A HoREA propõe diversas soluções para renovar e reconstruir prédios de apartamentos

Reconhecimento de investidores do projeto por meio de acordos de transferência de direitos de uso da terra para implementação do projeto

Recentemente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) enviou um documento com comentários sobre o projeto de Decreto sobre renovação e reconstrução de prédios de apartamentos (projeto de Decreto) ao Primeiro Ministro e ao Ministério da Construção .

É necessário adicionar uma disposição "reconhecendo investidores do projeto por meio de acordos sobre transferência de direitos de uso da terra para implementar o projeto" para este caso, então o investidor será aprovado para política de investimento de acordo com as disposições da lei de habitação.

De acordo com o presidente da HoREA, Sr. Le Hoang Chau, o Artigo 15 do projeto de Decreto estipula apenas "a seleção de investidores do projeto por meio de acordos sobre o recebimento de transferência de direitos de uso da terra para implementar o projeto", mas não estipula o reconhecimento de investidores do projeto por meio de acordos sobre o recebimento de transferência de direitos de uso da terra para implementar o projeto para investidores "que compraram ou receberam a transferência de todos os apartamentos e outras áreas no prédio de apartamentos associados aos direitos de uso da terra para construir o prédio de apartamentos", portanto, deve ser adicionado ao Artigo 15 do projeto de Decreto.

O Sr. Chau citou o caso em que a Empresa P concordou em recomprar todos os 52 apartamentos do antigo prédio de 4 andares em Cach Mang Thang Tam, 239, Distrito 3, Cidade de Ho Chi Minh . Posteriormente, a Empresa P demoliu o prédio para realizar um projeto de investimento para construir e comercializar imóveis e moradias comerciais de alto padrão neste local.

Segundo o Sr. Chau, é necessário adicionar uma disposição "reconhecendo o investidor do projeto por meio de um acordo para transferir direitos de uso da terra para implementar o projeto" neste caso, então o investidor será aprovado para a política de investimento de acordo com as disposições da lei de habitação.

Portanto, a HoREA propõe adicionar a Cláusula 6 (nova) ao Artigo 15 do Projeto de Decreto estipulando: "Caso um investidor tenha comprado ou recebido a transferência de todo o apartamento ou outra área em um prédio de apartamentos associado aos direitos de uso do solo para construir um prédio de apartamentos para implementar um projeto de investimento imobiliário e habitacional de acordo com o planejamento do uso do solo, planejamento da construção, planejamento urbano, programas e planos de desenvolvimento habitacional da localidade, a política de investimento para o projeto de investimento para reformar e reconstruir o prédio de apartamentos deverá ser aprovada de acordo com as disposições da lei sobre habitação".

Além disso, a HoREA também propôs alterar e complementar a Cláusula 2, Artigo 6º, do projeto de Decreto, que estipula o prazo para coleta de pareceres de proprietários, usuários de prédios de apartamentos e órgãos e organizações relevantes sobre o conteúdo do plano de reforma e reconstrução de prédios de apartamentos. O prazo deveria ser de 50 dias úteis, o que é mais razoável, visto que a regulamentação de 30 dias, incluindo domingos e feriados, não é tempo suficiente para que os órgãos estaduais competentes coletem pareceres.

Além disso, em relação ao tempo de trabalho, a HoREA propôs alterar e complementar a Cláusula 3, Artigo 16 do projeto de Decreto porque o regulamento "O prazo para recebimento do pedido de registro como investidor, conforme prescrito na Cláusula 1 deste Artigo, é de 30 dias" não é razoável, mas deveria ser de 35 dias úteis para ter tempo suficiente para estudar o pedido e decidir participar do projeto de reforma e reconstrução de prédios de apartamentos.

Proposta para compradores de imóveis de projetos de reforma de apartamentos antigos para tomarem emprestado um pacote de 125.000 bilhões de VND

Em especial, no que diz respeito à questão do crédito, a HoREA propôs adicionar o Artigo 27b ao projeto de Decreto que regulamenta as políticas de crédito preferenciais de acordo com as disposições da lei de crédito.

De acordo com a avaliação do Sr. Chau, o pacote de crédito de 125.000 bilhões de VND é bastante adequado para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos que estão tomando empréstimos com taxas de juros muito altas, em torno de 10% ao ano.

De acordo com o Sr. Chau, atualmente, o Banco do Estado não emitiu uma Circular detalhando e orientando a implementação de políticas de crédito preferenciais para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de prédios de apartamentos de acordo com os regulamentos acima, mas apenas implementou um programa de empréstimo para habitação social, moradia para trabalhadores, reforma e reconstrução de prédios de apartamentos antigos de acordo com a Resolução 33/NQ-CP, conforme o Despacho Oficial nº 2380/NHNN-TD de 1º de abril de 2023, comumente conhecido como pacote de crédito de VND 125.000 bilhões.

Neste pacote de crédito, investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem tomar empréstimos a taxas de juros de 1,5 a 2% menores do que a taxa de juros normal de empréstimos comerciais, e essa taxa de juros é ajustada a cada 6 meses; investidores em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem tomar empréstimos preferencialmente por um período de 3 anos, enquanto compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos podem tomar empréstimos preferencialmente por um período de 5 anos, após o qual devem tomar empréstimos a uma taxa de juros "flutuante" acordada.

De acordo com a avaliação do Sr. Chau, o pacote de crédito de 125.000 bilhões de VND é bastante adequado para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos que estão tomando empréstimos com taxas de juros muito altas, em torno de 10% ao ano.

No entanto, atualmente, devido a "problemas legais", não há projetos de reforma e reconstrução de (novos) apartamentos ou muitos projetos não podem ser implementados, resultando na ausência de produtos habitacionais em projetos de reforma e reconstrução de (novos) apartamentos. Até o momento, nenhum investidor ou comprador de imóvel no projeto de reforma e reconstrução de apartamentos conseguiu obter empréstimos do pacote de crédito de 125 trilhões de VND.

Portanto, se o Comitê Permanente da Assembleia Nacional e a Assembleia Nacional puderem organizar capital orçamentário estadual de médio prazo para implementar políticas de crédito preferencial para investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de prédios de apartamentos, conforme prescrito no Ponto d, Cláusula 1, Artigo 63 da Lei de Habitação de 2023, o Banco do Estado terá capital orçamentário para apoiar o refinanciamento e a compensação de taxas de juros para instituições de crédito que implementam essa política de crédito preferencial.

“O Banco Estatal foi solicitado a estipular que investidores e compradores de imóveis em projetos de reforma e reconstrução de apartamentos possam tomar emprestado um pacote de crédito de VND 125 trilhões por um período máximo de 5 anos com uma taxa de juros fixa, 1,5-2% menor do que a taxa de juros normal de empréstimos comerciais”, propôs o Sr. Chau.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html