Desafios do aumento dos preços e das grandes desigualdades de renda
Na reunião da tarde de 22 de setembro, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh deu várias instruções importantes relacionadas ao mercado imobiliário. Em particular, o Primeiro-Ministro levantou a questão de quantas pessoas precisam de casas, mas não conseguem comprá-las porque os preços estão muito altos; quem tem dinheiro para comprar apartamentos que custam mais de 70 milhões ou mais de 100 milhões de VND por metro quadrado? O Primeiro-Ministro solicitou a implementação de soluções para reduzir os preços dos imóveis e aumentar a oferta para atender à demanda.
O aumento contínuo dos preços dos apartamentos nos últimos tempos é um tema "quente", que tem atraído a atenção das pessoas. Muitas empresas de pesquisa de mercado e especialistas têm mencionado e alertado constantemente sobre essa questão.
O relatório de agosto do Batdongsan.com.vn mencionou que, nos últimos dois anos, o preço médio de venda de imóveis (em geral, em todo o país) manteve uma tendência de alta na maioria dos tipos de imóveis, com o maior aumento registrado no terreno (alta de 44%) em comparação com o primeiro trimestre de 2024, seguido por apartamentos com aumento de 42%. Outros tipos de imóveis, incluindo casas particulares, terrenos em projetos e casas geminadas, registraram aumentos de 28%, 14% e 1%, respectivamente, no mesmo período.
Os preços dos imóveis aumentaram em muitos segmentos nos últimos 8 meses (Fonte: Batdongsan.com.vn)
Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, o fato de os preços de venda continuarem a subir é resultado do forte crescimento da oferta monetária por meio de políticas monetárias flexíveis voltadas para um alto crescimento econômico ; da prolongada escassez de oferta primária, especialmente nas grandes cidades, juntamente com a confiança dos investidores no potencial de futuros aumentos de preços.
Ao mesmo tempo, ele destacou o desafio da acessibilidade à habitação para pessoas de baixa e média renda. Essa situação pode persistir se os entraves legais e de oferta não forem resolvidos de forma definitiva.
Entretanto, o especialista Can Van Luc, em um seminário recente, afirmou que um funcionário público no Vietnã precisa de 26 anos de trabalho contínuo para conseguir comprar um apartamento. Essa diferença reflete a realidade de que os preços dos imóveis aumentam muito mais rápido do que a renda, criando uma grande disparidade em comparação com a média mundial (15 anos).
O Sr. Luc enfatizou que o problema reside no fato de a desigualdade estar aumentando a cada dia, e o crescimento da renda não conseguir acompanhar os preços dos imóveis. Portanto, especialistas acreditam que os preços dos imóveis precisam ser controlados.
As pessoas precisam de 26 anos para comprar um apartamento (Fonte: Dr. Can Van Luc compartilhou).
Os preços dos apartamentos nas grandes cidades estão disparando.
Segundo uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri , muitos empreendimentos de apartamentos em Hanói foram lançados recentemente para venda. No entanto, os preços atuais estão concentrados no segmento de alto padrão.
Especificamente, um projeto no bairro de Dai Mo (Hanói) tem um preço inicial de 80 a 120 milhões de VND/m². No bairro de Tu Liem, um projeto de apartamentos localizado na rua Le Quang Dao tem um preço inicial de cerca de 130 milhões de VND/m² (excluindo IVA e taxa de manutenção).
Um projeto no bairro de Viet Hung também deverá custar mais de 120 milhões de VND/m². Notavelmente, um projeto no bairro de Cau Giay deverá custar a partir de 150 milhões de VND/m². E um projeto recém-lançado no bairro de Xuan Dinh também está à venda por 100 milhões de VND/m².
O especialista Le Dinh Chung afirmou que o preço médio dos apartamentos em Hanói está oscilando entre 70 e 80 milhões de VND/m². Além disso, o mercado tem visto o surgimento de muitos empreendimentos de alto padrão e de marcas renomadas, com preços acima de 100 milhões de VND/m².
Segundo ele, esses projetos costumam estar localizados em áreas privilegiadas no centro de Hanói. A construtora pretende vender para clientes de alta renda, não para a maioria dos consumidores. No entanto, a liquidez de imóveis acima de 150 milhões de VND/m² não será alta, pois eles são seletivos na escolha dos clientes.
Ele afirmou que o mercado de apartamentos em particular e o mercado imobiliário em geral estão desacelerando. Portanto, os apartamentos de alto padrão e de luxo também apresentam baixa liquidez.
Em relação à possibilidade de aumento de preços para apartamentos de luxo e de marcas renomadas, o Sr. Chung afirmou que, atualmente, a maioria deles são imóveis novos, o que levou os investidores a estabelecerem preços elevados. Portanto, levará mais tempo até que haja oportunidade para aumentar os preços. Além disso, os custos de produção do projeto são atualmente muito altos e o ritmo de implementação é lento. Ao mesmo tempo, as construtoras investiram muito no produto e, por isso, esperam uma alta margem de lucro.
Assim como em Hanói, o mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh, especialmente o segmento de apartamentos, registrou um rápido aumento de preços recentemente.
De fato, o preço dos apartamentos recém-construídos na cidade de Ho Chi Minh tem aumentado continuamente nos últimos tempos, especialmente para os imóveis de primeira linha. O preço está ancorado em um patamar elevado, entre 100 e 200 milhões de VND/m², aproximando-se até mesmo do preço de casas geminadas.
Na antiga área do Distrito 2, perto do cruzamento de An Phu, um investidor estrangeiro iniciou a terceira fase de um projeto de edifícios altos, lançando apartamentos no mercado a preços entre 130 e 220 milhões de VND/m². Ao longo da via paralela à rodovia expressa Cidade de Ho Chi Minh - Long Thanh, um projeto retomado tem um preço médio de cerca de 120 milhões de VND/m². Nas proximidades, apartamentos na área metropolitana de mais de 117 hectares também custam a partir de 160 milhões de VND/m².
O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirma que as estatísticas mostram que, em 2024, o preço dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh aumentará para uma média de 90 milhões de VND/m². De 2020 até o momento, a taxa de aumento dos preços dos imóveis na Cidade de Ho Chi Minh atingiu 15-20% ao ano.
Atualizando os dados dos primeiros 8 meses deste ano, o Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, afirmou que o preço médio de venda de apartamentos novos na Cidade de Ho Chi Minh (zona antiga) aumentou entre 12% e 18% em comparação com o mesmo período do ano passado, com alguns empreendimentos atingindo o preço máximo de 493 milhões de VND/m². Em Binh Duong (zona antiga), o preço médio também apresentou um aumento de 8% a 10% em relação ao mesmo período do ano passado.
Preço de venda de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh (cidade antiga) e localidades vizinhas (Fonte: DKRA).
Razões para os altos preços dos apartamentos
O motivo do aumento dos preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh tem sido analisado por muitos especialistas nos últimos tempos. O primeiro problema é a diminuição da oferta. Um relatório da CBRE Vietnam afirmou que, no segundo trimestre, a oferta de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh (em áreas antigas), embora tenha dobrado em comparação com o trimestre anterior, ainda estava 16% abaixo do mesmo período do ano anterior. Essa unidade também registrou a menor oferta de apartamentos em um período de seis meses em uma década na Cidade de Ho Chi Minh.
Compartilhando da mesma opinião, especialistas da Savills Vietnam afirmaram que a cidade de Ho Chi Minh também tem enfrentado escassez de oferta nos últimos anos. A cidade estabeleceu a meta de construir cerca de 235.000 novas casas no período de 2021 a 2025, mas atingiu apenas 24% da meta, restando ainda um déficit de 179.000 unidades. A diferença entre oferta e demanda aumentou devido a problemas relacionados à legalidade dos projetos.
Outro motivo é o desequilíbrio na oferta do mercado. O Sr. Le Hoang Chau afirmou que, no primeiro semestre deste ano, a cidade de Ho Chi Minh contava com apenas 4 projetos de habitação comercial, totalizando mais de 3.300 apartamentos de luxo, aptos a captar recursos. O mercado não dispõe de apartamentos de gama média e acessíveis – uma situação que se repete há muitos anos.
Anteriormente, de 2021 até o presente, a oferta de novos projetos habitacionais na cidade de Ho Chi Minh deixou de incluir moradias comerciais acessíveis com preços abaixo de 30 milhões de VND/m² e houve uma grave escassez de moradias sociais. Em contrapartida, o segmento de imóveis de alto padrão dominou continuamente o mercado entre 2020 e 2023, representando cerca de 70% da oferta total.
Ele alertou que, no curto prazo, o mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh continuará a enfrentar uma escassez de oferta, especialmente nos segmentos de médio e baixo custo. Os preços dos imóveis continuarão a subir, ultrapassando a capacidade financeira da maioria dos moradores urbanos.
Compartilhando da mesma opinião, a Sra. Trang Bui, Diretora Geral da Cushman & Wakefield Vietnam, admitiu que a oferta de mercado está cada vez mais concentrada nos segmentos de alto padrão e luxo. Não há novas construções na região central, e o mercado é dominado por incorporadoras imobiliárias tradicionais. O aumento nos preços de venda dos imóveis novos reflete a escassez de oferta nos segmentos de imóveis acessíveis e de médio padrão.
A Sra. Trang prevê que o próximo ano poderá ser o ponto de partida de um novo ciclo de recuperação, mas que será lento, seletivo e altamente diferenciado. O desafio do mercado imobiliário de Ho Chi Minh é que o preço médio de venda de imóveis novos ainda é muito alto em comparação com a renda média, sendo necessário mais de 20 anos para comprar uma casa.
Os preços continuarão a subir entre 5% e 10% ao ano, dependendo da região, com aumentos proporcionais à qualidade do produto, não se tratando de um aumento generalizado. A oferta poderá aumentar entre 25% e 30% ao ano a partir deste ano, mas ainda ficará abaixo do pico de 2022. O mercado receberá bem a nova oferta com disponibilidade legal regularizada.
Outro motivo para o aumento dos preços dos apartamentos é a pressão sobre os custos de produção, especialmente o custo do terreno, as taxas de uso do solo e os custos de construção. Esses custos representam uma grande parte do custo total do investimento em um projeto. Especialistas acreditam que somente quando os custos de produção forem controlados a um nível razoável os preços dos imóveis se estabilizarão.
A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior da Savills Hanoi, afirmou que Hanói está implementando simultaneamente diversas soluções para reforma institucional, desenvolvimento de infraestrutura e projetos-piloto de habitação. Vale ressaltar que muitos projetos estão sendo considerados para implementação em áreas fora da região metropolitana de Hanói (3-3,5 km²). Quando os procedimentos forem concluídos e os produtos forem lançados no mercado, isso terá um impacto positivo no nível de preços.
Contudo, um fator importante é que os custos de utilização do solo representam atualmente uma grande proporção do custo total. Se esse custo for calculado de forma razoável, garantindo a harmonia de interesses entre o Estado e as empresas, os preços das habitações podem ser reduzidos a um nível mais adequado à capacidade de pagamento da população. Ao mesmo tempo, mecanismos preferenciais de impostos, crédito ou terrenos para o segmento de habitação social também são necessários para promover o desenvolvimento dessa linha de produtos.
![[Foto] O Secretário-Geral To Lam e o Presidente da Assembleia Nacional, Tran Thanh Man, participam da comemoração do 80º aniversário do Dia Tradicional do Setor de Inspeção do Vietnã.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/17/1763356362984_a2-bnd-7940-3561-jpg.webp)
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