A onda "em direção ao Sul" do fluxo de capital imobiliário

A região Sul, especialmente a cidade de Ho Chi Minh, é um destino atraente na onda de fluxos de capital imobiliário "rumo ao Sul", principalmente de investidores do Norte. No entanto, os investidores precisam selecionar cuidadosamente os segmentos, avaliar a capacidade financeira e priorizar estratégias de longo prazo, em vez de esperar lucros rápidos, para garantir segurança e eficiência no contexto da reestruturação do mercado.

Báo Đại biểu Nhân dân•08/11/2025

Os preços dos imóveis permanecem "altos", enquanto o fluxo de caixa busca uma direção a seguir.

Dados de pesquisa do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE) mostram que, nos primeiros 9 meses de 2025, o mercado de Hanói registrou cerca de 22.000 apartamentos recém-lançados, o que equivale a 64% da oferta total de 2024 e ao nível mais alto no mesmo período de 2019 a 2025. Em particular, os apartamentos continuam a desempenhar um papel de liderança, representando 76% da oferta total de novos imóveis.

*Atualmente, os fluxos de capital imobiliário estão se deslocando fortemente para a região Sul. Foto: VARS*

Contudo, o preço de venda não esfriou, pelo contrário, está ainda mais "aquecendo", visto que novos projetos com preços acima de 100 milhões de VND/ ^m² estão se tornando cada vez mais populares. O índice de preços de apartamentos (o índice de preços reflete a flutuação média do preço de venda do período (momento atual) em comparação com o período base (primeiro trimestre de 2019) dos projetos na amostra de projetos selecionados e observados pela VARS) em Hanói, no terceiro trimestre de 2025, aumentou 5% em relação ao trimestre anterior e 96,2% em comparação com o trimestre base (primeiro trimestre de 2019) – 1,7 vezes o aumento da antiga Cidade de Ho Chi Minh no mesmo período.

O preço inicial dos apartamentos (apartamentos à venda pela primeira vez) em Hanói também estabeleceu um novo "recorde", com uma média de 95 milhões de VND/ ^m² , superior ao da cidade de Ho Chi Minh, onde mais de 43% da nova oferta no terceiro trimestre teve preço acima de 120 milhões de VND/ ^m² .

Os altos preços "ancorados" da habitação reduziram a margem de valorização, diminuindo a atratividade do capital de investimento. Ao mesmo tempo, os valores dos imóveis também estão além da capacidade financeira de muitos investidores, fazendo com que o fluxo de caixa comece a migrar de Hanói em busca de novas oportunidades em mercados com preços razoáveis e maior potencial de crescimento.

Além de se concentrar nas províncias ao redor de Hanói, que possuem infraestrutura completa, o fluxo de caixa está se deslocando fortemente para a região Sul.

O vice-secretário-geral da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), Nguyen Thai Binh, informou que, ao final do segundo trimestre, estatísticas preliminares de diversos investidores mostraram que clientes do Norte representaram cerca de 20% do total de transações no Sul no primeiro semestre do ano, o dobro do mesmo período do ano passado. Ao final do terceiro trimestre, essa taxa havia atingido 30%, quase igual ao período de maior movimento imobiliário entre 2016 e 2020.

Assim, a região Sul atrai capital graças ao nível de preços mantido no patamar acumulado nos últimos 3 anos, criando espaço para crescimento e margens de lucro atrativas para os investidores. Algumas áreas nos arredores da antiga Cidade de Ho Chi Minh, incluindo localidades incorporadas, apresentam níveis de preços 30-40% inferiores aos de Hanói, enquanto as conexões de infraestrutura e o ritmo de urbanização aumentam acentuadamente.

Por exemplo, em Hanói, com 2 a 4 bilhões de VND, só é possível comprar um apartamento de um quarto ou um apartamento de um quarto e sala, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, os investidores têm uma gama mais diversificada de opções, desde apartamentos a casas individuais. Vale ressaltar que o preço de alguns empreendimentos recém-lançados nas áreas suburbanas da Cidade de Ho Chi Minh é atualmente apenas 2/3 do preço nas áreas suburbanas de Hanói, tornando a margem de valorização a médio e longo prazo mais atrativa.

Os fluxos de capital de Hanói para a Cidade de Ho Chi Minh e áreas circundantes não visam apenas "buscar preços baixos", mas também diversificar portfólios e otimizar a eficiência do capital. Em comparação com Hanói, o mercado da Cidade de Ho Chi Minh apresenta uma clara diferenciação, especialmente no segmento de apartamentos de alto padrão, com documentação legal completa e localizações privilegiadas, atendendo às necessidades de acumulação de patrimônio a longo prazo de potenciais investidores.

Esta é uma linha de produtos que oferece duplo valor de lucro, com potencial para aumento de preço e aluguel efetivo, graças à vantagem de um centro econômico dinâmico, que atrai fortemente Investimento Estrangeiro Direto (IED) e especialistas estrangeiros com necessidades de moradia de alto padrão.

A infraestrutura está se desenvolvendo rapidamente, abrindo oportunidades, mas é preciso cautela.

A tendência de “expansão para o Sul” também é impulsionada pelo retorno de uma série de grandes investidores ao Sul após a resolução de questões legais, juntamente com fortes campanhas de comunicação. Em particular, muitos investidores individuais de Hanói tendem a optar por investidores conhecidos quando expandem seus projetos para o Sul, aproveitando o conhecimento que estes têm da marca e da capacidade de implementação.

Diversos projetos de grande escala, como o complexo urbano em Can Gio, têm recebido grande atenção dos investidores de Hanói desde o seu lançamento, graças à sua localização estratégica e potencial de desenvolvimento a longo prazo. As corretoras do Norte também expandiram rapidamente suas filiais no Sul, levando consigo seu ecossistema de clientes e serviços.

Além disso, alguns projetos de grandes investidores têm preços baixos, enquanto projetos semelhantes no Norte dobraram de preço e foram "desenterrados" por muitos investidores, mesmo com aumentos de 5% em apenas uma semana.

Um fator importante que contribui para fortalecer a atratividade de investimentos é a política de desenvolvimento de infraestrutura e o incentivo ao planejamento regional após a fusão administrativa da nova Cidade de Ho Chi Minh. Muitos novos projetos estão sendo construídos seguindo de perto as linhas de metrô, rodovias circulares e principais eixos de tráfego, melhorando a conectividade inter-regional e aumentando o valor futuro dos ativos, o que é especialmente atrativo para investidores de Hanói.

A VARS IRE acredita que, de modo geral, a onda de fluxo de caixa de investimentos imobiliários "rumo ao Sul" está se fortalecendo. O Sul, especialmente a cidade de Ho Chi Minh, está se tornando gradualmente um novo destino graças aos preços acessíveis, à infraestrutura em rápido desenvolvimento e ao arcabouço legal aprimorado.

Contudo, os investidores precisam selecionar cuidadosamente os segmentos, avaliar a capacidade financeira e priorizar estratégias de longo prazo, em vez de esperar lucros rápidos, para garantir segurança e eficiência no contexto da reestruturação do mercado. Considerando que a maioria das transações ainda depende da demanda por investimentos, enquanto a oferta aumenta rapidamente, se os investidores utilizarem capital de terceiros em excesso para investir amplamente, podem ficar em uma posição passiva quando as taxas de juros aumentarem ou a liquidez diminuir. O pior cenário é que a interrupção do fluxo de caixa pode levar à estagnação dos projetos, afetando o sentimento do mercado e a confiança dos investidores.

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