O que fazer para leiloar com sucesso o terreno de Thu Thiem depois que 4 empresas abandonaram seus depósitos?

A notícia de que a cidade de Ho Chi Minh está retomando o plano de leilão de terrenos em Thu Thiem (na nova área urbana de Thu Thiem, cidade de Thu Duc) foi recebida positivamente pelo mercado e despertou grande interesse do público. Isso porque quatro lotes de terreno incluídos nesse plano haviam sido abandonados por empresas em 2022.

Naquela época, a Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (do Grupo Tan Hoang Minh) venceu o leilão dos lotes 3 a 12 por 24,5 trilhões de VND. A Binh Minh Development and Trade Investment Company Limited venceu o leilão dos lotes 3 a 9 por 5,026 trilhões de VND. A Sheen Mega Joint Stock Company venceu o leilão dos lotes 3 a 8 por 4 trilhões de VND. A Dream Republic Joint Stock Company venceu o leilão dos lotes 3 a 5 por 3,82 trilhões de VND.

O lance vencedor foi milhares de bilhões de dongs superior ao preço inicial. A Ngoi Sao Viet chegou a oferecer mais de 2,4 bilhões de dongs/m², causando um "choque" no mercado. O valor total depositado pelas quatro empresas era de 1,051 trilhão de dongs. No entanto, todas as quatro empresas vencedoras retiraram seus depósitos e o leilão foi cancelado.

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — Um dos terrenos de Thu Thiem será leiloado (Foto ilustrativa: Hai Long).

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou apoiar o plano de retomar o leilão de terrenos em Thu Thiem para que os lotes possam ser explorados em breve, gerando recursos para o desenvolvimento da cidade. No entanto, o momento do leilão parece inadequado, visto que o Decreto que altera o Decreto 44/2014, que regulamenta os preços dos terrenos, está sendo revisado para ser promulgado pelo Governo .

O Sr. Chau afirmou que somente após a publicação do Decreto revisado será possível determinar o preço inicial do leilão. Isso porque o preço anterior, estipulado para os lotes de terreno leiloados para direitos de uso da terra antes de 2021, não possui mais validade legal e não serve como referência para a definição de um novo preço enquanto o Decreto revisado não estiver concluído.

Além disso, o Sr. Chau também mencionou que a lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Leilão de Imóveis ainda não foi aprovada e pode não ser promulgada a tempo este ano. Isso também afetará o leilão de terrenos caso a cidade de Ho Chi Minh inicie imediatamente as obras nos quatro lotes mencionados.

A Sra. Duong Thuy Dung, Diretora Sênior da CBRE, também concordou que o lançamento do processo de leilão de terrenos em Thu Thiem traz muitos fatores positivos para o mercado. Investidores nacionais e estrangeiros estão interessados e aguardam ansiosamente por este leilão, pois Thu Thiem é uma das localizações importantes na cidade de Ho Chi Minh – o novo centro da cidade do futuro.

No entanto, segundo ela, a cidade tem muito trabalho a fazer para funcionar de forma eficaz e superar os desafios que o leilão anterior não conseguiu resolver.

Ela apontou três questões desafiadoras. Em primeiro lugar, investidores que haviam vencido a licitação anteriormente, mas que não cumpriram com seus depósitos, sendo necessário, portanto, garantir e avaliar a saúde financeira da empresa, além de ter um processo de controle rigoroso com o licitante vencedor.

Em segundo lugar, muitas opiniões apontam que o preço inicial e o depósito são muito baixos, o que pode facilmente levar as empresas a desistirem do negócio após vencerem o leilão. A Sra. Dung propôs que se estabeleça um mecanismo e um método para avaliar os preços dos terrenos e definir preços iniciais adequados, considerando o aumento diário dos preços no mercado imobiliário.

Em terceiro lugar, a Sra. Dung avaliou que os investidores estrangeiros estão muito interessados em leilões de terrenos. No entanto, no passado, muitas empresas informaram à CBRE que desconheciam o processo de leilão ou, se o conheciam, estavam com muita pressa para concluir a documentação e perderam a oportunidade de participar. Portanto, ela propôs um processo de leilão transparente e claro para que os investidores estrangeiros possam participar e competir em igualdade de condições com os investidores nacionais.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, também expressou a opinião de que é necessário considerar cuidadosamente a saúde financeira da empresa ao participar do leilão. Quando a empresa atende bem aos requisitos financeiros, a probabilidade de sucesso no leilão aumenta.

As condições para a participação das empresas precisam ser claramente analisadas com critérios específicos, como tempo de atividade de 5 a 10 anos, relatórios financeiros dos últimos 3 a 5 anos, extratos bancários que devem apresentar limites de saldo e período de manutenção do saldo de 6 meses a 1 ano no banco...

No contexto atual, o Sr. Thang prevê que o leilão ainda pode ser bem-sucedido, pois empresas estrangeiras, e não apenas empresas nacionais, também estão muito interessadas no fundo imobiliário de Thu Thiem. Um processo transparente e público, com ampla divulgação de informações, é essencial para atrair um grande número de participantes e, consequentemente, incentivar a participação de investidores interessados.

Outra questão que ele mencionou foi que os casos de abandono de depósito eram apenas locais, não universais. A prática internacional na organização de leilões é semelhante: as empresas comprovam sua capacidade financeira, fazem depósitos e, se ganharem o leilão e não pagarem o preço de compra, perdem o depósito. Ele afirmou que essa questão não deve ser criminalizada, pois isso cria uma mentalidade negativa no mercado.

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