Qual é o fator que determina o preço dos empreendimentos imobiliários?

A localização é ouro.

O mercado imobiliário enfrenta dificuldades há mais de um ano, mas o mercado de terrenos é uma exceção. Um relatório do Ministério da Construção mostra que, no segundo trimestre de 2023, o mercado de terrenos apresentou forte crescimento em termos de número de novos projetos licenciados, projetos em andamento e projetos concluídos. Em particular, as transações de terrenos representaram 70% do total de transações em todo o mercado, atingindo mais de 67.500 transações.

Qual é o motivo para definir o preço dos projetos de terrenos na Figura 1? — Planta do projeto da área residencial de Thong Dong Yen, comuna de Dong Phong, distrito de Yen Phong.

O relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) do terceiro trimestre de 2023 continua a registrar que os terrenos são o principal segmento, representando, juntamente com os edifícios de baixa altura, 54% da oferta total do mercado imobiliário. As transações de terrenos também se destacaram, com diversas províncias e cidades anunciando o leilão de centenas de terrenos por valores superiores aos oferecidos nos leilões.

As estatísticas acima demonstram que a terra é o alvo de compradores e investidores imobiliários atualmente. Por esse motivo, os preços dos terrenos no Norte mantiveram uma tendência contínua de alta neste ano, tendo aumentado cerca de 5% no terceiro trimestre de 2023 em comparação com o final do ano anterior.

De fato, o mercado tem apresentado queda nos preços dos terrenos em algumas regiões. No entanto, essa queda se restringe a áreas remotas, com infraestrutura precária, sem suporte econômico real e inflacionadas por ondas especulativas durante períodos de juros baixos. Por outro lado, terrenos em áreas com boas condições econômicas, infraestrutura de transporte eficiente, localização privilegiada, adjacentes a áreas residenciais, especialmente perto de parques industriais, mantêm-se atrativos, estáveis e com crescimento tanto em liquidez quanto em valor. Isso explica por que áreas densamente povoadas e o desenvolvimento de parques industriais são tão procurados por investidores imobiliários. Bac Ninh, um dos maiores polos industriais do Norte, por exemplo, contava, ao final do terceiro trimestre de 2023, com 12 projetos de terrenos em andamento, totalizando 1.875 unidades, atraindo um grande número de investidores e criando um dos cenários mais dinâmicos do atual mercado imobiliário do Norte.

Um projeto de atração de investimentos no distrito de Yen Phong - capital industrial.

Emergindo como um "endereço vermelho" no mapa imobiliário de Bac Ninh , o distrito de Yen Phong é o alvo de investidores. Localizado no oeste da província de Bac Ninh, a apenas 10 km da cidade de Bac Ninh, Yen Phong é a "capital industrial" da província e está sendo proposto para se tornar uma cidade, de acordo com o projeto da província de Bac Ninh.

Aqui, a comuna de Dong Phong é considerada uma área com especial atratividade para investimentos, com duas importantes vias de tráfego: a rodovia Noi Bai - Ha Long e a rodovia provincial 286. Essas duas vias se cruzam na vila de Dong Yen, criando uma localização privilegiada e singular para projetos de investimento, sendo o mais proeminente o Projeto Habitacional da Vila de Dong Yen, investido pela REQ Company Limited.

Qual é o motivo para definir o preço dos projetos de terrenos na imagem 2? — O projeto conta com 548 imóveis comerciais e casas adjacentes, atraindo investidores.

Com uma área de 10,8 hectares, o projeto da Área Residencial da Vila Dong Yen oferece 548 lojas e casas geminadas ao mercado. Este é considerado um dos projetos imobiliários e de terrenos mais destacados, possuindo uma localização privilegiada, com toda a fileira de lojas diretamente conectada à Rodovia Provincial 286. Assim, o projeto é adjacente ao leste e ao sul da área residencial e de serviços para trabalhadores e funcionários do parque industrial na comuna de Dong Phong; o oeste é adjacente à área residencial existente e o norte é adjacente à área residencial existente e à Rodovia Provincial 286.

Cercado por todos os lados por áreas residenciais densamente povoadas, o empreendimento oferece vantagens excepcionais aos seus moradores, que herdam conexões de transporte regionais e serviços públicos bem estruturados, como escolas, centros culturais e áreas esportivas. Além disso, com a grande comunidade já estabelecida, abrir um negócio também se torna fácil, dada a disponibilidade de uma ampla base de clientes em potencial.

Mais importante ainda, o ponto que atrai investidores é a localização do projeto, adjacente aos principais parques industriais do distrito, incluindo: Yen Phong 1, expansão de Yen Phong 1, Yen Phong 2 (incluindo Yen Phong 2C e VSIP Bac Ninh 2). É aqui que se concentram as principais marcas do país, com investimentos de até bilhões de dólares, como Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... e uma força de trabalho de até dezenas de milhares de pessoas, com um grande número de funcionários, especialistas e altos executivos.

A conexão do projeto com os parques industriais é extremamente conveniente: apenas 3 minutos até o Parque Industrial Yen Phong 1, 10 a 15 minutos até o Parque Industrial Yen Phong 2, bem como da cidade de Bac Ninh ou da cidade de Cho. Isso faz do projeto uma estação de trânsito, um ponto de conexão para viagens não apenas do distrito de Yen Phong, mas também da província de Bac Ninh. Contribuindo para o aumento da eficiência dos negócios, alavancando o valor da habitação para o comércio a um novo patamar no futuro, devido à crescente necessidade de acomodações e residências ao longo do tempo. De acordo com as estimativas e projeções da província, espera-se que Yen Phong atinja 255.000 habitantes até 2025, o que promete um grande potencial para o desenvolvimento de serviços de hospedagem e comércio.

Considerando as características do mercado imobiliário, especialistas acreditam que a localização é sempre o primeiro e mais importante fator que agrega valor a um projeto. Com a localização privilegiada do projeto residencial Dong Yen Village, e preços entre 25 e 35 milhões de IDR/m², o empreendimento atrai investidores interessados em adquirir terrenos adjacentes ao parque industrial. A localização torna-se ainda mais atraente pelo fato de todos os lotes possuírem documentação legal completa e escritura definitiva, o que faz com que o projeto atraia a atenção de investidores da província de Bac Ninh, bem como de Hanói e províncias vizinhas.

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