Realizando o sonho da casa própria - Parte 3: Obstáculos do "gargalo" do crédito

No entanto, paradoxalmente, apenas cerca de 3,4 trilhões de VND do pacote de crédito de 145 trilhões de VND alocado para este setor foram desembolsados, o que equivale a menos de 3% do valor total do programa. Quando as empresas enfrentam entraves burocráticos e as pessoas têm dificuldade em acessar empréstimos, os fundos preferenciais não chegam de fato àqueles que mais precisam de moradia.

Legenda da foto — Clientes realizando transações na sede do Vietcombank em Hanói. (Foto ilustrativa: Tran Viet/TTXVN)

O capital está lá, mas ainda não fluiu com força.

Após um longo período de crescimento lento, o segmento de habitação social está entrando em uma nova fase de desenvolvimento acelerado.

De acordo com a Resolução Governamental nº 07/NQ-CP, que define metas para o desenvolvimento de habitação social nas localidades para o período de 2026 a 2030, todo o país deve concluir mais de 158.700 apartamentos somente em 2026. Apenas nos primeiros quatro meses deste ano, foram iniciados mais 40 projetos de habitação social, totalizando aproximadamente 36.590 apartamentos.

Segundo o Ministério da Construção , em todo o país, existem atualmente 226 projetos com obras iniciadas, totalizando aproximadamente 228.725 apartamentos, o que corresponde a 144% da meta estabelecida. Ao mesmo tempo, cerca de 5.426 apartamentos já foram concluídos e estão sendo utilizados; 25 localidades atingiram ou superaram suas metas de início de obras para este ano.

Para apoiar a oferta, o setor bancário implementou um programa de crédito preferencial para o desenvolvimento de habitações sociais, atualmente avaliado em cerca de 145 trilhões de VND. Este programa é considerado uma das ferramentas financeiras importantes para alcançar o objetivo da segurança habitacional.

No entanto, o desembolso efetivo não acompanhou as expectativas. Até o momento, apenas 38 das 63 localidades divulgaram a lista de projetos elegíveis para empréstimos. No total, aproximadamente 100 projetos são elegíveis para acessar o programa, com uma necessidade de capital de cerca de 70 trilhões de VND.

No entanto, o capital total desembolsado atingiu apenas cerca de 3,4 trilhões de VND, o equivalente a menos de 3% do valor total do programa. Desse montante, cerca de 2,94 trilhões de VND foram desembolsados para investidores em 21 projetos; os compradores de imóveis tiveram acesso a apenas cerca de 460 bilhões de VND em 19 projetos.

Segundo especialistas, a grande diferença entre o tamanho do pacote de crédito e o montante de capital desembolsado reflete a ainda baixa capacidade do mercado de absorver capital.

O Dr. Can Van Luc, economista-chefe do Banco de Investimento e Desenvolvimento do Vietnã (BIDV), acredita que, à medida que o crédito bancário se concentra cada vez mais na demanda do mercado imobiliário por moradias, o mercado se desenvolverá de forma mais sustentável. No entanto, para que o fluxo de capital seja eficaz, é necessário abordar simultaneamente as questões de oferta, estrutura legal e preços dos imóveis.

Esses entraves também foram motivo de particular preocupação para o Secretário-Geral e Presidente To Lam durante uma recente sessão de trabalho com o Comitê do Partido, o Governo e as agências relevantes sobre o desenvolvimento de habitação social. Assim, o direito à moradia legal é um direito fundamental dos cidadãos, e o Estado possui uma política de desenvolvimento habitacional voltada para garantir que todos tenham um lugar para morar. Para atingir esse objetivo, os procedimentos relacionados a investimento, planejamento, alocação de terrenos, alvarás de construção e acesso a crédito preferencial precisam ser simplificados, garantindo conveniência, prazos claros e responsabilidade individual.

Um dos maiores entraves atualmente é o prolongamento do processo de implementação de projetos devido à sobreposição de procedimentos. Muitos projetos levam anos para concluir procedimentos relacionados a planejamento, alocação de terrenos, determinação de preços de venda, aprovação de compradores elegíveis e procedimentos de investimento.

"Para aumentar a oferta e reduzir os preços da habitação, devemos primeiro melhorar o processo de licenciamento, simplificar os procedimentos administrativos e reduzir o tempo de implementação dos projetos", enfatizou o Dr. Can Van Luc.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, acredita que, se as barreiras de planejamento e processuais não forem removidas, mesmo com o aumento do volume de crédito, será difícil melhorar a eficiência.

Quando indivíduos de baixa renda têm dificuldade em acessar capital.

Embora as empresas possam ter dificuldades em obter financiamento para o desenvolvimento de projetos, o maior obstáculo para os compradores de imóveis reside na pressão financeira a longo prazo.

Após anos morando de aluguel em Hanói, Le Xuan, um operário da área mecânica, pesquisou repetidamente projetos de habitação social para se preparar para se estabelecer em um lugar fixo. No entanto, ao calcular o prazo de pagamento do empréstimo bancário de mais de 20 anos, sua família ainda hesitava em tomar uma decisão final.

Segundo o Sr. Xuan, a taxa de juros preferencial inicial é positiva, mas o que mais preocupa muitos trabalhadores é a taxa de juros após o período preferencial. Com rendimentos que mal cobrem as despesas de subsistência e a educação dos filhos, qualquer flutuação nos custos de empréstimo pode impactar significativamente o orçamento familiar.

Entretanto, para a Sra. Nguyen Thi Mai, empresária autônoma do ramo alimentício em Hanói, o obstáculo reside em atender aos requisitos do empréstimo bancário.

A Sra. Mai disse que sua família havia acumulado alguns fundos correspondentes e, portanto, tinha direito a solicitar moradia social. No entanto, ao pesquisar o processo de solicitação de empréstimo, descobriu que comprovar uma renda estável não era nada simples.

"Minha renda é real, mas nem sempre está refletida em contracheques ou contratos de trabalho. Ao solicitar um empréstimo, muitos documentos tiveram que ser enviados várias vezes, então o processo de aprovação demorou mais do que o esperado", disse a Sra. Mai.

De acordo com as normas vigentes, além de serem elegíveis para as políticas de habitação social, os mutuários também devem atender a condições de crédito, como ter capacidade de pagar a dívida conforme o combinado, possuir um contrato válido de compra ou arrendamento com opção de compra de habitação social e implementar as medidas de garantia do empréstimo conforme prescrito.

Esses requisitos visam garantir a segurança do crédito para os bancos, mas, na realidade, também dificultam o acesso a empréstimos para uma parcela de trabalhadores de baixa renda ou com renda instável.

Essas preocupações também são compartilhadas por muitos especialistas.

O Sr. Nguyen Xuan Bac, Vice-Diretor do Departamento de Crédito para Setores Econômicos (Banco Estatal do Vietnã), afirmou que a criação de um mecanismo de taxa de juros estável e de longo prazo para compradores de moradias sociais é extremamente necessária.

"Os compradores de habitações sociais geralmente têm rendimentos baixos ou médios e recursos financeiros limitados. Criar um mecanismo para taxas de juro preferenciais e estáveis durante um longo período irá ajudá-los a sentirem-se seguros ao contrair empréstimos e a terem uma melhor capacidade de pagar a dívida", afirmou o Sr. Bac.

Segundo o Sr. Bac, com o programa de empréstimos previsto no Decreto Governamental nº 100/2024/ND-CP, que detalha algumas disposições da Lei da Habitação relativas ao desenvolvimento e gestão de habitações sociais, os compradores de imóveis podem obter empréstimos com uma taxa de juros de aproximadamente 5,4% ao ano e um prazo máximo de até 25 anos.

No entanto, muitos especialistas acreditam que, para os grupos de baixa renda, o importante não são apenas as taxas de juros preferenciais, mas também a estabilidade das políticas de crédito a longo prazo. A possibilidade de prever as obrigações de pagamento mensais ajudará as pessoas a se sentirem mais seguras na hora de decidir comprar uma casa.

De outra perspectiva, o consultor jurídico e advogado Nguyen Van Dinh argumenta que existe uma "discrepância" entre a política e a prática. Muitas pessoas elegíveis para políticas de habitação social não têm condições financeiras para contrair um empréstimo e comprar uma casa, enquanto aquelas que têm condições financeiras não são elegíveis.

"Com rendimentos que mal dão para sobreviver, as pessoas muitas vezes têm dificuldades em pagar o principal dos seus empréstimos imobiliários, quanto mais os juros. Por outro lado, os baixos rendimentos também dificultam a comprovação da capacidade de pagamento da dívida, o que leva os bancos a não liberarem o empréstimo", analisou o Sr. Dinh.

Isso leva ao paradoxo de que aqueles que mais precisam de moradia são também o grupo com menor acesso a capital.

Não podemos depender exclusivamente do mercado.

Em uma conclusão recente sobre a orientação do desenvolvimento habitacional, o Secretário-Geral e Presidente To Lam enfatizou: "O Estado não subsidia a habitação, mas também não a deixa completamente para o mercado se autorregular."

Segundo especialistas, esse é também o espírito que precisa ser incutido no desenvolvimento de políticas de crédito para habitação social. O professor Hoang Van Cuong, membro da Comissão de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional, acredita que a baixa taxa de desembolso dos programas de crédito para habitação social demonstra que existem deficiências na forma como são organizados e implementados.

"Estamos misturando mecanismos de mercado com mecanismos de bem-estar social do Estado. A habitação social é uma política de segurança social e, como tal, o Estado deve usar seus instrumentos para regulamentá-la, mas atualmente estamos usando instrumentos de mercado", enfatizou o Sr. Cuong.

Segundo ele, a habitação social é um programa humanitário, por isso também precisa de um mecanismo de crédito humanitário que crie as condições mais favoráveis para que as pessoas tenham acesso ao capital, desde os procedimentos de empréstimo até as taxas de juros.

Além disso, muitos especialistas sugerem que o Fundo Nacional de Habitação deve ser colocado em funcionamento em breve, formando fontes de capital de longo prazo para o desenvolvimento de habitações sociais, em vez de depender principalmente do crédito comercial.

É importante destacar que a nova orientação do Partido e do Estado também está se voltando fortemente para o desenvolvimento de moradias para aluguel. O Secretário-Geral e Presidente To Lam solicitou que se priorize o desenvolvimento de moradias para aluguel, especialmente o modelo de apartamentos para aluguel em grandes cidades, zonas industriais, zonas econômicas e áreas com forte potencial de desenvolvimento.

O advogado Nguyen Van Dinh acredita que essa abordagem está alinhada com as necessidades práticas dos trabalhadores. Para atrair empresas privadas, o Estado precisa de mecanismos financeiros robustos que incentivem o investimento. "O Estado poderia apoiar um pacote de empréstimos que cubra 80% do investimento total do projeto, com prazo superior a 20 anos e taxa de juros preferencial inferior a 3% ao ano", propôs o Sr. Dinh.

A meta de um milhão de unidades habitacionais sociais até 2030 demonstra a forte determinação do Partido, do Estado e dos ministérios e agências em garantir o direito à moradia para a população. No entanto, para que esses apartamentos realmente cheguem às pessoas de baixa renda, é necessário que fluxos de capital preferenciais sejam canalizados de forma sincronizada das empresas para os compradores de imóveis. Somente quando os entraves nos procedimentos, nas taxas de juros e nos mecanismos de crédito forem removidos, a habitação social poderá cumprir plenamente seu papel como pilar sustentável da seguridade social da economia.

Artigo 4: Da Nang busca soluções através de habitação social para aluguel.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm