Avanço no crescimento do mercado de aluguel de imóveis

Pouco mais de meio mês após a diretiva do Secretário-Geral e Presidente To Lam, o Governo finalizou a tarefa de designar as localidades para iniciar projetos de habitação para aluguel, implementando assim o pilar estratégico do desenvolvimento habitacional para a população.

Os projetos terão início rapidamente em junho.

Presidindo uma sessão de trabalho em 1º de junho com líderes da cidade de Hai Phong e das províncias de Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh e Hung Yen sobre o desenvolvimento de moradias para aluguel, conforme diretrizes do Secretário-Geral e Presidente To Lam, o Primeiro-Ministro Le Minh Hung enfatizou: A região econômica chave do Norte é uma área central para o desenvolvimento industrial, que atualmente experimenta uma taxa muito alta de urbanização e uma grande concentração de mão de obra. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh e Hung Yen têm algumas das maiores taxas de crescimento econômico do país, com centenas de milhares de trabalhadores empregados em zonas industriais. A demanda por moradias para aluguel para esses trabalhadores é muito urgente, e o desenvolvimento de moradias para aluguel nesta região também serve como precedente para testar e replicar essa abordagem em outras localidades do país.

O governo está implementando rapidamente projetos de habitação para aluguel.

Foto: Dinh Son

De forma decisiva e urgente, o chefe de governo emitiu um ultimato sem precedentes: até junho, cada uma das quatro províncias e cidades mencionadas deve se empenhar para iniciar pelo menos um projeto de habitação para aluguel; e, simultaneamente, concluir os procedimentos para implementar projetos de habitação para aluguel em larga escala no terceiro e quarto trimestres deste ano. É importante ressaltar que esta diretiva, que deixou de ser uma mera diretriz com expressões como "empenhar-se" ou "fazer um esforço", enfatiza a urgência da exigência, rejeitando relatórios formais e exigindo resultados concretos. Nos casos em que as localidades encontrarem dificuldades ou obstáculos, os ministérios e agências centrais devem fornecer apoio e soluções imediatas de forma proativa.

Criar mecanismos para atrair capital privado para participar no desenvolvimento de habitações para arrendamento é uma boa forma de implementar a política do Estado e da população em conjunto.

FOTO: DINH SON

A diretiva do Primeiro-Ministro é um passo rápido e concreto para concretizar a visão estratégica do Partido, pouco mais de meio mês após o Secretário-Geral e Presidente To Lam ter emitido a diretiva histórica: Habitação para arrendamento deve ser um pilar estratégico. Este ritmo é excepcionalmente rápido, pois normalmente, um projeto de habitação social demora em média de 18 a 24 meses desde a aprovação do planeamento, aprovação da política de investimento, atribuição de terrenos até à obtenção da licença de construção e início da obra.

Com mais de 40 anos de pesquisa no segmento de imóveis para locação, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), expressou sua imensa alegria e emoção com as diretrizes rápidas e decisivas do Governo, após a histórica mudança de pensamento estratégico do Secretário-Geral e do Presidente em relação ao segmento de imóveis para locação. Ele enfatizou que esta não é apenas uma ótima notícia para o mercado imobiliário, mas também impacta diretamente a vida da maioria das pessoas de baixa e média renda em áreas urbanas. Ao mesmo tempo, abre uma nova visão estratégica, visando garantir os direitos dos cidadãos, conforme estipulado na Constituição.

Atualmente, os jovens, especialmente a Geração Z, estão liderando a tendência de não priorizar mais a posse de uma casa própria. Com o desenvolvimento da Quarta Revolução Industrial, da inteligência artificial (IA) e da economia compartilhada, eles podem trabalhar remotamente de qualquer lugar, de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh a Phu Quoc ou Sa Pa. Eles gostam de explorar e mudar de emprego frequentemente para adquirir experiência. Para os jovens, moradias para alugar flexíveis que se adaptem ao seu estilo de vida e trabalho são uma prioridade. Observando o cenário mundial, em países desenvolvidos como o Japão e o Ocidente, a porcentagem de pessoas que alugam imóveis em áreas urbanas gira em torno de 60%. Em Singapura, esse número chega a aproximadamente 80%.

"O 14º Congresso Nacional do Partido estabeleceu a meta de que a cidade de Ho Chi Minh, assim como todo o país, se torne uma nação industrializada e desenvolvida até 2045, com uma grande transformação na estrutura econômica e social. Portanto, a demanda por moradias para alugar aumentará e essa é uma tendência inevitável", afirmou o Sr. Le Hoang Chau.

Um impulso para o mercado imobiliário.

Ao orientar as autoridades locais, o primeiro-ministro Le Minh Hung também observou que o desenvolvimento de habitações de aluguel acessíveis é uma questão urgente que precisa ser abordada. O Estado deve assumir a liderança e considerar os recursos públicos como uma alavanca para apoiar e atrair recursos privados; utilizar eficazmente o Fundo Nacional de Habitação e os fundos habitacionais locais para orientar e impulsionar o mercado; e mobilizar recursos diversificados, não se limitando ao orçamento, com foco na captação de capital privado e de longo prazo.

O desenvolvimento de habitações para arrendamento contribui para a resolução do problema habitacional da população.

Foto: Dinh Son

Em resposta ao apelo do Partido e do Governo, muitas empresas também anunciaram sua prontidão para participar. No último fim de semana, os líderes da Hoang Quan Real Estate Company compartilharam que, no projeto habitacional social Golden City (Tay Ninh), a empresa está destinando metade de suas unidades para aluguel e aplicará essa proporção a todos os projetos futuros. Especificamente, na fase inicial do projeto Golden City, a Hoang Quan construiu 4 prédios de apartamentos com aproximadamente 1.000 unidades. A empresa dividiu-os em 2 prédios para venda e 2 para aluguel. Em um futuro próximo, em todos os projetos, a Hoang Quan destinará pelo menos 50% para aluguel. A empresa também recebeu propostas de dois bancos interessados ​​em cooperar na construção de moradias para aluguel, em resposta ao apelo do Governo…

O Sr. Le Hoang Chau comentou que esta é uma direção de desenvolvimento razoável e lógica, pois, na orientação para o desenvolvimento, o investimento público não pode resolver tudo, mas serve apenas como alavanca. No entanto, se dependermos exclusivamente do setor privado como força principal, o caminho a seguir ainda estará repleto de inúmeros obstáculos, desde os mecanismos até as operações práticas.

Especificamente, o maior obstáculo para empresas que investem em habitação social e habitação para aluguel é o desafio de adquirir terrenos e o ônus dos custos de desapropriação. Lições de outros países mostram que o Estado precisa assumir um papel de liderança, utilizando com ousadia terrenos públicos destinados à habitação ou a serviços comerciais em zonas industriais para organizar licitações públicas, selecionando investidores idôneos para construir habitações para aluguel destinadas a trabalhadores e imigrantes. Nesse caso, as empresas ficariam isentas de taxas de uso e arrendamento de terras. Nos casos em que as empresas negociam de forma independente a aquisição de direitos de uso de terras agrícolas junto a moradores para projetos, o mecanismo de dedução dos custos de indenização pela desapropriação precisa ser alterado para refletir o valor real pago pelas empresas, em vez de aplicar a atual tabela de preços de terras agrícolas, excessivamente baixa, que leva os investidores a incorrerem em prejuízos.

Além da questão da disponibilidade de terrenos, o desbloqueio de crédito a longo prazo é o próximo obstáculo que exige intervenção governamental. Dado o longo período de amortização, que pode se estender por várias décadas, sem políticas de crédito preferenciais que ofereçam taxas de juros baixas e condições de empréstimo equivalentes, as empresas privadas não conseguirão suportar a pressão da dívida, sendo forçadas a aumentar os preços dos aluguéis e, inadvertidamente, comprometendo o aspecto humanitário desse tipo de moradia.

"A orientação do Estado neste momento precisa ser concretizada através da resolução imediata das contradições legais existentes. Por exemplo, a Lei da Habitação permite que investidores em projetos de habitação social para arrendamento tenham acesso a crédito preferencial, mas o Decreto Governamental 100 estipula que o Banco de Política Social não está autorizado a conceder empréstimos a esse grupo. Essa inconsistência, esse 'documento jurídico contraditório', precisa ser urgentemente alterado para harmonizar o sistema legal", citou o Sr. Chau como exemplo.

Simultaneamente, para incentivar verdadeiramente a participação do setor privado, segundo o Sr. Le Hoang Chau, o Estado precisa sincronizar as políticas de tributação e infraestrutura urbana. Embora a Lei de Habitação de 2014 estipule que a taxa de imposto para projetos de habitação social para aluguel seja menor do que para venda, essa regulamentação permanece apenas no papel há muitos anos, pois a Lei Tributária ainda não prevê as devidas alterações. Além disso, o Estado deve assumir um papel pioneiro, investindo proativamente recursos para conectar a infraestrutura de transporte e tecnologia aos limites dos projetos de habitação social. Essa conexão sincronizada não só ajuda as pessoas de baixa renda – o grupo mais vulnerável da sociedade – a terem acesso e a se estabelecerem em modelos urbanos convenientes, como também serve como a alavanca mais prática para transformar o pensamento estratégico da visão política em soluções habitacionais tangíveis.

As autoridades locais tomam a iniciativa, as autoridades locais realizam o trabalho.

Enfatizando que esta é uma política completamente correta, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que essa questão já havia sido abordada na Lei de Habitação de 2005 – a primeira lei de habitação do Vietnã. Contudo, o desenvolvimento do segmento de habitação para aluguel não tem sido bem-sucedido, pois o investimento nesse setor exige um longo período de retorno do capital, de 40 a 50 anos. Além disso, a margem de lucro não é muito alta, já que os preços dos aluguéis precisam ser baixos e acessíveis para a maioria da população. Em contrapartida, se forem desenvolvidos empreendimentos imobiliários comerciais, os investidores podem recuperar todo o investimento em 5 a 7 anos, com a venda do projeto, além de obter um lucro considerável. Portanto, é inevitável que as empresas privadas não estejam entusiasmadas. Depender exclusivamente do orçamento estatal para investir nesse segmento também é difícil, pois o orçamento é limitado e precisa ser investido em setores econômicos essenciais, como infraestrutura…

Portanto, o Professor Dang Hung Vo propôs que muitas iniciativas são necessárias para implementar essa política. Primeiro, empresas e até mesmo órgãos de gestão estatal devem mudar a tecnologia de construção e os materiais utilizados, aproveitando ao máximo o espaço em prédios de apartamentos... para ajudar a reduzir o custo de construção de moradias para aluguel. Em seguida, o Estado precisa de políticas e mecanismos que facilitem a participação do capital privado. Especificamente, deve-se considerar a aplicação do modelo BOT (Construir-Operar-Transferir) ou PPP (Parceria Público-Privada) de parceria empresarial. Nesse modelo, o Estado é responsável pelo terreno e as empresas investem na construção das moradias. Durante o período de locação, as empresas recebem de volta o capital investido na construção mais o lucro, similar a outros modelos de exploração. O apoio estatal em relação ao terreno também é mais fácil e menos custoso do que deixar que empresas privadas cuidem de tudo sozinhas. Isso também é visto como uma forma de o Estado incentivar e atrair capital privado para participar do desenvolvimento do mercado de moradias para aluguel com a maior rapidez possível, atingindo as metas estabelecidas. Como resultado, as empresas terão mais confiança para participar de mais projetos, criando moradias para aluguel acessíveis para a maioria da população.

Em particular, o Professor Dang Hung Vo enfatizou que, para promover o desenvolvimento de habitações para arrendamento, especialmente ou habitações em geral, para a população, as próprias localidades devem ser proativas e decisivas, enquanto o governo central apenas cria um quadro legal geral. As localidades devem propor proativamente soluções adequadas às suas próprias realidades. Durante a implementação, se alguma regulamentação se revelar inadequada, devem propor alterações ao governo central.

"A política de desenvolvimento de habitações para aluguel é correta e uma direção urgente que precisa ser acelerada para ajudar a resolver o problema habitacional da população. No entanto, depender exclusivamente do apoio financeiro do Estado será difícil devido aos recursos limitados do orçamento estatal. Somente criando mecanismos para incentivar a participação das empresas será possível alcançar resultados rapidamente. Isso também significa criar um consenso elevado na sociedade. Isso reflete o espírito de que, quando o Estado e o povo trabalham juntos, qualquer política terá sucesso", enfatizou o Professor Dang Hung Vo.

A oferta de imóveis para alugar é insuficiente para atender à demanda.

Em discurso proferido em uma sessão de trabalho no dia 1º de junho, o Primeiro-Ministro Le Minh Hung afirmou que a demanda por moradias para alugar é muito alta, enquanto a oferta é muito insuficiente, especialmente para aluguéis de longo prazo a preços razoáveis, o que representa o primeiro gargalo. A maioria dos trabalhadores e operários nas cinco províncias de Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh e Hung Yen vive atualmente em casas construídas informalmente por famílias, o que acarreta riscos significativos à segurança, particularmente em relação à segurança contra incêndios, higiene ambiental, condições de vida e necessidades de infraestrutura social.

Anteriormente, o Ministério da Construção anunciou, com base em relatórios de 18 localidades, que a demanda total por moradias para aluguel no período de 2026 a 2030 é de 71.187 unidades. Notavelmente, o número de unidades habitacionais sociais disponíveis para aluguel em todo o país é de aproximadamente 42.275. Destas, Da Nang lidera com mais de 12.400 unidades, seguida por Bac Ninh com quase 9.850 unidades e Cidade de Ho Chi Minh com cerca de 5.700 unidades. Essas são também as localidades que desenvolveram e implementaram modelos habitacionais para trabalhadores e operários alugarem, criando muitas oportunidades para que esses trabalhadores possuam suas próprias casas e se estabeleçam.

O desenvolvimento de habitações para arrendamento contribui para garantir a segurança social.

Estamos em processo de alteração da Lei de Terras, da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários. Espero que essas leis sejam aprovadas e entrem em vigor em breve, possivelmente a partir de 1º de janeiro de 2027, para criar uma estrutura legal sólida. Precisamos emitir novas regulamentações e normas para o setor de locação de imóveis. Olhando para a história da Cidade de Ho Chi Minh, já tivemos empresas como a Hui Bon Hoa (Tio Hoa) ou a Mydeen, que forneceram moradias para locação de forma sustentável por centenas de anos, ao longo de muitas gerações. Acredito que, com a orientação correta do Secretário-Geral e Presidente To Lam, juntamente com as ações rápidas e decisivas do Governo, seremos capazes de formar grandes empresas privadas profissionais no setor de locação de imóveis, contribuindo para garantir a segurança social sustentável na nova era.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou:

Fonte: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm