Momento positivo para a recuperação do mercado imobiliário.

Apesar de enfrentar inúmeros riscos e desafios, o mercado imobiliário vietnamita ainda possui as bases necessárias para a recuperação. Do final deste ano até 2024, o mercado continuará precisando do apoio de mecanismos e políticas governamentais , bem como de ministérios e agências, para aprimorar a estrutura, remover obstáculos legais e criar um impulso positivo para o processo de recuperação.

Em todo o país, existem atualmente 1.200 projetos aguardando resolução, mas apenas cerca de 500 estão em análise. (Foto: MP)

Ao longo dos anos, o mercado imobiliário desenvolveu-se a um ritmo muito acelerado, em parte devido à enorme procura por investimentos. No entanto, atualmente, este mercado está a "arrefecer" devido aos preços excessivamente elevados e aos entraves legais, o que está a causar uma estagnação na confiança dos investidores. Um exemplo claro disso é que, a nível nacional, existem 1.200 projetos a aguardar resolução, mas apenas cerca de 500 estão em análise, o que significa que mais de 800 projetos permanecem paralisados!

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da GP Invest, na realidade, 70 a 80% dos obstáculos empresariais estão relacionados a questões legais e procedimentos administrativos. Portanto, as empresas aguardam ansiosamente os aspectos legais que a Assembleia Nacional está analisando e aprovando. Por exemplo, a regularização fundiária, os procedimentos e os mecanismos para aquisição de terras são demorados... alguns projetos estão em andamento há 15 anos sem serem concluídos. Em relação aos procedimentos de investimento, atualmente, um projeto exige mais de 30 selos oficiais. Isso está drenando os recursos das empresas.

Compartilhando dessa visão, o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, observou que as dificuldades atuais no mercado imobiliário também decorrem do próprio mercado e dos inúmeros problemas existentes no setor. Estatísticas de unidades funcionais do Banco Central do Vietnã e do Ministério da Construção mostram que apartamentos com preços abaixo de 25 milhões de VND/m² são muito escassos, praticamente inexistentes. Atualmente, o mercado enfrenta um desequilíbrio significativo entre oferta e demanda, com a oferta concentrada principalmente nos segmentos de alto padrão e médio padrão. O segmento de baixo padrão, voltado para pessoas de baixa renda, ainda é limitado.

Em uma conferência online recente para implementar a Diretiva 993/CĐ-Ttg do Primeiro-Ministro, o Sr. Dao Minh Tu, Vice-Governador do Banco Estatal do Vietnã, afirmou que os preços dos imóveis têm diminuído muito lentamente, ou até mesmo aumentado, enquanto as taxas de juros para empréstimos imobiliários caíram. As empresas do setor imobiliário precisam estar unidas no "jogo" em relação aos preços dos imóveis. Atualmente, os preços dos imóveis estão muito altos e as empresas devem considerar cuidadosamente como atender ao poder de compra do mercado.

Com base em dados da cidade de Ho Chi Minh, de 2020 até o presente, os imóveis de alto padrão têm dominado consistentemente o mercado, representando de 70% a 80% dos produtos, com o restante correspondendo a imóveis de médio padrão. Nos últimos três anos, a cidade testemunhou o desaparecimento de imóveis acessíveis com preços abaixo de 25 milhões de VND por metro quadrado, enquanto esse segmento chegou a representar mais de 44% em 2017. Ao mesmo tempo, os preços dos imóveis continuaram a subir desde 2017, ultrapassando a capacidade financeira de pessoas de baixa e média renda. O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), estima que pessoas de baixa e média renda levariam aproximadamente 25 anos para economizar 100 milhões de VND por ano para comprar um apartamento acessível com preço entre 2 e 3 bilhões de VND. No caso da habitação social, se a política não mudar, mesmo aqueles que pagam imposto de renda na primeira faixa (ganhando menos de 60 milhões de VND por ano) não conseguirão comprá-la, enquanto a habitação comercial acessível estará fora de seu alcance.

A governadora do Banco Central do Vietnã, Nguyen Thi Hong, acredita que a transparência dos projetos e a definição de preços são cruciais para estimular a retomada da demanda por investimentos imobiliários. As empresas e corporações precisam seguir as diretrizes governamentais da Resolução nº 33, que enfatiza a boa governança corporativa, o equilíbrio entre os objetivos de lucro e a estrutura de produtos, e a consideração de reduções de preços. Isso, aliado a soluções de ministérios, setores e municípios, incentivará o investimento nesse mercado.

Com uma série de sinais positivos registrados recentemente, muitos especialistas acreditam que o mercado imobiliário já ultrapassou seu ponto mais baixo e está iniciando um novo ciclo, o que leva a um aumento na demanda por profissionais de imobiliárias e corretoras. O mercado imobiliário começou a se dinamizar com um forte aumento nas transações a partir do terceiro trimestre de 2023, com os clientes retornando ativamente ao mercado durante os eventos de vendas de diversos empreendimentos. De acordo com um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o primeiro sinal de que o mercado está entrando em uma nova fase é o aumento da liquidez. Especificamente, no segundo trimestre de 2023, o mercado registrou 3.700 transações, um aumento de 37% em comparação com as 2.700 do primeiro trimestre. No terceiro trimestre, o mercado já havia registrado quase 6.000 transações, 1,5 vezes mais do que no segundo trimestre de 2023.

Segundo a VARS, novos projetos lançados em todo o país recentemente atraíram um interesse significativo de investidores. Alguns projetos em áreas promissoras registraram até mesmo um aumento nas reservas. Casas geminadas, vilas e imóveis comerciais com preços acima de 5 bilhões de VND também apresentaram demanda considerável.

Na realidade, espera-se que o mercado imobiliário no quarto trimestre de 2023 se recupere, com resultados de transações significativamente melhores em comparação com os três trimestres anteriores, graças ao fortalecimento da confiança dos investidores, às taxas de juros mais baixas e a uma oferta mais abundante de imóveis adequados. Devido à clara recuperação do mercado imobiliário nos últimos meses, o mercado de trabalho relacionado a esse setor também se tornou mais dinâmico. A tendência de alta no mercado imobiliário também é impulsionada pelas taxas de juros. Atualmente, as taxas de juros para poupança nos bancos estão caindo acentuadamente, em alguns lugares chegando a 3-5% ao ano. Isso incentiva pessoas com economias acumuladas a migrarem para canais de investimento mais atraentes, como o mercado imobiliário, já que a taxa média de juros preferencial para financiamento imobiliário no primeiro ano está atualmente oscilando em torno de 7-9% ao ano.

Muitos especialistas preveem que o mercado imobiliário apresentará uma melhora mais significativa após o segundo trimestre de 2024. A redução das taxas de juros bancárias terá um impacto notável no mercado. Atualmente, a redução da taxa básica de juros será difícil até o início de 2024. O motivo não é a inflação, mas sim a pressão cambial. Se a taxa de câmbio subir muito, afetará não apenas o fluxo de caixa, mas também as próprias empresas. Um certo grau de depreciação do VND deve ser aceito, mas não pode ser excessivo.

Ao avaliar o potencial de crescimento do mercado, a HoREA afirmou que os sinais de recuperação ficarão mais claros a partir do segundo semestre de 2024. Isso ocorre porque os principais obstáculos legais estão sendo abordados por órgãos estatais por meio de projetos de emendas a leis como a Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários. Centenas de projetos também enfrentam dificuldades e, juntamente com a reestruturação dos produtos pelas construtoras e a redução dos preços dos imóveis, o mercado apresenta perspectivas promissoras de recuperação. Embora o mercado imobiliário continue desafiador, há razões suficientes para afirmar com confiança suas perspectivas de recuperação e crescimento contínuo de forma segura, saudável e sustentável, impulsionado por diversos fatores: a Assembleia Nacional está analisando projetos de emendas à Lei da Habitação, à Lei de Negócios Imobiliários, à Lei das Instituições de Crédito e à Lei de Leilão de Ativos, entre outras. Se promulgadas, essas leis garantirão consistência, uniformidade, viabilidade e relevância à realidade. Além disso, a demanda real por moradias permanece muito alta, especialmente por moradias populares e sociais.

Acredito que o novo ciclo de mercado terá elementos muito diferentes, pois a tendência atual é focar no desenvolvimento de valor real, atendendo às necessidades concretas dos clientes e contribuindo significativamente para a recuperação do mercado.

No entanto, como bem apontou o economista Vo Tri Thanh, o governo está implementando soluções, incluindo a alteração de diversas disposições em decretos e circulares pelo Ministério da Construção. Os marcos legais precisam estar claros antes que os bancos possam investir. O mercado imobiliário tem muitas bases para a recuperação, mas também enfrenta inúmeros riscos e desafios. A partir do final deste ano e nos meses seguintes de 2024, o mercado continuará precisando de apoio adicional dos mecanismos e políticas governamentais, bem como dos ministérios e agências relevantes, para criar um impulso positivo para o processo de recuperação.

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