Construir moradias populares para aquecer o mercado imobiliário?

Renda de várias dezenas de milhões de dong também é difícil para comprar uma casa

“Meu marido e eu alugamos uma casa há 7 anos e não sabemos quando poderemos comprar uma casa na Cidade de Ho Chi Minh”, disse Nguyen Thi Thuy, moradora do distrito de Tan Binh.

A Sra. Thuy disse que trabalha como contadora em uma empresa de vestuário com um salário de 10 milhões de VND/mês. Seu marido trabalha como técnico em uma construtora com um salário de 12 milhões de VND/mês. A renda total de 22 milhões de VND é suficiente para o casal cobrir suas despesas de subsistência e cuidar da educação da filha de 6 anos.

Segundo a Sra. Thuy, ela e o marido economizaram centenas de milhões de VND, mas essa quantia não é suficiente para comprar uma casa. O valor mínimo necessário é de cerca de 600 milhões de VND, para que o banco possa emprestar-lhes para comprar os apartamentos mais antigos e baratos da cidade.

A Sra. Thuy compartilhou que, embora tivesse 600 milhões de VND, sua renda mensal não aumentou e ela e o marido não tinham dinheiro para pagar o principal e os juros ao banco. Portanto, o sonho de ter uma casa própria ainda estava muito distante.

Muitas pessoas de renda média não têm condições de comprar uma casa na Cidade de Ho Chi Minh. (Ilustração: Dai Viet)

Assim como a família da Sra. Thuy, o Sr. Vo Thanh Tuan, especialista em comunicações de uma empresa estrangeira, não conseguiu comprar uma casa, embora sua renda atual seja de 16 milhões de VND/mês.

Segundo o Sr. Tuan, se ele comprar uma casa agora, precisará tomar emprestado cerca de 1,5 bilhão de VND. Assim, o principal e os juros "engolirão" todo o seu salário.

Habitação social "sombria"

Enquanto milhões de pessoas de baixa e média renda precisam de moradia, o segmento de habitação social ainda se desenvolve de forma muito lenta. Isso ocorre porque esse tipo de moradia enfrenta muitos obstáculos em termos de procedimentos legais, inadequações regulatórias, dificuldades para obter empréstimos preferenciais e dificuldades para identificar beneficiários de políticas.

O Dr. Doan Van Binh, especialista em imóveis, comentou que, embora a Lei de Habitação estipule especificamente condições para a compra de moradia social, como renda, local de residência, moradia, etc., determinar os assuntos certos para comprar, alugar ou alugar com opção de compra ainda enfrenta muitas dificuldades.

Além disso, a regulamentação que exige que projetos habitacionais comerciais em áreas urbanas de tipo III ou superior reservem 20% de seu fundo fundiário para habitação social não condiz com a realidade. Isso faz com que muitos projetos reservem terrenos para habitação social, mas não os utilizem, desperdiçando recursos fundiários e causando perdas estéticas urbanas.

Para projetos pequenos, se 20% da área for usada para habitação social, essa área não será suficiente para construir uma área padrão de habitação social com serviços públicos e paisagismo para atender às pessoas.

O mercado de habitação social está se desenvolvendo de forma muito lenta e sombria. (Foto: D.V)

Segundo o Dr. Binh, pessoas e empresas que constroem moradias sociais também enfrentam muitas dificuldades no acesso a empréstimos preferenciais. As atividades de crédito para apoiar o segmento de moradias sociais ainda não foram eficazes.

De acordo com a Sra. Tran Lan Anh, representante de uma empresa imobiliária no Distrito 12, Cidade de Ho Chi Minh, o motivo pelo qual as empresas não estão interessadas em moradias sociais é porque os preços dos terrenos aumentaram muito e o lucro da construção de moradias sociais é muito baixo.

Enquanto isso, mecanismos e políticas não têm oferecido muito apoio às empresas. Consequentemente, elas raramente participam da construção de moradias sociais e se concentram apenas na construção de moradias comerciais.

Desenvolver habitação acessível é a solução

De acordo com especialistas imobiliários na Cidade de Ho Chi Minh, o desenvolvimento de moradias acessíveis abrirá oportunidades para resolver o desequilíbrio entre oferta e demanda, atendendo às necessidades de moradia da maioria das pessoas com renda média e próxima da média e reduzindo o nível de preços de moradias em todo o mercado.

Ao longo dos anos, o Partido e o Governo sempre se preocuparam com a moradia para a população e a identificaram como uma tarefa fundamental para o desenvolvimento socioeconômico do país. No entanto, o rápido crescimento econômico e a urbanização aumentaram a demanda por moradia. Enquanto isso, a oferta tem diminuído continuamente e não mostra sinais de aumento desde 2018, agravando ainda mais o desequilíbrio entre oferta e demanda.

A estrutura da oferta está cada vez mais "inclinada" para produtos de alto padrão e alto valor, atendendo a propósitos de investimento e especulação. Esse desequilíbrio de longo prazo faz com que os preços dos imóveis aumentem continuamente, estabelecendo um novo patamar de preços muito além do alcance da maioria da população. Portanto, o desenvolvimento de moradias populares abrirá oportunidades para resolver o desequilíbrio entre oferta e demanda, atendendo às necessidades de moradia da população.

Espera-se que moradias acessíveis ajudem o mercado imobiliário a "aquecer" no futuro. (Foto ilustrativa: Dai Viet)

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que a proporção da oferta de apartamentos no segmento acessível (abaixo de VND 25 milhões/m2) em relação à oferta total de moradias tem diminuído continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022 e 6% em 2023.

No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de médio porte (25 a 50 milhões/m2) também diminuiu para 54%, 34% e 27%, respectivamente, com a oferta vindo principalmente de produtos com preços de 40 a 50 milhões de VND/m2.

Enquanto isso, a demanda por moradias reais sempre lidera a estrutura de demanda por moradias, com uma proporção de 80%, os 15% restantes são demanda por investimento de longo prazo e 5% são demanda especulativa. Ainda de acordo com dados do VARS, apenas cerca de 25% da demanda por moradias reais tem capacidade financeira para pagar.

Nesse contexto, a VARS acredita que, juntamente com a habitação social, a habitação acessível será a principal tendência de desenvolvimento no mercado imobiliário no próximo período, pois este é um segmento que surge das necessidades e capacidades reais da maioria das pessoas.

O que é "acessível"?

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, disse que o Vietnã não tem um conceito oficial de moradia acessível, mas é possível apontar algumas características desse tipo comparando-o com moradia social e com base em como determinar a razoabilidade dos preços dos imóveis.

Dessa forma, atualmente, a habitação social é destinada principalmente a pessoas de baixa renda e trabalhadores em parques industriais, isentos de taxas de uso do solo e com acesso a pacotes de crédito preferenciais exclusivamente para investidores e compradores de imóveis...

Moradia popular é uma moradia comercial com preços acessíveis, adequada à capacidade financeira da maioria das pessoas, destinada ao grupo de pessoas com renda média e próxima da média, com certo nível de poupança, em áreas urbanas especiais.

O Sr. Dinh acredita que preços razoáveis ​​de moradia são obtidos quando as famílias conseguem equilibrar os custos de moradia e outras despesas de subsistência dentro do escopo de sua renda.

De acordo com a experiência de avaliação da acessibilidade à moradia em muitos países ao redor do mundo , moradia acessível é aquela em que os custos de moradia representam no máximo 30% da renda familiar total. Para uma família com renda de cerca de 30 milhões de VND/mês, 30% desse custo equivale a um acúmulo de cerca de 100 milhões de VND/ano, ou seja, moradia acessível tem um preço de cerca de 2 a 2,5 bilhões de VND/apartamento.

No entanto, de acordo com o Sr. Dinh, na realidade é muito difícil desenvolver projetos de apartamentos com preços variando de 2 a 2,5 bilhões de VND, especialmente em duas grandes cidades como Ho Chi Minh e Hanói , mas difícil não significa impossível.

O Sr. Dinh acredita que, se todo o mercado se unir e as políticas habitacionais seguirem a direção da economia de mercado, a habitação acessível se desenvolverá. Desenvolver habitação acessível em paralelo com a habitação social

Segundo a VARS, do lado do Estado, é necessário fornecer uma definição oficial de moradia acessível; mecanismos de pesquisa e políticas preferenciais específicas para moradia acessível com o objetivo principal de incentivar os investidores a participarem do desenvolvimento da oferta desse segmento, atendendo às necessidades habitacionais de famílias com renda média ou próxima da média.

Isso inclui políticas de crédito preferencial especificamente projetadas para aumentar o "poder de compra" ou aumentar as alíquotas de impostos para segundas e terceiras residências, a fim de reduzir incentivos especulativos, e a receita tributária pode ser reciclada para apoiar aqueles em real necessidade. Apoie investidores no desenvolvimento e operação de projetos de infraestrutura social...

Além disso, o aumento do investimento e a expansão da infraestrutura de transportes de conexão... Quando a distância não for mais um problema, a tendência de mudança da área central para os subúrbios será inevitável.

Fonte: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html