Projeto de habitação comercial através de acordo sobre direitos de uso do solo

Na manhã de 13 de novembro, a Assembleia Nacional discutiu em grupos o projeto de Resolução sobre a pilotagem da implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra.

O Grupo 15 inclui as delegações da Assembleia Nacional das províncias de Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc e Binh Thuan. O vice-chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, presidiu a sessão de discussão.

Desvendando os gargalos no acesso à terra

Depois de ouvir os deputados da Assembleia Nacional discutirem e contribuírem com ideias para concluir o projeto de Resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos sobre recebimento de direitos de uso da terra ou posse de direitos de uso da terra, o Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Do Duc Duy, falou para explicar e esclarecer algumas questões de preocupação dos deputados.

Ministro Do Duc Duy discursa no Grupo 15. Foto: Khuong Trung

O Ministro Do Duc Duy enfatizou que a emissão deste projeto de Resolução piloto é extremamente necessária, pois a natureza do projeto de Resolução é complementar um método de acesso à terra na implementação de projetos habitacionais comerciais. Anteriormente, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2003 e da Lei de Habitação de 2005, para a implementação de projetos habitacionais comerciais, havia dois mecanismos de transferência de direitos de uso da terra: o mecanismo de transferência compulsória e o mecanismo de transferência voluntária.

Especificamente, o mecanismo de transferência compulsória consiste na recuperação de terras pelo Estado para alocação a investidores por meio de leilões de taxas de uso da terra ou licitações para selecionar investidores que implementem projetos de investimento utilizando a terra. O mecanismo de transferência voluntária consiste na negociação com pessoas que atualmente utilizam a terra para obter fundos para a implementação de projetos habitacionais comerciais, ou em que investidores que atualmente utilizam a terra solicitam aos órgãos estaduais competentes autorização para alterar a finalidade do uso da terra para implementar projetos habitacionais comerciais. Assim, existem dois mecanismos de transferência por meio de quatro formas de acesso à terra.

Em seguida, a Lei de Habitação de 2010 e a Lei de Terras de 2013 continuaram a permitir todas as quatro formas de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais, como na Lei de Terras de 2003 e na Lei de Habitação de 2005. No entanto, quando a Assembleia Nacional aprovou a Lei de Habitação de 2014, limitou a forma de transferência ou alteração da finalidade do uso do solo para obtenção de direitos de uso do solo. Em particular, a Lei de Habitação de 2014 estipula que, no caso de obtenção de uma transferência, apenas terrenos residenciais podem ser transferidos; e, no caso de possuir direitos de uso do solo e solicitar ao Estado a alteração da finalidade do uso do solo, essa área deve incluir uma parte da área residencial.

“Isso limita os casos de acesso à terra na forma de recebimento de transferência de direitos de uso da terra, bem como a posse de direitos de uso da terra em comparação com a Lei de Terras de 2003 e a Lei de Habitação de 2005”, enfatizou o Ministro, afirmando que a Lei de Terras de 2013 não regulamenta nem controla os casos em que o Estado recupera terras para entregá-las a investidores por meio de licitação para selecionar investidores ou leilão de direitos de uso da terra. Ou seja, a escala do projeto pode ser grande ou pequena, embora não seja abordada no sentido de investidores receberem direitos de uso da terra ou investidores terem direitos de uso da terra em comparação com a fase anterior, mas o Estado pode recuperar terras com projetos que não sejam limitados em termos de escala de área.

Delegado Ha Sy Dong - Delegação da Assembleia Nacional da província de Quang Tri discursa no debate do Grupo. Foto: Khuong Trung

No entanto, de acordo com o Ministro Do Duc Duy, na Lei de Terras de 2024, os Artigos 79 e 127 estipulam que o Estado apenas recupera terras para projetos de desenvolvimento urbano com infraestrutura técnica, infraestrutura social e habitação síncronas. Assim, de acordo com a legislação urbana atual, a escala é geralmente de 20 hectares ou mais, e em casos com áreas menores e sem elementos urbanos síncronos, o Estado não recupera terras. Assim, o método do Estado recuperar terras para entregar aos investidores não será implementado. Ao mesmo tempo, as regulamentações sobre os casos em que o Estado permite que investidores recebam direitos de uso da terra ou investidores que atualmente detêm direitos de uso da terra também são controladas e restringidas como a Lei de Habitação de 2014. Ou seja, aplica-se apenas aos casos em que, se os direitos de uso da terra forem recebidos, 100% da área recebida deve ser terreno residencial ou, se houver direitos de uso da terra, deve haver uma parte de terreno residencial.

“Isso leva a projetos em áreas urbanas e, se o terreno não for residencial, não há como acessá-lo, pois não se trata de recuperação de terras pelo Estado e também não se trata de o Estado conceder o direito de uso da terra, ou de ter o direito de uso da terra, mas alterar a finalidade do uso do solo. Isso gera dificuldades para localidades com poucos projetos de grande porte. Portanto, esta Resolução piloto submetida à Assembleia Nacional para promulgação visa eliminar essas dificuldades e resolver o gargalo no método de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais”, afirmou o Ministro.

O nome e a duração do piloto são apropriados.

Outro aspecto relacionado ao nome é que o delegado Hoang Sy Dong afirmou que devemos aceitar as opiniões de alguns deputados da Assembleia Nacional no Relatório de Inspeção do Comitê Econômico, que "está conduzindo a implementação de projetos habitacionais comerciais por meio da transferência de direitos de uso da terra ou do direito de uso de terrenos não residenciais". O Ministro Do Duc Duy afirmou que o nome original, quando o Governo registrou o projeto na Assembleia Nacional, estava correto. No entanto, durante a elaboração da Resolução, constatou-se que, se fosse regulamentada dessa forma, não abrangeria todos os casos. Como há situações em que investidores recebem a transferência de direitos de uso da terra, e o terreno recebido inclui terrenos residenciais e não residenciais, se incluirmos imediatamente no nome da Resolução que apenas casos que não sejam terrenos residenciais podem receber a transferência de direitos, haverá problemas.

Delegado Huynh Thanh Chung - Delegação da Assembleia Nacional da província de Binh Phuoc discursando no Grupo. Foto: Khuong Trung

Segundo o Ministro, também há opiniões de que o nome, conforme redigido, pode se sobrepor à Lei de Terras. Isso porque a Lei de Terras também estipula casos em que a transferência de direitos é permitida. No entanto, no projeto de Resolução, o Governo elaborou uma cláusula 5 adicional, Artigo 1, para excluir projetos que foram permitidos pela lei de terras, especificamente a Lei de Terras de 2024, para receber a transferência de direitos de uso da terra ou que atualmente possuem direitos de uso da terra. Se algum caso tiver sido regulamentado pela lei de terras, será excluído do escopo de regulamentação desta Resolução. Assim, o nome ainda é abrangente e garante que não se sobreponha à Lei de Terras de 2024, cuja implementação foi permitida.

Em relação aos critérios para a implementação do projeto piloto, o Ministro Do Duc Duy afirmou que o projeto de Resolução estipula que não será permitido mais de 30% da área adicional de terreno residencial durante o período de planejamento, em comparação com a área de terreno residencial existente. A razão para esta disposição é que a Resolução 18 do Comitê Central estipula que a alocação e o arrendamento de terras são realizados principalmente por meio de leilões de direitos de uso da terra e licitações para projetos que utilizam terras. Assim, a Resolução do Comitê Central estipula que as principais opções são leilões ou licitações. Portanto, a terceira forma é receber a transferência de direitos ou a quarta forma é mudar a finalidade do uso da terra para terra com direito de uso. Se implementarmos, não será a principal. Portanto, o Governo propõe um máximo de 30%. Assim, os 70% restantes serão implementados por meio de licitações ou leilões, de acordo com o espírito da Resolução 18.

Alguns delegados sugeriram que o acordo deveria ser expandido para áreas rurais e não limitado apenas às áreas urbanas. O Ministro Do Duc Duy afirmou que, atualmente, de acordo com as disposições da Cláusula 27 do Artigo 79 da Lei de Terras, o Estado tem permissão para recuperar terras em caso de projetos com escala urbana sincronizada e permite que terras sejam recuperadas para projetos que desenvolvam áreas residenciais rurais. Assim, em áreas residenciais rurais, já existe um método para o Estado recuperar terras e as localidades ainda o implementam normalmente. Portanto, não é necessário adicionar outra forma de acordo em áreas rurais. Garanta que não haja sobreposição com os casos que podem ser implementados sob a Lei de Terras de 2024.

Em relação à opinião do delegado de que os critérios estabelecem a implementação de diferentes tipos de terra, quais mecanismos e sanções precisam ser projetados ou estabelecidos para garantir a segurança alimentar, manter a estabilidade de 3,5 milhões de hectares de arrozais e garantir uma cobertura florestal nacional média de 42%. O Ministro afirmou que essa questão tem sido implementada e rigorosamente controlada desde a fase de planejamento do uso do solo, passando pelo planejamento urbano e pelo planejamento da construção. Durante o planejamento, tivemos que determinar quanta terra agrícola foi convertida para fins não agrícolas e quanta terra residencial foi implementada durante o período de planejamento para ainda garantir a estabilidade da área de arrozais de 3,5 milhões de hectares e manter uma cobertura florestal estável de 42%. Essa é a etapa em que realizamos o planejamento, qual área dentro da área planejada para desenvolvimento de moradias comerciais estará sujeita ao método de aquisição de terras pelo Estado e qual área estará sujeita ao método de transferência de direitos de uso da terra por investidores. Mas isso se aplica apenas à área de planejamento aprovada.

Cena da sessão de discussão do Grupo 15. Foto: Khuong Trung

Em outro contexto, os deputados da Assembleia Nacional também mencionaram que o período de implementação do projeto piloto é de 5 anos, mas também deve haver sanções caso o investidor tenha dificuldade em receber a transferência de direitos ou o período de transferência seja prolongado. O Ministro Do Duc Duy explicou que, atualmente, a Lei de Terras de 2024 possui regulamentações muito específicas sobre o tratamento de casos em que investidores recebem a transferência de direitos de uso da terra e como estender o período de extensão, e caso o período de extensão expire sem um acordo bem-sucedido para toda a área, também há um mecanismo de tratamento. Portanto, no projeto de Resolução, é mencionado que a implementação do acordo para receber direitos de uso da terra é implementada de acordo com a Lei de Terras de 2024, que inclui o tratamento de todos os casos de extensão; muitos casos não são implementados com sucesso, portanto, não há regulamentações adicionais nesta Resolução.

Em relação aos procedimentos, o Ministro afirmou que, embora a Lei de Terras estipule procedimentos para a concessão de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de investimento em geral, incluindo projetos habitacionais, alguns deputados da Assembleia Nacional afirmaram que deveria haver regulamentação específica e detalhada para o tipo de projeto que implementa o acesso à terra dessa forma. O Governo aceitou, e no projeto de Resolução consta uma disposição que determina que a Assembleia Nacional incumbe o Governo de especificar os procedimentos para projetos que implementam o mecanismo piloto, bem como para projetos que implementam o mecanismo piloto relacionados a terras provenientes de terras de defesa e segurança nacional.

Fonte: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html