Os preços dos terrenos estão inflacionados, tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante.

VTV.vn - Somente nos últimos 5 anos, Hanói liderou o país em aumentos de preços imobiliários, com 112%; Hai Phong teve um aumento de 71%, enquanto Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh registraram aumentos de quase 1,5 vezes.

Os preços dos terrenos estão sendo inflacionados de forma irracional.

O preço da terra é sempre uma grande preocupação para muitas pessoas, incluindo investidores e aqueles que procuram comprar terrenos para construir casas. No entanto, durante muitos anos, os preços da terra têm sido inflacionados de forma irracional, impactando negativamente a sociedade, distorcendo a alocação de recursos e representando um risco de instabilidade macroeconômica… Esta é uma das quatro consequências da precificação da terra de acordo com as forças de mercado.

Somente nos últimos cinco anos, Hanói liderou o país em aumentos de preços imobiliários, com 112%; Hai Phong registrou um aumento de 71%, enquanto Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh quase dobraram seus preços. Essa alta anormal de preços não é impulsionada por uma demanda real, mas sim por especulação, acumulação e, principalmente, pela valorização de terrenos com base em comparações com leilões ou projetos "quentes" na região. Isso cria um ciclo vicioso de aumentos descontrolados de preços, com os preços subsequentes sempre seguindo os anteriores.

Na comuna de Dong Anh, em Hanói, corretores de imóveis afirmam que esta área é atualmente o local mais atrativo para investimentos na capital... Isso porque, há dois anos, o preço por metro quadrado aqui era inferior a 50 milhões de VND, mas agora, devido a uma série de empreendimentos imobiliários de luxo em construção nas proximidades, os preços dos terrenos quadruplicaram. A mais de 3 km de distância, mesmo estando mais distante dos empreendimentos de alto padrão, os preços dos terrenos também estão subindo na mesma proporção que na região central.

Durante muitos anos, em diversas localidades, especialmente em Hanói, os preços dos terrenos não refletiram seu valor real, sendo influenciados por esquemas organizados de manipulação de preços. Um exemplo típico é o uso dos preços máximos de leilão como referência, elevando simultaneamente os preços em áreas adjacentes. Embora o futuro seja incerto, os preços dos terrenos na região atualmente oscilam em torno de 140 milhões de VND/m². Notavelmente, há cerca de dois anos, os preços dos terrenos giravam em torno de 30 milhões de VND/m². A oscilação dos preços dos terrenos não se deve apenas às forças do mercado, mas também é determinada pela atuação do setor imobiliário local.

Uma das principais razões para a inflação desproporcional dos preços dos terrenos é a forma como as autoridades locais determinam as tabelas de preços e os coeficientes de ajuste. As tabelas de preços de terrenos atualmente divulgadas pelas autoridades locais são frequentemente muito inferiores aos preços praticados no mercado. No entanto, ao calcular as taxas de uso do solo, as obrigações financeiras e a indenização pela desapropriação, são aplicados coeficientes de ajuste. Esses coeficientes são, muitas vezes, baseados em transações de referência previamente inflacionadas.

O Sr. Nguyen Chi Thanh, Vice-Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, declarou: "Em países desenvolvidos como os EUA e a Austrália, a certidão de título de propriedade inclui informações sobre o preço de venda, que são usadas para determinar os impostos, e esse preço flutua. Se o Vietnã deseja ser reconhecido como uma economia de mercado, não podemos ter uma lei não escrita em que os preços só sobem e nunca descem."

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da Associação de Empreiteiros de Construção do Vietnã, declarou: "O método de avaliação de terras na Lei de Terras de 2024 utiliza uma unidade de consultoria. Essa unidade de consultoria é uma organização que define todos os preços dos terrenos. Acredito que essa abordagem seja imprecisa."

Atualmente, em Hanói, o preço de um apartamento de 100 milhões de VND/m² é considerado normal.

O sonho de ter uma casa própria está se desvanecendo.

Atualmente, em Hanói, o preço de um apartamento de 100 milhões de VND/m² é considerado normal. Em alguns lugares, chega a atingir 300 milhões de VND/m². Esse preço aparentemente exorbitante é, na verdade, real. Comparado a 10 anos atrás, é de 5 a 10 vezes maior. Naquela época, o preço médio de um apartamento em Hanói era de cerca de 20 milhões de VND/m². Este ano, o preço subiu para quase 80 milhões de VND/m², sem incluir os empreendimentos de alto padrão. Os especuladores frequentemente exploram o sistema de avaliação de terras baseado no mercado imobiliário, previsto na Lei de Terras, para inflacionar os preços dos terrenos, criando uma bolha artificial e tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante para muitas famílias.

Segundo especialistas, o custo do terreno muitas vezes representa até 40% do preço de um imóvel. Isso ocorre apesar de outros fatores, como taxas de uso do solo (já pagas pela antiga Lei de Terras), materiais de construção e custos de mão de obra, não terem aumentado significativamente. No entanto, especuladores frequentemente utilizam o método de avaliação de terrenos baseado no mercado, previsto na antiga Lei de Terras, como justificativa para inflacionar os preços dos terrenos, impulsionar os preços dos imóveis e criar aumentos artificiais nos preços.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, declarou: "Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh , os preços de casas e imóveis aumentaram drasticamente. A razão fundamental para isso é a lei da oferta e da procura. A procura é muito alta em várias vertentes: procura por habitação, procura por investimento, procura por habitação para diversos setores, especialmente habitação para trabalhadores, funcionários públicos e operários da produção, que está em falta. Esta escassez leva ao caos no mercado."

Este ano, dos mais de 40.000 novos apartamentos lançados nos dois maiores mercados, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, mais de 95% pertencem ao segmento de alto padrão, com preços entre 76 e 80 milhões de VND/m². Não existem mais apartamentos de gama média com preços entre 35 e 40 milhões de VND/m², como acontecia há alguns anos. Os altos preços dos terrenos aumentarão o custo de compra, aluguel ou uso da terra, elevando os custos totais de investimento para cada projeto e, consequentemente, reduzindo os lucros potenciais. Este é um fator importante que impacta os investidores estrangeiros que participam do mercado imobiliário vietnamita.

Michael Piro, CEO da Indochina Capital, comentou: "Quando o mercado mostra sinais de forte especulação, com os preços dos terrenos muito acima do seu verdadeiro valor econômico, geralmente diminuímos o ritmo, observando em vez de seguir a 'febre'".

O Sr. Koen Soenens, Diretor do Parque Industrial Deep C em Hai Phong, comentou: "A realidade é que, dentro do mesmo projeto, a fase 1 tem um preço diferente, enquanto a fase 2 do projeto tem um preço de terreno mais alto com base no valor de mercado."

4,1 milhões de bilhões de VND é o montante de capital que as instituições de crédito emprestaram ao setor imobiliário.

Os altos preços da terra criam inadequações na alocação de recursos.

4,1 milhões de VND é o montante de capital que as instituições de crédito emprestaram ao setor imobiliário. Esse valor é quatro vezes maior que o investimento público total do país neste ano e representa um crescimento de crédito de quase 17% em comparação com o final do ano passado. No entanto, qual a eficácia desse fluxo de capital para a economia? E será que o elevado crescimento do crédito imobiliário poderá repetir os riscos de uma bolha imobiliária e de inadimplência para o sistema bancário, como ocorreu há muitos anos?

Todos os dias, o Sr. e a Sra. Lieu vêm cuidar da horta da família. Ironicamente, o terreno onde cultivam os vegetais é, na verdade, o mesmo onde estão localizadas mansões multimilionárias que atualmente permanecem abandonadas. Uma enorme quantidade de recursos públicos está sendo desperdiçada em projetos abandonados e desabitados.

Segundo estimativas, o setor imobiliário contribui atualmente com apenas cerca de 3,5% do PIB diretamente, mas atrai quase um quarto do capital total da economia. Isso demonstra que a produtividade do capital do setor imobiliário é muito baixa.

Centenas de vilas antes permaneciam vazias, com apenas algumas famílias morando nelas. Centenas de bilhões de dongs estão parados nesses imóveis. Quanto mais central a localização, maior a cidade e mais caro o terreno, mais desocupados os imóveis ficam. O sonho de enriquecer com a especulação imobiliária tornou-se um fardo para muitos investidores e bancos, distorcendo o potencial de crescimento do país.

Na realidade, o capital que flui para o setor imobiliário circula ciclicamente: os bancos emprestam a construtoras para a construção de casas; os bancos também emprestam a investidores imobiliários para a compra de casas; as construtoras utilizam o dinheiro recebido dos investidores imobiliários para investir em novos projetos e construir mais casas. Segundo especialistas em economia, isso contradiz, em certa medida, o princípio econômico normal de que o crédito deve fluir para os setores produtivos da economia.

O Sr. Mac Quoc Anh, Vice-Presidente da Associação de Pequenas e Médias Empresas de Hanói, comentou: "A injeção excessiva de crédito no setor imobiliário afetará diretamente as indústrias de manufatura, comércio e serviços. Isso porque esses são os setores que geram muitos empregos."

Segundo estimativas, os preços dos terrenos aumentaram 3,12 vezes nos últimos 10 anos. É por isso que o setor imobiliário atrai muito capital de investidores individuais, empresas nacionais, empresas de investimento estrangeiro direto e até mesmo instituições de crédito.

O Sr. Tran Duc Anh, Diretor de Macroeconomia e Estratégia de Mercado da KB Securities Vietnam, afirmou: "As taxas de juros para empréstimos costumam ser mais altas do que as taxas de juros regulares para atividades de produção e negócios. Mais importante ainda, os empréstimos imobiliários exigem garantia."

A Dra. Pham Thi Hoang Anh, Vice-Diretora da Academia Bancária, afirmou: "Os ativos de garantia provêm principalmente do mercado imobiliário. Portanto, se o mercado imobiliário passar por uma fase de bolha e entrar em recessão, isso criará riscos potenciais, que podem ser considerados riscos para o sistema bancário e financeiro, especialmente relacionados à questão dos créditos incobráveis."

Durante esta sessão da Assembleia Nacional, o Governo elaborou e apresentou uma série de propostas sobre mecanismos e políticas para eliminar dificuldades e obstáculos à implementação das leis fundiárias... Isto é visto como um sinal positivo para resolver problemas e ajudar a criar um mercado saudável tanto para os cidadãos como para as empresas. Só quando os preços dos terrenos forem rigorosamente geridos pelo Estado, de forma pública e transparente, é que a especulação, a manipulação e a inflação de preços serão erradicadas, e os interesses dos cidadãos e das empresas serão assegurados em harmonia.

Fonte: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm