Construir habitações acessíveis para aquecer o mercado imobiliário?

Mesmo com uma renda de dezenas de milhões de dongs, é difícil comprar uma casa.

“Meu marido e eu moramos de aluguel há 7 anos e não sabemos quando conseguiremos comprar uma casa na cidade de Ho Chi Minh”, disse Nguyen Thi Thuy, moradora do distrito de Tan Binh.

A Sra. Thuy disse que trabalha como contadora em uma empresa de vestuário, com um salário de 10 milhões de VND por mês. Seu marido trabalha como técnico em uma construtora, com um salário de 12 milhões de VND por mês. A renda total de 22 milhões de VND é suficiente para o casal cobrir as despesas de vida e a educação da filha de 6 anos.

Segundo a Sra. Thuy, ela e o marido economizaram várias centenas de milhões de VND, mas essa quantia não é suficiente para comprar uma casa. O mínimo necessário é de cerca de 600 milhões de VND para que o banco lhes conceda um empréstimo e comprem os apartamentos mais antigos e baratos da cidade.

A Sra. Thuy contou que, apesar de ter 600 milhões de VND, sua renda mensal não aumentava e ela e o marido não tinham dinheiro para pagar o principal e os juros ao banco. Portanto, o sonho de ter uma casa própria ainda estava muito distante.

Muitos indivíduos de classe média não têm condições de comprar uma casa na cidade de Ho Chi Minh. (Ilustração: Dai Viet)

Assim como a família da Sra. Thuy, o Sr. Vo Thanh Tuan - especialista em comunicação de uma empresa estrangeira - não conseguiu comprar uma casa, apesar de sua renda atual ser de 16 milhões de VND por mês.

Segundo o Sr. Tuan, se ele comprar uma casa agora, precisará pedir emprestado cerca de 1,5 bilhão de VND. Assim, o pagamento do principal e dos juros consumirá todo o seu salário.

Habitação social "sombria"

Embora milhões de pessoas de baixa e média renda necessitem de moradia, o segmento de habitação social ainda se desenvolve muito lentamente. O motivo é que esse tipo de habitação enfrenta muitos obstáculos em procedimentos legais, inadequações na regulamentação, dificuldade em obter empréstimos com juros subsidiados e dificuldade em identificar os beneficiários das políticas públicas.

O Dr. Doan Van Binh, especialista em imóveis, comentou que, embora a Lei da Habitação estipule especificamente condições para a compra de moradias sociais, como renda, local de residência, tipo de moradia, etc., determinar os indivíduos adequados para compra, aluguel ou arrendamento com opção de compra ainda enfrenta muitas dificuldades.

Além disso, a regulamentação que exige que os projetos de habitação comercial em áreas urbanas de tipo III ou superior reservem 20% de seu terreno para habitação social não condiz com a realidade. Isso faz com que muitos projetos reservem terrenos para habitação social, mas não os utilizem, desperdiçando recursos fundiários e causando prejuízo estético à cidade.

Em projetos de pequena escala, se 20% da área for destinada a habitação social, essa área não será suficiente para construir um conjunto habitacional social padrão com infraestrutura e paisagismo adequados para atender à população.

O mercado de habitação social está se desenvolvendo de forma muito lenta e desanimadora. (Foto: D.V)

Segundo o Dr. Binh, pessoas e empresas que constroem habitações sociais também enfrentam muitas dificuldades para acessar empréstimos com juros reduzidos. As atividades de crédito para apoiar o segmento de habitação social ainda não têm sido eficazes.

Segundo a Sra. Tran Lan Anh, representante de uma empresa imobiliária no Distrito 12 da Cidade de Ho Chi Minh, o motivo pelo qual as empresas não estão interessadas em habitação social é que os preços dos terrenos aumentaram muito e o lucro com a construção de habitações sociais é muito baixo.

Entretanto, os mecanismos e políticas não têm oferecido muito apoio às empresas. Portanto, as empresas raramente participam da construção de habitações sociais e se concentram apenas na construção de habitações comerciais.

Desenvolver habitações acessíveis é a solução.

Segundo especialistas do mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh, o desenvolvimento de moradias acessíveis abrirá oportunidades para solucionar o desequilíbrio entre oferta e demanda, atendendo às necessidades habitacionais da maioria das pessoas com renda média e próxima da média e reduzindo o nível de preços dos imóveis em todo o mercado.

Ao longo dos anos, o Partido e o Governo sempre priorizaram a habitação para a população, identificando-a como uma tarefa fundamental para o desenvolvimento socioeconômico do país. Contudo, o rápido crescimento econômico e a urbanização aumentaram a demanda por moradias. Enquanto isso, a oferta tem diminuído continuamente e não apresenta sinais de recuperação desde 2018, agravando o desequilíbrio entre oferta e demanda.

A estrutura de oferta está cada vez mais inclinada para produtos de alto padrão e alto valor, atendendo a fins de investimento e especulação. Esse desequilíbrio de longo prazo faz com que os preços dos imóveis aumentem continuamente, estabelecendo um novo patamar de preços muito além da capacidade de pagamento da maioria das pessoas. Portanto, o desenvolvimento de moradias acessíveis abrirá oportunidades para resolver o desequilíbrio entre oferta e demanda, atendendo às necessidades habitacionais da população.

Espera-se que a habitação acessível ajude a "aquecer" o mercado imobiliário no futuro. (Foto ilustrativa: Dai Viet)

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que a proporção da oferta de apartamentos no segmento acessível (abaixo de VND 25 milhões/m²) em relação à oferta total de moradias tem diminuído continuamente, de 30% em 2019 para 7% em 2022 e 6% em 2023.

No período de 2019 a 2022, a proporção de apartamentos de gama média (25 a 50 milhões de VND/m²) também diminuiu para 54%, 34% e 27%, respectivamente, com a oferta proveniente principalmente de imóveis com preços entre 40 e 50 milhões de VND/m².

Entretanto, a demanda por imóveis residenciais sempre lidera a estrutura da demanda habitacional, com uma proporção de 80%, os 15% restantes correspondem à demanda por investimento a longo prazo e 5% à demanda especulativa. Além disso, segundo dados da VARS, apenas cerca de 25% da demanda por imóveis residenciais possui capacidade financeira para efetuar o pagamento.

Nesse contexto, a VARS acredita que, juntamente com a habitação social, a habitação acessível será a principal tendência de desenvolvimento no mercado imobiliário no próximo período, pois esse segmento surge das necessidades e das capacidades reais da maioria das pessoas.

O que é "acessível"?

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que o Vietnã não possui um conceito oficial de habitação acessível, mas é possível apontar algumas características desse tipo de moradia comparando-a com a habitação social e com base em como determinar a razoabilidade dos preços dos imóveis.

Assim, atualmente, a habitação social destina-se principalmente a pessoas de baixos rendimentos e trabalhadores em parques industriais, isentos de taxas de utilização do solo e com acesso a pacotes de crédito preferenciais exclusivos para investidores e compradores de habitação...

Habitação acessível é a habitação comercial com preços acessíveis, adequada à capacidade financeira da maioria das pessoas, destinada ao grupo de pessoas com rendimento médio e próximo da média, com um certo nível de poupanças, em zonas urbanas específicas.

O Sr. Dinh acredita que preços razoáveis ​​de moradia são aqueles em que as famílias conseguem equilibrar os custos de moradia e outras despesas de subsistência dentro do escopo de sua renda.

De acordo com a experiência de avaliação da acessibilidade à habitação em muitos países ao redor do mundo , habitação acessível é aquela em que os custos de moradia representam no máximo 30% da renda total familiar. Para uma família com renda de cerca de 30 milhões de VND/mês, 30% desse custo equivale a um gasto de aproximadamente 100 milhões de VND/ano; portanto, uma habitação acessível teria um preço entre 2 e 2,5 bilhões de VND por apartamento.

No entanto, segundo o Sr. Dinh, na realidade é muito difícil desenvolver projetos de apartamentos com preços entre 2 e 2,5 bilhões de VND, especialmente em duas grandes cidades como Cidade de Ho Chi Minh e Hanói , mas difícil não significa impossível.

O Sr. Dinh acredita que, se todo o mercado se unir e as políticas habitacionais seguirem a direção da economia de mercado, haverá desenvolvimento de moradias acessíveis. Desenvolver moradias acessíveis em paralelo com moradias sociais.

Segundo a VARS, por parte do Estado, é necessário fornecer uma definição oficial de habitação acessível; mecanismos de pesquisa e políticas preferenciais específicas para habitação acessível, com o objetivo principal de incentivar os investidores a participar no desenvolvimento da oferta deste segmento, atendendo às necessidades habitacionais das famílias com renda média ou próxima da média.

Essas medidas incluem políticas de crédito preferenciais especificamente concebidas para aumentar o "poder de compra" ou aumentar as taxas de impostos para segundas e terceiras residências, a fim de reduzir os incentivos à especulação imobiliária. A receita tributária pode ser reinvestida para apoiar aqueles que realmente precisam. Apoiar investidores no desenvolvimento e operação de projetos de infraestrutura social...

Além disso, o aumento do investimento e a expansão da infraestrutura de transporte interligada são fatores essenciais. Quando a distância deixa de ser um problema, a tendência de migração do centro para os subúrbios torna-se inevitável.

Fonte: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html