Reconhecimento dos investidores do projeto por meio de acordos de transferência de direitos de uso da terra para a implementação do projeto.
Recentemente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) enviou um documento com comentários sobre o projeto de Decreto relativo à renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos (projeto de Decreto) ao Primeiro-Ministro e ao Ministério da Construção .
Para este caso, é necessário adicionar uma disposição que "reconheça os investidores do projeto por meio de acordos de transferência de direitos de uso da terra para a implementação do projeto", para que o investidor seja aprovado de acordo com as disposições da lei de habitação.
Segundo o presidente da HoREA, Sr. Le Hoang Chau, o Artigo 15 do projeto de Decreto estipula apenas a "seleção de investidores do projeto por meio de contratos de cessão de direitos de uso da terra para a implementação do projeto", mas não prevê o reconhecimento de investidores do projeto por meio de contratos de cessão de direitos de uso da terra para a implementação do projeto para investidores "que compraram ou receberam a cessão de todos os apartamentos e outras áreas do edifício de apartamentos associadas aos direitos de uso da terra para a construção do edifício de apartamentos", portanto, isso deve ser adicionado ao Artigo 15 do projeto de Decreto.
O Sr. Chau citou o caso em que a Empresa P concordou em recomprar todos os 52 apartamentos do antigo prédio de apartamentos de 4 andares localizado no número 239 da Rua Cach Mang Thang Tam, Distrito 3, Cidade de Ho Chi Minh . Posteriormente, a Empresa P demoliu o prédio para realizar um projeto de investimento na construção e comercialização de imóveis residenciais e comerciais de alto padrão no local.
Segundo o Sr. Chau, é necessário acrescentar uma cláusula que "reconheça o investidor do projeto por meio de um acordo de transferência dos direitos de uso da terra para a implementação do projeto". Dessa forma, o investidor será aprovado para fins de investimento de acordo com as disposições da lei de habitação.
Portanto, a HoREA propõe adicionar a Cláusula 6 (nova) ao Artigo 15 do Projeto de Decreto, estipulando: "Caso um investidor tenha adquirido ou recebido a transferência de todo o apartamento ou outra área em um edifício de apartamentos associada aos direitos de uso do solo para construir um edifício de apartamentos para implementar um projeto de investimento imobiliário e habitacional de acordo com o planejamento de uso do solo, planejamento de construção, planejamento urbano, programas e planos de desenvolvimento habitacional da localidade, a política de investimento para o projeto de investimento de renovação e reconstrução do edifício de apartamentos deverá ser aprovada de acordo com as disposições da lei de habitação".
Além disso, a HoREA também propôs alterar e complementar a Cláusula 2, Artigo 6 do projeto de Decreto que estipula o prazo para a coleta de opiniões de proprietários, usuários de prédios residenciais e órgãos e organizações relevantes sobre o conteúdo do plano de reforma e reconstrução de prédios residenciais. O prazo deveria ser de 50 dias úteis, o que é mais razoável, pois o prazo de 30 dias, incluindo domingos e feriados, não é suficiente para que os órgãos estatais competentes coletem as opiniões.
Além disso, no que diz respeito ao tempo de trabalho, a HoREA propôs alterar e complementar a Cláusula 3 do Artigo 16 do projeto de Decreto, pois a regulamentação "O prazo para recebimento de pedidos de inscrição como investidor, conforme previsto na Cláusula 1 deste Artigo, é de 30 dias" é irrazoável, devendo ser de 35 dias úteis para que haja tempo suficiente para analisar o pedido e decidir sobre a participação no projeto de renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos.
Proposta para compradores de imóveis em projetos de reforma de apartamentos antigos poderem obter empréstimos do pacote de 125 trilhões de VND.
Em particular, no que diz respeito à questão do crédito, a HoREA propôs a inclusão do Artigo 27b no projeto de Decreto que regulamenta as políticas de crédito preferenciais, de acordo com as disposições da lei sobre crédito.
Segundo a avaliação do Sr. Chau, o pacote de crédito de 125 trilhões de VND é bastante adequado para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos que estão tomando empréstimos a taxas de juros muito altas, em torno de 10% ao ano.
Segundo o Sr. Chau, atualmente, o Banco Central não emitiu uma Circular detalhando e orientando a implementação de políticas de crédito preferenciais para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de prédios de apartamentos, conforme as regulamentações acima mencionadas. Em vez disso, implementou apenas um programa de empréstimos para habitação social, habitação para trabalhadores, reforma e reconstrução de prédios de apartamentos antigos, de acordo com a Resolução 33/NQ-CP, conforme o Despacho Oficial nº 2380/NHNN-TD, de 1º de abril de 2023, conhecido como pacote de crédito de 125 trilhões de VND.
Neste pacote de crédito, investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem obter empréstimos com taxas de juros 1,5% a 2% inferiores à taxa de juros normal de empréstimos comerciais, sendo esta taxa ajustada a cada 6 meses. Investidores em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem obter empréstimos com condições preferenciais por um período de 3 anos, enquanto compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem obter empréstimos com condições preferenciais por um período de 5 anos, após o qual deverão pagar uma taxa de juros "flutuante" previamente acordada.
Segundo a avaliação do Sr. Chau, o pacote de crédito de 125 trilhões de VND é bastante adequado para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos que estão tomando empréstimos a taxas de juros muito altas, em torno de 10% ao ano.
Atualmente, devido a "problemas legais", não há projetos (novos) de reforma e reconstrução de apartamentos, ou muitos projetos não podem ser implementados, resultando na falta de unidades habitacionais em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos. Até o momento, nenhum investidor ou comprador de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos conseguiu obter financiamento do pacote de crédito de 125 trilhões de VND.
Portanto, se a Comissão Permanente da Assembleia Nacional e a Assembleia Nacional conseguirem alocar capital do orçamento estatal de médio prazo para implementar políticas de crédito preferenciais para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de prédios residenciais, conforme previsto no item d, inciso 1, do artigo 63 da Lei de Habitação de 2023, o Banco Central terá capital orçamentário para apoiar o refinanciamento e a compensação da taxa de juros para as instituições de crédito que implementarem essa política de crédito preferencial.
“Solicita-se ao Banco Central que estipule que investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos possam obter um pacote de crédito de 125 trilhões de VND por um período máximo de 5 anos, com uma taxa de juros fixa de 1,5% a 2% inferior à taxa de juros normal de empréstimos comerciais”, propôs o Sr. Chau.
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