Momento positivo para a recuperação do mercado imobiliário

Apesar de enfrentar muitos riscos e desafios, o mercado imobiliário vietnamita ainda possui fundamentos e bases para a recuperação. Isso porque, a partir do final deste ano e nos meses seguintes de 2024, o mercado continuará precisando do "apoio" dos mecanismos e políticas do Governo , ministérios e órgãos para completar a estrutura, remover obstáculos legais e criar um impulso positivo para o processo de recuperação.

Existem até 1.200 projetos aguardando resolução em todo o país, mas apenas cerca de 500 estão sendo considerados. (Foto: MP)

Nos últimos anos, o mercado imobiliário desenvolveu-se a um ritmo muito acelerado, em parte devido à enorme procura por investimentos. No entanto, até agora, este mercado está a "arrefecer" devido aos preços elevados, problemas legais, etc., o que tem levado à estagnação da confiança dos investidores. Uma prova clara disso é que, em todo o país, existem cerca de 1.200 projetos à espera de aprovação, mas apenas cerca de 500 estão a ser analisados, o que significa que existem mais de 800 projetos que continuam... à espera!

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da GP Invest, na realidade, 70 a 80% dos problemas das empresas estão relacionados a questões legais e procedimentos administrativos. Portanto, as empresas aguardam ansiosamente as medidas legais que a Assembleia Nacional está considerando aprovar. Por exemplo, a desapropriação de terrenos, os procedimentos e os mecanismos de recuperação estão demorando... há projetos que não concluíram esse trabalho em 15 anos. Em relação aos procedimentos de investimento, atualmente, um projeto precisa de mais de 30 aprovações. Isso prejudica a saúde financeira das empresas.

Compartilhando dessa visão, o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, comentou que, no entanto, as dificuldades atuais do mercado imobiliário também residem no próprio mercado, e as empresas do setor imobiliário enfrentam muitos problemas. Estatísticas das unidades funcionais do Banco Central e do Ministério da Construção mostram que apartamentos com preço abaixo de 25 milhões de VND/m² são muito poucos, quase inexistentes. Atualmente, o mercado encontra-se em um grande desequilíbrio entre oferta e demanda, com a oferta concentrada principalmente nos segmentos de alto padrão e médio padrão. O segmento de baixo padrão, voltado para pessoas de baixa renda, ainda é limitado.

Na recente conferência online para implementação do Despacho Oficial do Primeiro-Ministro 993/CD-Ttg, o Sr. Dao Minh Tu, Vice-Governador do Banco Central, afirmou que, recentemente, os preços dos imóveis têm diminuído muito lentamente, chegando até mesmo a aumentar, enquanto as taxas de juros dos empréstimos imobiliários têm caído. As empresas do setor imobiliário precisam se unir na "jogada" dos preços dos imóveis. Atualmente, os preços dos imóveis estão muito altos, e as empresas devem considerar como solucionar o problema do poder de compra do mercado.

Com base em dados da cidade de Ho Chi Minh, de 2020 até o presente, os imóveis de alto padrão sempre representaram uma proporção esmagadora, chegando a 70-80% dos produtos no mercado, sendo o restante composto por imóveis de médio padrão. Nos últimos três anos, a cidade deixou de ter imóveis acessíveis com preços abaixo de 25 milhões de VND por metro quadrado, enquanto esse segmento representava mais de 44% em 2017. Ao mesmo tempo, os preços dos imóveis continuaram a subir desde 2017, ultrapassando a capacidade financeira de pessoas com renda baixa e média. O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), comentou que, se pessoas com renda baixa e média economizarem 100 milhões de VND por ano, levarão cerca de 25 anos para conseguir comprar um apartamento acessível com preço entre 2 e 3 bilhões de VND. No caso da habitação social, se a política não mudar, as pessoas que pagam imposto de renda pessoal de nível 1 (regulamentado para rendimentos inferiores a 60 milhões de VND por ano) não poderão comprá-la, enquanto a habitação comercial acessível permanecerá fora do alcance de todos.

A governadora do Banco Central, Nguyen Thi Hong, afirmou que a transparência dos projetos e a definição de preços são questões importantes para estimular o aumento da demanda por investimentos imobiliários. As próprias empresas e corporações também precisam seguir as diretrizes do Governo, expressas na Resolução nº 33, que preconizam uma boa governança corporativa, metas de lucro equilibradas, estrutura de produtos adequada e a consideração de reduções de preços. Dessa forma, em conjunto com soluções de ministérios, órgãos governamentais e localidades, a demanda por investimentos neste mercado será impulsionada.

Com uma série de sinais positivos registrados recentemente, muitos especialistas acreditam que o mercado imobiliário já ultrapassou o ponto mais baixo e iniciou um novo ciclo, impulsionado pela necessidade de recursos humanos em imobiliárias, corretores e outros setores. O mercado imobiliário começou a se dinamizar com um aumento expressivo nas transações a partir do terceiro trimestre de 2023, com clientes retornando ativamente ao mercado durante os eventos de vendas de empreendimentos. De acordo com um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o primeiro sinal de que o mercado está entrando em uma nova fase é o aumento da liquidez. Especificamente, no segundo trimestre de 2023, o mercado registrou 3.700 transações, um aumento de 37% em comparação com as 2.700 do primeiro trimestre. No terceiro trimestre, o mercado registrou quase 6.000 transações, 1,5 vezes mais do que no segundo trimestre de 2023.

Segundo a VARS, novos projetos lançados recentemente em todo o país têm atraído a atenção de muitos investidores. Alguns projetos em áreas com potencial registraram um aumento repentino nas reservas. Muitas pessoas também já "pagaram" por casas geminadas, vilas e imóveis comerciais no valor de mais de 5 bilhões de VND.

De fato, o mercado imobiliário deverá se recuperar no quarto trimestre de 2023, com resultados de negociação claramente melhores em comparação aos três trimestres anteriores, graças ao fortalecimento da confiança dos investidores, às taxas de juros mais baixas e a fontes de oferta mais adequadas no mercado. Graças à clara recuperação do mercado imobiliário nos últimos meses, o mercado de trabalho relacionado a essa área também voltou a se aquecer. O crescimento do mercado imobiliário também se deve ao fator das taxas de juros. Atualmente, as taxas de juros para poupança nos bancos estão caindo acentuadamente, em alguns lugares chegando a apenas 3-5% ao ano. Essa é a motivação para pessoas com dinheiro acumulado migrarem para um canal de investimento mais atraente, como o mercado imobiliário, visto que, na realidade, a taxa de juros preferencial para financiamento imobiliário no primeiro ano está, em média, oscilando em torno de 7-9% ao ano.

Muitos especialistas preveem que o mercado imobiliário deverá apresentar uma melhora mais significativa após o segundo trimestre de 2024. A redução das taxas de juros bancárias terá um impacto claro no mercado. De agora até o início de 2024, será difícil reduzir as taxas de juros operacionais. O motivo não é a inflação, mas sim a pressão cambial. Se a taxa de câmbio subir muito, não só o fluxo de caixa, como também os próprios negócios, ficarão muito prejudicados. Ainda precisamos aceitar um certo nível de desvalorização do VND, mas não pode ser muito alto.

Ao avaliar o potencial de crescimento do mercado, a HoREA afirmou que os sinais de recuperação serão claros a partir do segundo semestre de 2024. Isso porque os principais problemas e obstáculos legais estão sendo resolvidos por órgãos estatais por meio de projetos de emendas, incluindo a Lei da Habitação, a Lei de Negócios Imobiliários, etc. Centenas de projetos também estão sendo resolvidos, juntamente com a reestruturação de investidores, a reestruturação de produtos e a redução dos preços dos imóveis, o que ajudará o mercado a ter perspectivas de recuperação. Embora o mercado imobiliário ainda enfrente grandes dificuldades, há, sem dúvida, uma base sólida para afirmar com firmeza a perspectiva de recuperação e crescimento contínuo em direção a um desenvolvimento seguro, saudável e sustentável, impulsionado pelos seguintes fatores: a Assembleia Nacional está analisando o projeto de Lei da Habitação (emendada), o projeto de Lei de Negócios Imobiliários (emendada), o projeto de Lei das Instituições de Crédito (emendada), o projeto de Lei de Leilão de Imóveis (emendada)... que, se promulgados, garantirão sincronização, unidade e viabilidade, aproximando-se da realidade. Além disso, a demanda real por moradia ainda é muito grande, especialmente por moradias populares e moradias sociais...

Acredito que o novo ciclo de mercado terá fatores muito diferentes, pois a tendência atual é focar no desenvolvimento de valores reais, atendendo às necessidades reais dos clientes e contribuindo significativamente para a recuperação do mercado.

No entanto, como comentou o especialista em economia Vo Tri Thanh, o Governo está buscando soluções, incluindo a alteração de alguns decretos e circulares pelo Ministério da Construção. A lei precisa ser clara para que os bancos possam "investir". O mercado imobiliário tem muitas bases para a recuperação, mas também enfrenta muitos riscos e desafios. Do final deste ano até os meses seguintes de 2024, o mercado continuará precisando de "apoio" por meio de mecanismos e políticas governamentais, ministérios e órgãos, para criar um impulso positivo para o processo de recuperação.

Partido Comunista do Vietnã

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