Eliminar os entraves e facilitar o fluxo de recursos fundiários.

Legenda da foto — Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

Diversas inovações foram incorporadas ao projeto de Resolução da Assembleia Nacional, estipulando uma série de mecanismos e políticas para eliminar dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, tais como: a remoção do quadro de preços da terra, o aumento da transparência, a promoção da descentralização para as localidades e a garantia da harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas.

Um dos cinco primeiros gargalos apontados por especialistas é a incompatibilidade entre o sistema de planejamento territorial e o modelo de governo local de dois níveis (provincial - municipal), quando este modelo entrar em vigor a partir de 1º de julho de 2025. Embora a Lei de Terras de 2024 ainda mantenha as disposições sobre "planejamento e ordenamento do uso do solo em nível distrital", o atual modelo de organização governamental em cidades administradas centralmente ou unidades administrativas e econômicas especiais tem operado segundo o governo urbano de dois níveis.

Isso leva a inadequações na autoridade e na consistência na aprovação do planejamento, causando a interrupção ou o prolongamento do processo de implementação. De acordo com o Dr. Nguyen Dinh Tho, Vice-Diretor do Instituto de Estratégia e Política para Agricultura e Meio Ambiente ( Ministério da Agricultura e Meio Ambiente ), a lei precisa ser ajustada para que o planejamento do uso da terra possa ser integrado ao planejamento geral do desenvolvimento urbano e ao planejamento do uso de recursos em nível local. Caso contrário, as localidades ficarão confusas na implementação e na fiscalização.

O atraso na adequação das normas de planejamento ao modelo de governo de dois níveis não só afeta a viabilidade da Lei, como também faz com que muitas localidades fiquem “aguardando instruções”, bloqueando o fluxo de investimentos. Portanto, é necessário que se chegue em breve a uma resolução orientadora unificada para evitar que o planejamento se torne o primeiro “gargalo institucional” na implementação da nova Lei de Terras.

O segundo obstáculo identificado é que o mecanismo de leilão e licitação de terrenos ainda apresenta muitas deficiências, que não são favoráveis aos investidores. O objetivo da alocação e arrendamento de terras por meio de leilão e licitação é uma ferramenta importante para garantir publicidade, transparência e evitar interesses de grupo. No entanto, o processo de implementação atual revela muitas limitações.

Não existe orientação clara sobre a forma de arrendamento de terrenos com pagamento anual para fundos fundiários geridos pelo Estado. Algumas localidades refletem a situação de "não saber qual solução aplicar" quando têm de garantir receitas orçamentais e apoiar empresas que investem em terrenos socializados.

Ao mesmo tempo, a exigência de um plano detalhado na escala 1/500 antes do leilão de terrenos está causando dificuldades na implementação, especialmente para terrenos de uso misto ou terrenos públicos intercalados com áreas residenciais. Enquanto isso, a forma de arrendamento de terrenos com pagamento anual dificulta o cálculo de custos, a obtenção de hipotecas e a mobilização de capital a médio e longo prazo por parte dos investidores.

O Dr. Can Van Luc, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, comentou que o mecanismo de leilão de terrenos precisa ser mais flexível, especialmente na fase inicial de projetos de infraestrutura social. Se for rígido, eliminará involuntariamente a motivação do setor privado – o principal objetivo da Lei de Terras de 2024. Isso porque a falta de sincronização entre os regulamentos de leilão e licitação e os mecanismos de arrendamento de terras não só reduz a atratividade do investimento, como também representa um risco de prejuízo orçamentário.

Portanto, a publicação da Resolução 339/NQ-CP pelo Governo, referente ao projeto de Resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, permitindo a incorporação dos resultados da pesquisa contida na Proposta nº 136/TTr-BNNMT do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente sobre o Projeto de Lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras, é um passo na direção certa, mas é necessário concretizá-la rapidamente em um decreto que oriente a implementação, para que as empresas tenham uma base jurídica clara — comentou o Sr. Luc.

Além disso, as normas de recuperação de terras, que não abrangem as práticas de desenvolvimento e carecem de flexibilidade, constituem o terceiro obstáculo citado pelos especialistas. Embora o Artigo 79 da Lei de Terras de 2024 seja considerado uma ampliação do escopo da recuperação de terras em comparação com a Lei de Terras de 2013, ele ainda não abrange todos os projetos de importância estratégica e urgente.

Especificamente, a Lei não estipulou claramente o mecanismo de recuperação de terras para criar um fundo fundiário destinado a financiar projetos de construção e transferência (BT) ou para realocar empresas que precisam se deslocar devido à poluição ambiental... Além disso, a regulamentação que exige que a recuperação de terras só possa ser feita após a aprovação do plano de compensação, apoio e reassentamento causa atrasos e falta de flexibilidade para projetos urgentes.

A respeito desse gargalo, o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vice-Presidente do Conselho da Universidade de Direito de Hanói, afirmou que a lei precisa de um mecanismo específico para projetos-chave, pois, se esperarmos por procedimentos administrativos suficientes, o progresso de infraestruturas estratégicas nacionais, como rodovias, aeroportos e grandes parques industriais, será atrasado, causando danos muito maiores do que os riscos legais que preocupam os órgãos de gestão.

Esse gargalo também demonstra que a falta de flexibilidade na elaboração das normas de aquisição de terras está dificultando o desenvolvimento da infraestrutura – uma área que o Vietnã busca acelerar. Segundo especialistas, a solução imediata é estudar um mecanismo especial de autorização para projetos-chave, semelhante ao mecanismo previsto na Lei de Investimento Público ou na Lei de Licitações, para evitar os "gargalos" na indenização e na desapropriação de terrenos.

O quarto obstáculo a ser eliminado é o mecanismo inadequado e instável de precificação de terrenos, que causa apreensão entre os implementadores. A Lei de Terras de 2024 eliminou a “estrutura de preços de terrenos” e adotou um mecanismo de tabela de preços de terrenos que é atualizado anualmente, refletindo mais fielmente o preço de mercado. Este é um avanço notável, mas o mecanismo de precificação atual ainda apresenta muitos obstáculos na aplicação prática.

Em primeiro lugar, a determinação de preços específicos de terrenos depende excessivamente de consultorias e dados de mercado, enquanto o sistema de informação e o banco de dados nacional de preços de terrenos ainda não estão completos, o que leva a resultados de avaliação inconsistentes entre localidades. O método do excedente – principal ferramenta para determinar os preços de terrenos para projetos – não foi padronizado, o que aumenta os custos de investimento e afeta negativamente a competitividade das empresas.

O Dr. Tran Kim Chung, ex-vice-diretor do Instituto Central de Gestão Econômica, afirmou que, se não for criado um banco de dados transparente de avaliação, os responsáveis pela implementação sempre temerão cometer erros. Consequentemente, muitas localidades "evitam assinar", o que retarda tanto o progresso dos investimentos públicos quanto o desenvolvimento de parques urbanos e industriais. Esse gargalo não é apenas uma questão técnica, mas também uma responsabilidade psicológica no exercício de funções públicas. Quando os preços dos terrenos estão atrelados a obrigações financeiras, qualquer desvio pode levar a inspeções, investigações ou responsabilidade criminal.

Portanto, o Governo precisa implementar em breve um mecanismo para proteger aqueles que implementam o processo corretamente, ao mesmo tempo que promove a digitalização dos dados de preços de terrenos, criando um ambiente legal seguro para que as localidades ousem agir e assumir a responsabilidade — propôs o Sr. Chung.

Além disso, a falta de sincronização entre a Lei de Terras e as leis correlatas no período de transição é o quinto obstáculo a ser resolvido. Trata-se também de um obstáculo sistêmico. Quando a Lei de Terras de 2024 for promulgada, uma série de outras leis também serão alteradas, complementadas ou entrarão em vigor simultaneamente, como a Lei de Habitação de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários, a Lei de Licitações, a Lei de Investimentos, etc.

Contudo, a compatibilidade entre essas leis ainda não está sincronizada, causando confusão em muitas localidades durante o período de transição. Por exemplo, a regulamentação sobre a obtenção da transferência de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de habitação comercial foi ajustada na Resolução da Assembleia Nacional e no Decreto do Governo, mas não foi incorporada a tempo aos documentos orientadores da Lei de Terras. Algumas localidades, como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, apresentam projetos que aguardam o Decreto, causando desperdício de recursos.

Do ponto de vista jurídico, o advogado Truong Thanh Duc comentou: “Fizemos grandes progressos na alteração da Lei de Terras, mas se as leis relacionadas não forem alteradas de forma sincronizada, ainda haverá ‘leis pendentes’, dificultando que as empresas saibam em que basear seus procedimentos de investimento.”

Para superar esse obstáculo, o Governo emitiu proativamente a Resolução 339/NQ-CP, submetendo à Assembleia Nacional, para promulgação, uma resolução separada sobre mecanismos e políticas para eliminar as dificuldades na organização da implementação da Lei de Terras. No entanto, para que essa resolução produza efeitos efetivos, ainda é necessário haver orientações detalhadas sobre a transição entre as regulamentações antigas e novas, evitando a criação de uma "lacuna legal" na implementação de projetos de investimento — sugeriram os advogados.

Tendo em vista os cinco maiores entraves à implementação da Lei de Terras de 2024 na 10ª sessão, espera-se que a 15ª Assembleia Nacional considere e publique em breve uma Resolução especializada sobre mecanismos e políticas para sanar as dificuldades na organização da implementação da Lei de Terras, com base em propostas do Governo e do Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente.

Além disso, especialistas também propuseram a revisão e o ajuste simultâneo das leis correlatas (Lei de Investimentos, Lei de Habitação, Lei de Licitações, Lei de Construção) para unificar o entendimento e os procedimentos de implementação. Em particular, é necessário fortalecer a digitalização dos dados fundiários, divulgar as listas anuais de preços de terrenos, criar uma base transparente e reduzir os riscos legais para os órgãos de gestão. Juntamente com a capacitação e a proteção daqueles que cumprem as normas, incentivando a ousadia e a responsabilidade, é necessário promover mecanismos específicos para projetos-chave, garantindo o progresso da infraestrutura, da industrialização e da urbanização.

A Lei de Terras de 2024 desempenhará plenamente seu papel se os entraves acima mencionados forem identificados e resolvidos de forma rápida e sincronizada. Somente assim a terra se tornará verdadeiramente uma força motriz para o desenvolvimento sustentável, e não um "gargalo" no atual processo de integração e industrialização.

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