as alugo por 12 milhões de VND por mês, totalizando 24 milhões de VND. Toda a minha família aluga um apartamento por 13 milhões de VND mensais. Também tenho um terreno no campo avaliado em cerca de 1 bilhão de VND e uma reserva financeira de 2 bilhões de VND.

A taxa de juros da poupança está baixa, então este ano quero sacar 2 bilhões da minha poupança para investir. Posso pegar um empréstimo maior com boas taxas de juros de bancos estrangeiros (fixo por 3 anos com taxa de juros de 7-8% ao ano) e pagar a dívida com base no saldo restante a cada mês.

Eu trabalho principalmente por um salário fixo, não sou bom em negócios, mas posso aceitar riscos em um nível relativamente alto. Não entendo muito do mercado imobiliário, como terrenos suburbanos... Até agora, economizei o suficiente para comprar casas no centro da cidade para alugar. Ouvi dizer que este ano é um bom momento para investir em terrenos suburbanos, desde que seja um investimento de longo prazo, de 3 a 5 anos. No entanto, receio que a segunda lei do imposto sobre imóveis seja aprovada em breve, pois pessoas com muitos imóveis, como eu, terão que pagar muitos impostos.

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Thien Son

Mercado imobiliário na zona leste da cidade de Ho Chi Minh, cidade de Thu Duc, novembro de 2023. Foto: Quynh Tran

Consultor:

Com as informações acima, apresentarei algumas análises e conselhos para ajudá-lo(a) a ter uma visão geral da saúde financeira da sua família. A partir daí, você poderá tomar decisões de investimento adequadas.

Primeiramente, vamos analisar a situação financeira. A renda salarial total da sua família é de aproximadamente 110 milhões de VND por mês (em média), e a renda do aluguel de duas casas é de 24 milhões de VND. As despesas totais da família giram em torno de 50 milhões de VND por mês (considerando que isso inclui o aluguel do apartamento, de 13 milhões de VND, além de gastos essenciais e lazer). Portanto, o excedente mensal da família será de 84 milhões de VND.

Sua família possui uma boa reserva financeira, com um índice de até 63%. No entanto, com o filho mais velho prestes a entrar na primeira série e a chegada de um novo membro à família, as necessidades financeiras aumentarão, principalmente os custos com educação e saúde. Isso exige maior flexibilidade e planejamento detalhado para garantir a segurança financeira da família a longo prazo.

Em seguida, avaliamos o portfólio de ativos atual. Duas casas no centro da cidade avaliadas em 12 bilhões, um terreno no campo avaliado em 1 bilhão e economias no valor de 2 bilhões. O total de ativos é de 15 bilhões e não há dívidas.

Sua família possui atualmente um patrimônio considerável, concentrado principalmente em imóveis (87%). O desempenho dos investimentos não é alto porque as taxas de juros da poupança estão caindo para 5-6% ao ano para depósitos a prazo de 1 ano e a taxa de crescimento dos preços de imóveis em áreas centrais, de acordo com os dados de acompanhamento da FIDT, está oscilando em uma média de 8-9% ao ano. Embora os imóveis geralmente proporcionem retornos maiores do que as taxas de juros da poupança, concentrar-se demais em um único tipo de ativo também apresenta riscos e pode reduzir a liquidez da carteira de investimentos.

As taxas de juros para empréstimos estão atualmente baixas, apenas 5-8% durante o período preferencial e 9,5-10% um ano após o término desse período. Esta é uma oportunidade para usar alavancagem financeira para aumentar o desempenho do investimento.

A seguir, discutiremos os fatores a serem considerados ao investir em imóveis suburbanos. Você pretende sacar 2 bilhões de suas economias, além de um empréstimo bancário, para manter imóveis suburbanos por 5 anos. Com essa abordagem, você diversificará seu portfólio imobiliário, visto que a taxa de crescimento dos imóveis suburbanos oscila entre 12% e 15% ao ano, mas isso reduzirá a liquidez da classe de ativos que você possui.

Investir em terrenos suburbanos sem o conhecimento e o tempo necessários acarreta um grande risco de não escolher um terreno com potencial real. Além disso, você também pode se deparar com riscos relacionados à legalidade, liquidez e potencial de valorização do terreno. Portanto, encontrar bons corretores ou contratar organizações de renome para buscar imóveis suburbanos com potencial é um fator crucial a ser considerado.

A possibilidade de impostos elevados sobre segundas propriedades também será um fator a ser considerado. Atualmente, de acordo com o cronograma, a proposta de elaboração de uma Lei de Imposto sobre Imóveis será apresentada à Assembleia Nacional para comentários na 8ª sessão (outubro de 2024) e aprovada na 9ª sessão (maio de 2025). Não está claro quando a lei será implementada e qual será o cronograma específico de tributação para transferências. Diversificar seu portfólio de investimentos e alocar uma quantia adequada em seu planejamento financeiro geral para terrenos em áreas suburbanas limitará o impacto dos impostos sobre o patrimônio.

Gostaria de acrescentar mais informações sobre soluções de proteção financeira. Você não especificou se toda a família possui seguro de vida ou não, portanto, minha recomendação é garantir que cada membro da família tenha seguro de vida e seguro saúde. O seguro irá protegê-lo de riscos imprevistos e manter a estabilidade do seu fluxo de renda. A contribuição anual recomendada é de 5 a 8% da sua renda total anual.

A próxima classe de ativos que você precisará preparar antes de continuar investindo é a reserva financeira para sua família, garantindo segurança financeira em caso de emergências, geralmente equivalente a 3 a 6 meses de despesas. Especificamente para sua família, esse valor ficará entre 150 e 300 milhões de VND. Essa reserva pode ser dividida em depósitos a prazo com vencimentos de 1 mês, 6 meses e 12 meses.

Em relação às soluções de investimento, apresento a seguir uma análise. Atualmente, a economia está entrando em um novo ciclo, passando por recuperação, crescimento, saturação e recessão. Cada fase terá uma classe de ativos específica com características adequadas para apresentar bom desempenho nesse período.

Na fase de recuperação do novo ciclo, espera-se que os títulos em geral, e as ações em particular, apresentem o melhor desempenho. Portanto, para obter um bom retorno sobre o investimento, recomenda-se ter ações em sua carteira nos próximos 2 a 3 anos. Caso não disponha de tempo, experiência ou tenha um apetite por risco relativamente alto, você pode investir em fundos de investimento, acumular ações ou confiar seus investimentos a instituições financeiras renomadas, escolhendo segmentos de investimento adequados ao seu perfil de risco.

O ouro também será um canal de investimento adequado para quem tem apetite ao risco. Atualmente, o metal precioso está ancorado em um preço bastante elevado e apresenta flutuações. Em momentos oportunos para o preço do ouro, você também pode considerar mantê-lo. No entanto, não se deve investir mais de 10% do patrimônio total da família.

Em última análise, toda decisão de investimento que você tomar deve ser considerada dentro da estrutura de um plano financeiro abrangente, elaborado para levar em conta sua tolerância ao risco, seus objetivos financeiros de longo prazo e as necessidades imediatas de sua família. Esperamos que as dicas acima ajudem você a administrar e desenvolver suas finanças pessoais.

Vu Thi Huong
Especialista em Planejamento Financeiro Pessoal
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

Link da fonte: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html