Projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre direitos de uso do solo

Na manhã de 13 de novembro, a Assembleia Nacional discutiu em grupos o projeto de Resolução sobre a pilotagem da implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra.

O Grupo 15 inclui as delegações da Assembleia Nacional das províncias: Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc e Binh Thuan. O vice-chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, presidiu a sessão de discussão.

Desvendando os gargalos no acesso à terra

Depois de ouvir os deputados da Assembleia Nacional discutirem e contribuírem com ideias para concluir o projeto de Resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra, o Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Do Duc Duy, falou para explicar e esclarecer algumas questões de preocupação dos deputados.

Ministro Do Duc Duy discursa no Grupo 15. Foto: Khuong Trung

O Ministro Do Duc Duy enfatizou que a emissão deste projeto de Resolução piloto é extremamente necessária, pois a natureza do projeto de Resolução é complementar um método de acesso à terra na implementação de projetos habitacionais comerciais. Anteriormente, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2003 e da Lei de Habitação de 2005, para a implementação de projetos habitacionais comerciais, havia dois mecanismos de transferência de direitos de uso da terra: o mecanismo de transferência compulsória e o mecanismo de transferência voluntária.

Especificamente, o mecanismo de transferência compulsória consiste na recuperação de terras pelo Estado para entregá-las a investidores por meio de leilões de taxas de uso da terra ou licitações para selecionar investidores que implementem projetos de investimento utilizando a terra. O mecanismo de transferência voluntária consiste na negociação com pessoas que possuem direitos de uso da terra para obter fundos para a implementação de projetos habitacionais comerciais, ou em que investidores que possuem direitos de uso da terra solicitam às agências estaduais competentes permissão para alterar a finalidade do uso da terra para implementar projetos habitacionais comerciais. Assim, existem dois mecanismos de transferência por meio de quatro formas de acesso à terra.

Em seguida, a Lei de Habitação de 2010 e a Lei de Terras de 2013 continuaram a permitir todas as quatro formas de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais, como a Lei de Terras de 2003 e a Lei de Habitação de 2005. No entanto, quando a Assembleia Nacional aprovou a Lei de Habitação de 2014, restringiu a forma de transferência de direitos de uso da terra ou de alteração da finalidade do uso da terra. Em particular, a Lei de Habitação de 2014 estipula que, em caso de transferência, apenas terrenos residenciais podem ser transferidos; e, em caso de posse de direitos de uso da terra e solicitação ao Estado para alteração da finalidade do uso da terra, essa área deve incluir uma parte da área residencial.

“Isso limita os casos de acesso à terra na forma de recebimento de transferência de direitos de uso da terra, bem como a posse de direitos de uso da terra em comparação com a Lei de Terras de 2003 e a Lei de Habitação de 2005”, enfatizou o Ministro, afirmando, ao mesmo tempo, que a Lei de Terras de 2013 não regulamenta ou controla os casos em que o Estado recupera terras para entregá-las a investidores por meio de licitação para selecionar investidores, leilões de direitos de uso da terra. Ou seja, a escala do projeto pode ser grande ou pequena, embora não seja abordada na direção de investidores recebendo direitos de uso da terra ou investidores tendo direitos de uso da terra em comparação com o período anterior, mas o Estado pode recuperar terras com projetos que não sejam limitados em termos de escala de área.

Delegado Ha Sy Dong - Delegação da Assembleia Nacional da província de Quang Tri discursa no grupo de discussão. Foto: Khuong Trung

No entanto, de acordo com o Ministro Do Duc Duy, na Lei de Terras de 2024, o Artigo 79 e o Artigo 127 estipulam que o Estado apenas recupera terras para projetos de desenvolvimento de áreas urbanas com infraestrutura técnica, infraestrutura social e habitação síncronas. Assim, de acordo com a lei urbana atual, a escala é geralmente de 20 hectares ou mais, e em casos de escala de área menor e não garantindo elementos urbanos síncronos, o Estado não recupera terras. Assim, o método do Estado recuperar terras para entregar aos investidores não será implementado. Ao mesmo tempo, os regulamentos sobre os casos em que o Estado permite que investidores recebam direitos de uso da terra ou investidores que atualmente detêm direitos de uso da terra também são controlados e restringidos como a Lei de Habitação de 2014. Ou seja, aplica-se apenas aos casos em que, se receber direitos de uso da terra, 100% da área recebida deve ser terreno residencial ou se houver direitos de uso da terra, deve haver uma parte de terreno residencial.

“Isso leva a projetos de escala suburbana e, se o terreno não for residencial, não há como acessá-lo, pois não se trata de recuperação de terras pelo Estado, nem de o Estado permitir a obtenção de direitos de uso da terra, ou de ter direitos de uso da terra, mas alterar a finalidade do uso da terra. Isso gera dificuldades para localidades com poucos projetos de grande porte. Portanto, esta Resolução piloto submetida à Assembleia Nacional para promulgação visa eliminar essas dificuldades e solucionar o gargalo no método de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais”, afirmou o Ministro.

O nome e a duração do piloto são apropriados.

Outro ponto sobre o nome é que o delegado Hoang Sy Dong afirmou que devemos aceitar as opiniões de alguns deputados da Assembleia Nacional no Relatório de Inspeção do Comitê Econômico, que "está testando a implementação de projetos habitacionais comerciais por meio da transferência de direitos de uso da terra ou da posse de direitos de uso da terra, mas que não sejam residenciais". O Ministro Do Duc Duy afirmou que o nome original quando o Governo se registrou na Assembleia Nacional estava correto. No entanto, durante o processo de elaboração da Resolução, constatou-se que, se fosse regulamentada dessa forma, não abrangeria todos os casos. Como há situações em que investidores recebem transferência de direitos de uso da terra, e na parte do terreno que recebe os direitos de transferência, há terrenos residenciais e não residenciais, haverá problemas se incluirmos imediatamente no nome da Resolução que apenas casos que não sejam residenciais podem receber os direitos de transferência.

Delegado Huynh Thanh Chung - Delegação da Assembleia Nacional da província de Binh Phuoc discursa no Grupo. Foto: Khuong Trung

Segundo o Ministro, também há opiniões de que o nome do projeto pode se sobrepor à Lei de Terras. Porque a Lei de Terras também estipula casos em que a transferência de direitos é permitida. No entanto, no projeto de Resolução, o Governo elaborou uma cláusula 5 adicional, Artigo 1, para excluir projetos que foram permitidos pela lei de terras, especificamente a Lei de Terras de 2024, para receber a transferência de direitos de uso da terra ou que atualmente possuem direitos de uso da terra. Se algum caso tiver sido regulamentado pela lei de terras, será excluído do escopo de regulamentação desta Resolução. Assim, o nome ainda é abrangente e garante que não se sobreponha à Lei de Terras de 2024 que permitiu a implementação.

Em relação aos critérios para a implementação do projeto piloto, o Ministro Do Duc Duy afirmou que o projeto de Resolução estipula que não será permitido mais de 30% da área adicional de terreno residencial durante o período de planejamento, em comparação com a área de terreno residencial existente. A razão para esta regulamentação é que a Resolução 18 do Comitê Central estipula que a alocação e o arrendamento de terras são realizados principalmente por meio de leilões de direitos de uso da terra e licitações para projetos que utilizam terras. Assim, a Resolução do Comitê Central estipula que as principais opções são leilões ou licitações. Portanto, a terceira forma é receber a transferência de direitos ou a quarta forma é mudar a finalidade do uso da terra com terra que tem o direito de uso. Se implementarmos, não será a principal. Portanto, o Governo propõe um máximo de 30%. Assim, os 70% restantes serão implementados por meio de licitações ou leilões, de acordo com o espírito da Resolução 18.

Alguns delegados sugeriram que o acordo deveria ser expandido para áreas rurais e não apenas limitado às áreas urbanas. O Ministro Do Duc Duy afirmou que, atualmente, de acordo com as disposições da Cláusula 27 do Artigo 79 da Lei de Terras, o Estado tem permissão para recuperar terras no caso de projetos com escala urbana sincronizada e permite que terras sejam recuperadas para projetos que desenvolvam áreas residenciais rurais. Assim, em áreas residenciais rurais, já existe um método para o Estado recuperar terras e as localidades ainda o implementam normalmente. Portanto, não é necessário adicionar outra forma de acordo em áreas rurais. Garanta que não haja sobreposição com os casos que podem ser implementados sob a Lei de Terras de 2024.

Em relação à opinião do delegado de que os critérios estabelecem que diferentes tipos de terra são implementados, quais mecanismos e sanções precisam ser projetados ou estabelecidos para garantir a segurança alimentar, manter a estabilidade de 3,5 milhões de hectares de arrozais e garantir que a cobertura florestal média de todo o país seja de 42%. O Ministro afirmou que essa questão foi implementada e rigorosamente controlada desde a fase de planejamento do uso do solo, passando pelo planejamento urbano e pelo planejamento da construção. Durante o planejamento, tivemos que determinar quanta terra agrícola foi convertida para fins não agrícolas, quanta terra residencial foi implementada durante o período de planejamento para garantir a estabilidade da área de arrozais de 3,5 milhões de hectares e a estabilidade da cobertura florestal de 42%. Esta é a etapa em que realizamos o planejamento, qual área dentro da área planejada para desenvolvimento de moradias comerciais estará sujeita ao método de aquisição de terras do Estado e qual área estará sujeita à transferência de direitos de uso da terra para o investidor. Mas isso ocorre apenas dentro da área de planejamento aprovada.

Cena da sessão de discussão do Grupo 15. Foto: Khuong Trung

Em outro contexto, os Deputados da Assembleia Nacional também mencionaram que o período de implementação piloto é de 5 anos, mas também deve haver sanções caso o investidor tenha dificuldade em receber a transferência de direitos ou o prazo para receber a transferência de direitos seja prolongado. O Ministro Do Duc Duy explicou que atualmente a Lei de Terras de 2024 possui regulamentações muito específicas sobre o tratamento de casos em que investidores recebem a transferência de direitos de uso da terra e como estender o prazo em caso de extensão, e caso o período de extensão expire sem um acordo bem-sucedido para toda a área, também há um mecanismo de tratamento. Portanto, no projeto de Resolução, é mencionado que a implementação do acordo para receber direitos de uso da terra é implementada de acordo com a Lei de Terras de 2024, que inclui o tratamento de todos os casos de extensão; muitos casos não são implementados com sucesso, portanto, não há regulamentação adicional nesta Resolução.

Em relação aos procedimentos, o Ministro afirmou que, embora a Lei de Terras tenha estipulado os procedimentos para a aprovação de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de investimento em geral, incluindo projetos habitacionais, alguns deputados da Assembleia Nacional afirmaram que deveria haver regulamentação específica e detalhada para o tipo de projeto que acessa terras dessa forma. O Governo aceitou, e no projeto de Resolução consta uma disposição que determina que a Assembleia Nacional incumbe o Governo de especificar os procedimentos para projetos que implementem o mecanismo piloto, bem como para projetos que implementem o mecanismo piloto relacionados a terras provenientes de terras de defesa e segurança nacional.

Fonte: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html