Desvendando o "gargalo" dos preços da habitação: o desenvolvimento de habitações sociais deve ser uma prioridade estratégica.

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Diante dessa situação, na recente Conferência do Comitê Central de Coordenação sobre Política Habitacional e Mercado Imobiliário, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh levantou uma questão que "desafia" todo o setor: "Precisamos responder à pergunta de por que os preços dos apartamentos são altos e continuam altos?" Essa questão não apenas reflete preocupações sobre a racionalidade do mercado, mas também demonstra a necessidade urgente de ajustar políticas, mecanismos e mentalidades sobre o desenvolvimento habitacional, especialmente o segmento de habitação social – considerado fundamental para a redução dos preços dos apartamentos em larga escala.

Demanda real - oferta desequilibrada

O Dr. Bui Duc Hung, ex-diretor do Departamento de Planejamento Financeiro ( Ministério da Construção ), comentou que a análise da situação atual do mercado mostra que o conflito entre oferta e demanda é uma das principais causas. Enquanto o segmento de habitação comercial, especialmente o de médio a alto padrão, apresenta um excesso de oferta, a habitação social sofre com uma grave escassez. Existem muitos motivos para o aumento dos preços dos apartamentos, mas a causa principal, que persiste há muitos anos, é a falta de oferta de habitação social acessível aos compradores.

O primeiro-ministro Pham Minh Chinh destacou que o mercado imobiliário está se desenvolvendo de forma desequilibrada, com a maior parte da oferta concentrada no segmento de alto padrão, muito distante das reais necessidades da sociedade. Os preços dos imóveis estão muito altos, às vezes com aumentos drásticos, especialmente nas duas grandes cidades, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. “Muitas pessoas precisam de casas, mas, como os preços estão muito altos, não conseguem comprá-las. Casas que custam mais de 70 milhões ou 100 milhões de VND por metro quadrado, quem tem dinheiro para comprá-las?”, enfatizou o primeiro-ministro.

Um relatório do Ministério da Construção mostra que os preços dos apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh se mantêm atualmente em uma média de 70 a 80 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 5,6% em comparação com o início do ano. Enquanto isso, muitos projetos de habitação social não foram implementados conforme o cronograma, atingindo apenas cerca de 59,6% do plano estabelecido no Projeto para construir 1 milhão de apartamentos de habitação social até 2030. O pacote de crédito de 145 trilhões de VND para apoiar o desenvolvimento desse segmento desembolsou pouco mais de 4 trilhões de VND após dois anos de implementação...

Na perspectiva de um especialista, o Dr. Bui Duc Hung afirmou que uma das principais razões pelas quais os preços dos apartamentos são difíceis de reduzir é a dificuldade que as empresas enfrentam para acessar capital de investimento. A política monetária não criou condições favoráveis para que as incorporadoras imobiliárias acessem crédito bancário, enquanto canais de mobilização de capital de longo prazo, como títulos corporativos e o mercado de ações, ainda não se desenvolveram.

Num contexto em que o capital de crédito de curto prazo dos bancos representa uma grande proporção do total, o aumento dos riscos de liquidez torna os bancos cautelosos na concessão de empréstimos. Isso impossibilita que as empresas implementem novos projetos ou atrasem projetos existentes, levando a uma escassez de oferta real e ao aumento dos preços.

Ao mesmo tempo, o sistema jurídico, apesar de muitos ajustes, ainda apresenta muitas sobreposições, é pouco claro e causa dificuldades no processo de implementação. Procedimentos administrativos demorados, falta de sincronização entre os órgãos funcionais e as localidades, juntamente com a limitada capacidade de gestão a nível local, também atrasam o processo de investimento na construção civil e a disponibilização de habitações no mercado.

Além dos fatores legais e de capital, os custos de insumos dos projetos de apartamentos estão aumentando. Os preços dos terrenos, os custos de desapropriação, as taxas de uso do solo, os impostos, as taxas e os preços dos materiais de construção estão todos subindo, sem que haja um mecanismo de controle rigoroso. Esses custos acabam sendo incluídos no preço de venda, transferindo o ônus para o comprador — analisou o Sr. Hung.

De fato, muitas empresas também apontam que a atual tabela de preços de terrenos e o método de cálculo das taxas de uso do solo estão onerando significativamente os custos de desenvolvimento de projetos. Além disso, a avaliação de terrenos e a cobrança de taxas de uso do solo variam entre as localidades, resultando em falta de transparência e aumento dos custos de investimento.

* Reestruturação de mercado

Diante da situação acima, o Sr. Nguyen Anh Que, Presidente do Grupo G6 e Membro do Comitê Executivo da Associação Imobiliária do Vietnã, fez uma série de recomendações específicas e viáveis para conter a alta dos preços de apartamentos no período de 2025 a 2027. Primeiramente, é necessário concluir e publicar em breve uma nova tabela de preços de terrenos com valores mais razoáveis, além de agilizar os trâmites legais, criando condições para que as empresas implementem seus projetos com mais facilidade.

Ao mesmo tempo, para terrenos leiloados por particulares, o Sr. Que propôs que seja estipulado claramente um mecanismo para limitar as transferências a um período de 2 anos, exigir depósitos elevados, comprovar capacidade financeira e, simultaneamente, obrigar o pagamento no prazo de 7 dias após o arremate, a fim de eliminar a especulação e a acumulação de terrenos à espera de aumentos de preços...

Ao mesmo tempo, é necessário controlar a margem de lucro das vendas primárias de empreendimentos residenciais, limitando-a a no máximo 50%. Isso porque, segundo o Sr. Que, atualmente muitos empreendimentos apresentam uma margem de lucro de duas a três vezes maior, elevando o preço de venda para mais do que o dobro do custo real. Por exemplo, um empreendimento de apartamentos de luxo em Hanói, em 2022, custava 40 milhões de VND/m², com um custo de construção de cerca de 25 milhões de VND/m², mas em 2025 o preço subirá para 90 milhões de VND/m², enquanto o custo aumentará apenas para cerca de 35 milhões de VND/m².

Em particular, é necessário desenvolver fortemente a habitação social dentro e ao redor das grandes cidades, com planejamento sincronizado e boa infraestrutura, para criar uma fonte de oferta adequada à demanda real do mercado.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Bui Duc Hung enfatizou a necessidade de mudar a mentalidade e direcionar o investimento imobiliário, passando da compra e venda para o aumento do investimento em moradias para aluguel e financiamento. Isso deve ser considerado um avanço na implementação de políticas de habitação social.

Isso não só resolve o problema da habitação, como também é uma solução para regularizar o trabalho social. Os trabalhadores podem ir a qualquer local de trabalho, desde que tenham um lugar para morar que seja adequado à sua renda; especialmente quando se reestrutura a organização, implementa-se o governo local de dois níveis, se fundem províncias, se aboliu o nível distrital e se fundem comunas.

“A ideologia da Constituição de 2013, as Resoluções do Partido e a Estratégia de Desenvolvimento Socioeconômico 2021-2030 afirmam claramente: ‘O Estado, a comunidade e o povo têm a responsabilidade de cuidar do desenvolvimento habitacional’. Em particular, o Estado deve desempenhar um papel de liderança no cuidado com o desenvolvimento da habitação social. Portanto, é necessário rever o modelo de empresas com atividades de serviço público na construção e comercialização de habitação social”, sugeriu o Dr. Bui Hung.

Em relação ao mercado, o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Company, afirmou que o mercado atual não carece de imóveis, mas sim de imóveis adequados. A maioria dos compradores de imóveis atualmente não busca moradia, mas sim investimento ou especulação, visando lucro. Enquanto isso, aqueles que realmente precisam de um imóvel não conseguem acessá-lo devido aos altos preços.

Algumas políticas atuais de gestão territorial e desenvolvimento urbano, embora visem controlar o mercado, acabam por dificultar involuntariamente a oferta. Por exemplo, regulamentações que restringem o parcelamento e a venda de terrenos, ou o mecanismo de "compensação autonegociada", tornam praticamente impossível a implementação de projetos de pequena escala, reduzindo significativamente a flexibilidade e a descentralização do mercado.

Portanto, segundo o Sr. Quang, para reduzir os preços dos apartamentos, não bastam soluções relacionadas ao capital e aos procedimentos administrativos, mas também reformas mais profundas no planejamento, na gestão fundiária, na gestão financeira e na orientação para o desenvolvimento habitacional sustentável.

O primeiro-ministro Pham Minh Chinh tem enfatizado repetidamente o papel estratégico da habitação social nas políticas de desenvolvimento socioeconômico, não apenas servindo à segurança social, mas também contribuindo para a estabilidade macroeconômica.

Assim, a habitação social é identificada como uma alavanca para o mercado. Para reduzir os preços dos apartamentos, é necessário considerar o desenvolvimento da habitação social como uma prioridade de investimento nacional, com mecanismos específicos de capital, terrenos, impostos e planejamento. Ao mesmo tempo, é necessário incentivar fortemente a participação de empresas privadas nesse segmento, por meio de políticas de incentivo específicas e viáveis.

Especialistas geralmente concordam que a solução para o problema da redução dos preços dos apartamentos não pode ser alcançada por meio de algumas medidas isoladas ou de curto prazo. Trata-se de uma questão que envolve diversas áreas, desde o planejamento urbano, o direito, as finanças e a tributação, até o desenvolvimento imobiliário e as estratégias de gestão macroeconômica.

Em particular, é necessária uma estreita coordenação entre ministérios, departamentos, localidades e a comunidade empresarial. Mais importante ainda, precisamos mudar a mentalidade em relação ao desenvolvimento habitacional para que ele sirva às pessoas, e não apenas como uma ferramenta de investimento. Quando o mercado imobiliário retornar ao seu verdadeiro valor, com produtos adequados e preços razoáveis e transparentes, as pessoas terão mais oportunidades de acesso à moradia, e a economia se beneficiará de um mercado estável, saudável e sustentável.

Fonte: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm