Preços altíssimos de leilões de terras seguidos de cancelamentos de depósitos estão se tornando 'comuns'

(CLO) Leilões de terrenos com indícios de irregularidades tanto nos preços arrematados quanto no número de pedidos de registro continuam em andamento porque a psicologia especulativa e as expectativas de aumento de preços imobiliários continuam sendo mantidas.

Anteriormente, em agosto, a opinião pública foi constantemente agitada por leilões de terras em distritos suburbanos de Hanói , como Thanh Oai e Hoai Duc, com um grande número de inscrições, longos períodos de leilão e lances vencedores altíssimos, dezenas de vezes superiores ao preço inicial. Esse desenvolvimento e resultado continuaram nos recentes leilões de terras em Ha Dong e Thuong Tin.

Assim, em 19 de outubro, o distrito de Ha Dong leiloou com sucesso 27 terrenos nos bairros de Phu Luong, Yen Nghia e Duong Noi. Notavelmente, após 14 rodadas, o cliente que ganhou o maior preço foi determinado em até 262 milhões de VND/m², 8 vezes superior ao preço inicial; o menor preço vencedor também foi 5,8 vezes superior, atingindo 133 milhões de VND/m².

Leilão de terras em Ha Dong ocorreu em 19 de outubro. (Foto: VV)

Em 22 de outubro, em Thuong Tin, após 16 horas de um leilão acirrado, 19/40 lotes de terreno pertencentes ao Projeto de Infraestrutura Técnica do terreno leiloado na comuna de Van Diem, distrito de Thuong Tin, Hanói, também foram leiloados com sucesso, com o maior preço vencedor de 52.864 milhões de VND/m²; o menor preço foi de 24.384 milhões de VND/m², com um preço inicial de 3.864 milhões de VND/m². Os 21 lotes restantes não foram leiloados com sucesso porque os participantes do leilão violaram os regulamentos.

Preços altíssimos de leilões de terras seguidos de cancelamentos de depósitos estão se tornando 'comuns'

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs) disse que, apesar da intervenção das autoridades, no final, os leilões não mudaram, e até mesmo os preços dos terrenos leiloados continuam a aumentar.

Primeiro, sobre o preço inicial. O preço inicial ainda é muito baixo, muito inferior ao preço de mercado determinado em total conformidade com a regulamentação vigente, calculado pelo coeficiente K multiplicado pela tabela de preços de terrenos da cidade.

"O Comitê Popular local ainda está se baseando na antiga lista de preços de terras de 2020, em vigor até 31 de dezembro de 2025. O preço inicial só mudará quando Hanói emitir uma nova lista de preços de terras", disseram os VARs.

Em segundo lugar, os preços dos terrenos em leilões continuam a aumentar porque a procura por imóveis, especialmente produtos legalmente garantidos e com claro potencial de crescimento, como terrenos leiloados, é muito alta.

De fato, em áreas como Hoai Duc ou Ha Dong, o potencial de desenvolvimento urbano, juntamente com o desenvolvimento de infraestrutura, cria grandes expectativas para os investidores. Muitos investidores estão dispostos a pagar preços altos para possuir esses produtos em quantidade limitada, mesmo que o preço possa exceder em muito o valor real do terreno.

Além disso, com a expectativa de que o valor dos terrenos continue a se valorizar no futuro, os compradores podem aceitar preços muito mais altos do que a avaliação normal.

Em particular, o alto aumento de preço se deve ao fato de que o mercado imobiliário de Hanói está crescendo "fortemente" com oferta limitada, o preço primário continuamente estabelece um novo nível alto junto com as expectativas de expansão da cidade e infraestrutura de tráfego.

Outro motivo importante para o alto preço do lance vencedor é o comportamento de pagar um preço mais alto e depois desistir do depósito, não pagar o lance vencedor, mesmo estando disposto a desconsiderar os riscos, cumprindo obrigações no leilão para legalizar o preço vencedor com o propósito de "inflar o preço", criando um nível de preço "virtual" como base para aumentar o preço de lotes de terra relacionados para obter lucro.

Embora as autoridades tenham intervindo para inspecionar, essa ação visa principalmente garantir a transparência e a legalidade do processo de leilão, e é difícil interferir nos preços de mercado.

Preços altíssimos de leilões de terras seguidos de cancelamentos de depósitos estão se tornando uma "ocorrência comum". (Foto: ST)

Porque, em uma economia de mercado, as partes envolvidas nas transações de compra e venda seguem o princípio do acordo mútuo. Elas podem cancelar completamente o depósito sem comprovação. E é inevitável que aumentem o preço quando algum bem estiver escasso no mercado.

"A atual rotulagem desses comportamentos como especulação e inflação de preços também vem das emoções. O Vietnã não tem documentos legais que definam esse comportamento como base para lidar com ele", afirmaram os VARs.

Além disso, segundo as regulamentações atuais, indivíduos que ganham um leilão, mas não pagam o valor total em 120 dias, estão sujeitos a uma penalidade “bastante leve”, tendo apenas os resultados cancelados e perdendo seu depósito — que é muito baixo devido ao baixo preço inicial.

A Lei de Leilões de Imóveis revisada reforçou as regras para os vencedores de leilões de direitos de uso da terra, mas essas regras só entrarão em vigor em 1º de janeiro de 2025. No entanto, mesmo quando as novas regras entrarem em vigor, com a atual situação de oferta e demanda e o aquecimento do mercado imobiliário de Hanói, a possibilidade de novos recordes de preços continuarem sendo estabelecidos nos próximos leilões é muito alta e gradualmente se tornará "uma ocorrência diária no distrito". Isso porque a mentalidade especulativa ainda existe e as expectativas de aumento dos preços dos imóveis continuam sendo mantidas.

São necessárias medidas mais fortes.

Para garantir que o processo de leilão seja justo e transparente, minimizando a especulação e a inflação de preços, a VARS propõe uma série de recomendações.

Em primeiro lugar, os organizadores de leilões precisam revisar de perto e garantir que todos os processos e procedimentos do leilão estejam em conformidade com as regulamentações legais atuais.

Em segundo lugar, as agências de gestão estaduais precisam continuar monitorando de perto cada "movimento" dos leilões para tomar medidas corretivas oportunas ao detectar sinais de "instabilidade".

Ao mesmo tempo, considere colocar prontamente em prática ajustes em mecanismos, políticas e regulamentações mais rigorosas relacionadas a essa atividade para orientá-la prontamente na direção certa.

Em particular, a penalidade por abandono de depósito deve ser considerada mais alta, aumentando assim a "consideração" entre "ganhos e perdas" dos participantes do leilão, limitando de certa forma a "tendência especulativa" por meio das atividades do leilão.

Em terceiro lugar, o Estado também precisa tomar medidas mais rigorosas contra os casos de leilões vencedores, mas que os "transferem" em pouco tempo. Em particular, o mais importante, segundo a VARS, ainda é o gargalo na oferta de moradias.

É preciso adotar medidas proativas e práticas em breve para "desobstruir" a oferta de moradias. Em particular, revisar e resolver projetos que estão presos em questões jurídicas é a maneira mais rápida de ajudar a injetar mais oferta no mercado.

"Quando a oferta gradualmente encontra a demanda, o mercado se ajusta automaticamente e os preços em geral, e os preços de leilão em particular, ficam mais próximos do valor real do imóvel", enfatizaram os VARs.

Fonte: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html