Os preços dos terrenos estão inflacionados, o sonho de se estabelecer está desaparecendo.

Os preços dos terrenos estão inflacionados de forma irrazoável.

O preço dos terrenos é sempre uma preocupação para muitas pessoas, tanto investidores quanto aqueles que desejam comprar um terreno para morar ou construir uma casa. No entanto, ao longo dos anos, os preços dos terrenos têm sido inflacionados de forma irracional, afetando negativamente a sociedade, distorcendo a alocação de recursos e causando o risco de instabilidade macroeconômica... Essa é uma das quatro consequências da fixação do preço dos terrenos de acordo com o mercado.

Somente nos últimos 5 anos, Hanói liderou o país em aumentos de preços imobiliários, com 112%; Hai Phong teve um aumento de 71%, enquanto Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh registraram aumentos de quase uma vez e meia. Esse aumento anormal de preços não se deve à demanda real, mas sim à especulação, à acumulação de imóveis e, principalmente, à forma como os terrenos são precificados, baseando-se na comparação com leilões ou empreendimentos "promovidos" na região. Isso faz com que os preços posteriores sempre acompanhem os anteriores, criando uma espiral descontrolada de aumentos de preços.

Na comuna de Dong Anh, em Hanói, um corretor afirmou que esta área é atualmente a mais rentável para investimento na capital... Porque se há dois anos o preço por metro quadrado aqui era inferior a 50 milhões de VND, agora, devido a uma série de projetos imobiliários de luxo em construção nas proximidades, o preço do terreno quadruplicou. A mais de 3 km de distância, embora longe dos projetos de luxo, o preço do terreno também está a aumentar em linha com a zona central.

Nos últimos anos, em muitas localidades, especialmente em Hanói, os preços dos terrenos não refletiram o valor real de uso, mas foram impulsionados por uma inflação organizada. Normalmente, os leilões de pico são usados como referência para comparação, elevando simultaneamente os preços de mercado nas áreas vizinhas. Ainda não há um plano definido, mas os preços dos terrenos aqui atualmente oscilam em torno de 140 milhões de VND/m². Vale mencionar que, há cerca de dois anos, os preços dos terrenos aqui giravam em torno de 30 milhões de VND/m². A alta ou queda dos preços dos terrenos não é influenciada apenas pelo mercado, mas também pela atuação do setor imobiliário local.

Um dos principais motivos para o aumento injustificado dos preços dos terrenos é a forma como as autoridades locais determinam as tabelas de preços e os coeficientes de ajuste. As tabelas de preços de terrenos atualmente divulgadas pelas autoridades locais costumam ser muito inferiores aos preços praticados no mercado. No entanto, ao calcular as taxas de uso do solo, as obrigações financeiras e a indenização pela desapropriação, aplica-se um coeficiente de ajuste. E esse coeficiente geralmente se baseia em transações de referência que já tiveram seus preços inflacionados.

O Sr. Nguyen Chi Thanh, Vice-Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou: "Em países desenvolvidos como os EUA e a Austrália, o Livro Vermelho inclui informações sobre o preço de venda, o preço usado para determinar os impostos; às vezes, o preço sobe, às vezes, desce. O Vietnã quer ser reconhecido como uma economia de mercado; não podemos ter uma lei não escrita que só permita preços para cima e nunca para baixo".

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil, declarou: "O método de avaliação de terrenos da Lei de Terras de 2024 utiliza uma empresa de consultoria. Essa empresa é responsável por definir todos os preços dos terrenos. Acredito que essa seja uma forma incorreta de proceder."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — Atualmente, na capital Hanói, o preço de um apartamento de 100 milhões/m² é considerado normal.

O sonho da casa própria está desaparecendo.

Atualmente, na capital Hanói, o preço de um apartamento de 100 milhões de VND/m² é considerado normal. Em alguns lugares, chega a 300 milhões de VND/m². Esse preço parece exorbitante, mas é real. Comparado a 10 anos atrás, é de 5 a 10 vezes maior. Naquela época, o preço médio de um apartamento em Hanói era de cerca de 20 milhões de VND/m². Este ano, o nível de preços subiu para quase 80 milhões de VND/m², sem mencionar os empreendimentos de alto padrão. Os especuladores frequentemente se aproveitam da Lei de Terras, com seu método de precificação de terrenos de acordo com o mercado, inflacionando os preços dos terrenos, aumentando os preços dos imóveis e causando uma verdadeira febre imobiliária, tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante para muitas famílias.

Segundo especialistas, o preço do terreno muitas vezes representa até 40% do custo de um imóvel. Isso ocorre mesmo quando outros fatores, como taxas de uso do solo (pagas de acordo com a antiga Lei de Terras), materiais de construção, mão de obra, etc., não sofrem aumentos significativos. Para justificar essa prática, especuladores frequentemente citam a Lei de Terras e seu método de precificação de terrenos de acordo com o mercado, inflacionando assim os preços dos terrenos, elevando os preços dos imóveis e causando uma verdadeira febre imobiliária, entre outros problemas.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, comentou: "Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh , os preços das casas e dos imóveis aumentaram drasticamente. A principal razão para isso é a lei da oferta e da procura. A procura é muito grande, em todas as suas vertentes: procura por habitação própria, procura por investimento, habitação para diversas áreas, especialmente para trabalhadores, funcionários públicos e operários da indústria, havendo uma grande escassez. É essa escassez que leva ao caos no mercado."

Este ano, dos mais de 40.000 novos apartamentos lançados para venda nos dois maiores mercados, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, mais de 95% pertencem ao segmento de alto padrão, com preços entre 76 e 80 milhões de VND/m². Não existem mais apartamentos de padrão médio com preços entre 35 e 40 milhões de VND/m², como há alguns anos. Os altos preços dos terrenos aumentarão o custo de compra, aluguel ou uso da terra, elevando os custos totais de investimento para cada projeto e reduzindo os lucros potenciais. Este é um fator que afeta fortemente os investidores estrangeiros ao participarem do mercado imobiliário vietnamita.

O Sr. Michael Piro, Diretor Geral da Indochina Capital, comentou: "Quando o mercado mostra sinais de forte especulação, com os preços dos terrenos superando em muito o valor econômico real, costumamos diminuir o ritmo, observar e agir em vez de seguir a 'febre'".

O Sr. Koen Soenens, Diretor do Parque Industrial Deep C Hai Phong, comentou: "Na realidade, no mesmo projeto, a fase 1 tem um preço diferente, enquanto a fase 2 do projeto tem um preço de terreno mais alto de acordo com o preço de mercado."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — 4,1 milhões de bilhões de VND é o capital que as instituições de crédito emprestaram ao setor imobiliário.

Os altos preços da terra causam problemas na alocação de recursos.

O fluxo de capital concedido por instituições de crédito ao setor imobiliário atingiu 4,1 trilhões de VND. Esse valor é quatro vezes maior que o investimento público total do país neste ano e representa um crescimento de crédito de quase 17% em comparação com o final do ano passado. No entanto, qual a eficácia desse fluxo de capital para a economia? E será que o elevado crescimento do crédito imobiliário poderá repetir os riscos de bolhas imobiliárias e inadimplência para o sistema bancário, como ocorreu há alguns anos?

Todos os dias, o Sr. e a Sra. Lieu vêm cuidar da horta da família. A ironia é que o terreno onde os vegetais são cultivados é, na verdade, o loteamento de mansões avaliadas em dezenas de bilhões de dongs, que estão abandonadas. Uma grande quantidade de recursos sociais está sendo enterrada em projetos abandonados, sem ninguém morando neles.

Segundo estimativas, o setor imobiliário contribui diretamente com apenas cerca de 3,5% do PIB, mas absorve quase um quarto do capital total da economia. Isso demonstra que a produtividade do capital no setor imobiliário é muito baixa.

Centenas de vilas, mas agora apenas algumas famílias moram nelas. Centenas de bilhões de dongs estão ociosos nesses imóveis. Quanto mais perto do centro, das grandes cidades, de locais com terrenos caros, mais casas desabitadas existem. O sonho de enriquecer com a especulação imobiliária tornou-se um fardo para muitos investidores e bancos, além de distorcer a fonte de capital para o crescimento do país.

A realidade mostra que o capital investido em imóveis circula em um ciclo: os bancos emprestam a investidores imobiliários para a construção de casas; os bancos também emprestam a investidores imobiliários para a compra de casas; os investidores imobiliários utilizam o dinheiro arrecadado para investir em novos projetos e construir mais casas. Segundo especialistas em economia, de certa perspectiva, isso contraria a lei econômica fundamental que determina que o crédito deve ser direcionado aos setores produtivos da economia.

O Sr. Mac Quoc Anh, vice-presidente da Associação de Pequenas e Médias Empresas de Hanói, comentou: "O excesso de crédito imobiliário afetará diretamente os setores de manufatura, comércio e serviços, pois são esses setores que geram muitos empregos."

Segundo estimativas, nos últimos 10 anos, o valor dos terrenos aumentou 3,12 vezes. Este é também o motivo pelo qual o setor imobiliário atrai muito capital de investidores individuais, empresas nacionais, empresas de investimento estrangeiro direto e instituições de crédito.

O Sr. Tran Duc Anh, Diretor de Estratégia Macroeconômica e de Mercado da KB Securities Vietnam Company, afirmou: "As taxas de juros para empréstimos costumam ser mais altas do que as taxas de juros normais para atividades de produção e negócios. Mais importante ainda, os empréstimos imobiliários exigem garantia".

A Dra. Pham Thi Hoang Anh, Vice-Diretora da Academia Bancária, comentou: "Os ativos hipotecários provêm principalmente do mercado imobiliário. Portanto, se o mercado imobiliário passar por uma fase de bolha e entrar em recessão, isso acarretará riscos potenciais que podem ser considerados um risco para o sistema bancário e financeiro, especialmente relacionados ao problema da inadimplência."

Durante esta sessão da Assembleia Nacional, o Governo elaborou e apresentou uma série de propostas sobre mecanismos e políticas para eliminar as dificuldades e os obstáculos à organização e implementação das leis fundiárias... Isto é considerado um sinal positivo para ajudar a tornar o mercado saudável tanto para as pessoas como para as empresas. Só quando os preços dos terrenos forem rigorosamente geridos pelo Estado, de forma pública e transparente, é que a especulação, a manipulação e a inflação de preços serão eliminadas, e os interesses das pessoas e das empresas serão assegurados em harmonia.

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