Momento positivo para a recuperação do mercado imobiliário

Apesar de enfrentar muitos riscos e desafios, o mercado imobiliário vietnamita ainda possui os alicerces e bases para a recuperação. A partir do final deste ano e dos meses seguintes, em 2024, o mercado continuará a precisar de "apoio" dos mecanismos e políticas do Governo , ministérios e agências para concluir a estrutura, remover obstáculos legais e criar um impulso positivo para o processo de recuperação.

Em todo o país, há até 1.200 projetos aguardando resolução, mas apenas cerca de 500 projetos estão sendo considerados. (Foto: MP)

Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem se desenvolvido em ritmo acelerado, em parte devido à enorme demanda por investimentos. No entanto, até o momento, esse mercado está "esfriando" devido à alta demanda, a problemas legais... causando estagnação na confiança dos investidores. Uma prova clara é que o país inteiro tem até 1.200 projetos aguardando aprovação, mas apenas cerca de 500 projetos estão sendo considerados, o que significa que há mais de 800 projetos ainda... aguardando!

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP Invest, na realidade, 70 a 80% dos problemas das empresas estão relacionados a questões legais e procedimentos administrativos. Portanto, as empresas aguardam ansiosamente os aspectos legais que a Assembleia Nacional está considerando aprovar. Por exemplo, a limpeza do local, os procedimentos e os mecanismos de recuperação estão sendo prolongados... alguns projetos não concluem esse trabalho há 15 anos. Em relação aos procedimentos de investimento, atualmente, um projeto precisa solicitar mais de 30 selos. Isso prejudica a saúde das empresas.

Compartilhando essa visão, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou que, no entanto, as dificuldades atuais do mercado imobiliário também residem no próprio mercado imobiliário, e as empresas imobiliárias estão enfrentando muitos problemas. Estatísticas das unidades funcionais do Banco Estatal e do Ministério da Construção mostram que apartamentos com preços abaixo de 25 milhões de VND/m² são muito poucos, quase inexistentes. Atualmente, o mercado encontra-se em um estado de grande desequilíbrio entre oferta e demanda, com a principal oferta sendo os segmentos de alto e médio padrão. O segmento de baixo custo, que atende pessoas de baixa renda, ainda é limitado.

Na recente conferência online para implementar o Despacho Oficial 993/CD-Ttg do Primeiro-Ministro, o Sr. Dao Minh Tu, Vice-Governador do Banco Estatal, afirmou que, recentemente, os preços dos imóveis diminuíram muito lentamente, chegando mesmo a aumentar, enquanto as taxas de juros dos empréstimos diminuíram. Os negócios imobiliários precisam se unir no "jogo" dos preços dos imóveis. Atualmente, com os preços dos imóveis muito altos, as empresas precisam considerar a possibilidade de resolver o problema do poder de compra do mercado.

Citando dados da Cidade de Ho Chi Minh, de 2020 até o presente, moradias de alto padrão sempre representaram uma proporção esmagadora de até 70-80% dos produtos no mercado, o restante é o segmento de médio porte. Nos últimos 3 anos, a cidade não tem mais moradias populares com preço abaixo de 25 milhões de VND por metro quadrado, enquanto esse segmento representava mais de 44% em 2017. Enquanto isso, os preços das moradias continuaram a aumentar desde 2017, ultrapassando a capacidade financeira das pessoas com renda média-baixa. O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), comentou que se as pessoas com renda média-baixa economizarem 100 milhões de VND por ano, levará cerca de 25 anos para conseguir comprar um apartamento acessível com preço de 2-3 bilhões de VND. Com a habitação social, se a política não mudar, as pessoas que pagam imposto de renda pessoal nível 1 (regulamentado em 60 milhões de VND por ano) não poderão comprar, enquanto moradias comerciais acessíveis estão fora de alcance.

O governador do Banco Estatal, Nguyen Thi Hong, afirmou que a transparência e os preços dos projetos são questões importantes para estimular o aumento da demanda por investimentos imobiliários. As próprias empresas e corporações também precisam seguir a orientação do Governo na Resolução nº 33, que prevê boa governança corporativa, equilíbrio nas metas de lucro, estrutura de produtos e redução dos preços de venda. Assim, juntamente com as soluções dos ministérios, agências e municípios, isso incentivará a demanda por investimentos neste mercado.

Com uma série de sinais positivos registrados nos últimos tempos, muitos especialistas acreditam que o mercado imobiliário passou do fundo do poço e entrou em um novo ciclo, seguido pela demanda por recursos humanos de corretoras, agentes imobiliários... O mercado imobiliário começou a ficar vibrante com um forte aumento nas transações desde o terceiro trimestre de 2023, com os clientes retornando ativamente ao mercado durante eventos de vendas de projetos. De acordo com um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o primeiro sinal de que o mercado está entrando em uma nova fase é o aumento da liquidez. Especificamente, no segundo trimestre de 2023, o mercado registrou 3.700 transações, um aumento de 37% em comparação com 2.700 no primeiro trimestre. No terceiro trimestre, o mercado registrou quase 6.000 transações, 1,5 vezes maior que o segundo trimestre de 2023.

De acordo com a VARS, projetos recém-lançados em todo o país têm atraído a atenção de muitos investidores recentemente. Alguns projetos em áreas com potencial também registraram um aumento repentino nas reservas. Muitas pessoas também "pagaram" por casas geminadas, vilas e produtos imobiliários comerciais acima de 5 bilhões de VND.

De fato, o mercado imobiliário no quarto trimestre de 2023 se recuperará, com resultados de transações claramente melhores em comparação aos três trimestres anteriores, graças ao fortalecimento da confiança dos investidores, taxas de juros mais baixas e fontes de oferta mais adequadas no mercado. Graças à clara recuperação do mercado imobiliário nos últimos meses, o mercado de trabalho relacionado a essa área também voltou a se movimentar. O crescimento do mercado imobiliário também advém do fator taxa de juros. Atualmente, as taxas de juros da poupança nos bancos estão caindo drasticamente, em alguns lugares apenas 3-5% ao ano. Isso motiva as pessoas com dinheiro acumulado a migrar para um canal de investimento mais atraente, como o mercado imobiliário, quando, na verdade, a taxa de juros preferencial para empréstimos para comprar imóveis, em média, no primeiro ano, oscila em torno de 7-9% ao ano.

Muitos especialistas preveem que o momento para o mercado imobiliário melhorar de forma mais clara será após o segundo trimestre de 2024. Quando as taxas de juros bancárias caírem, isso terá um impacto claro no mercado. De agora até o início de 2024, reduzir as taxas de juros operacionais será difícil. O motivo não é a inflação, mas o problema fundamental é a pressão cambial. Se a taxa de câmbio subir muito, não apenas o fluxo de caixa, mas também as próprias empresas enfrentarão grandes dificuldades. Ainda temos que aceitar a desvalorização do VND, mas ela não pode ser muito alta.

Avaliando o potencial de crescimento do mercado, a HoREA afirmou que os sinais de recuperação serão claros a partir do segundo semestre de 2024. As maiores questões e obstáculos legais estão sendo resolvidos por agências estaduais por meio de projetos de emendas, incluindo a Lei da Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários, etc. Centenas de projetos também estão sendo resolvidos, juntamente com a reestruturação de investidores, a reestruturação de produtos e a redução dos preços dos imóveis, o que ajudará o mercado a ter perspectivas de recuperação. Embora o mercado imobiliário ainda enfrente muitas dificuldades, há todos os fundamentos para afirmar a perspectiva de recuperação e crescimento contínuo em uma direção de desenvolvimento segura, saudável e sustentável a partir dos seguintes impulsionadores: A Assembleia Nacional está considerando o projeto de Lei da Habitação (alterado), o projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado), o projeto de Lei das Instituições de Crédito (alterado), o projeto de Lei do Leilão de Imóveis (alterado)... que, se promulgado, garantirá consistência, unidade e viabilidade, e estará próximo da realidade. Além disso, a demanda real por moradias ainda é muito grande, especialmente moradias populares, moradias sociais...

Acredito que o novo ciclo de mercado terá fatores muito diferentes porque a tendência atual é focar no desenvolvimento de valores reais, atendendo às necessidades reais dos clientes, contribuindo significativamente para a recuperação do mercado.

No entanto, como comentou o especialista em economia Vo Tri Thanh, o Governo está buscando soluções, incluindo a alteração de alguns decretos e circulares pelo Ministério da Construção. Somente quando a lei for clara, os bancos poderão "investir". O mercado imobiliário tem muitas bases para a recuperação, mas também enfrenta muitos riscos e desafios. A partir do final deste ano e dos meses seguintes de 2024, o mercado continuará precisando de "apoio" dos mecanismos e políticas do Governo, ministérios e agências, criando um impulso positivo para o processo de recuperação.

Partido Comunista do Vietnã

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