Engolindo o "fruto amargo" com os títulos Saigon Glory

Detentores de títulos engolem "fruto amargo"

A Sra. P. Lam (Cidade de Ho Chi Minh) afirmou ter utilizado 5 bilhões de VND para adquirir títulos do lote SGL-2020.02 emitidos pela Saigon Glory Company Limited (uma subsidiária da Bitexco, doravante denominada Saigon Glory). O objetivo da emissão é a implementação do projeto The Spirit of Saigon - um empreendimento com escritórios, comércio, serviços, apartamentos e um hotel 6 estrelas localizado no centro do Distrito 1, em Ho Chi Minh, em frente ao mercado Ben Thanh.

No entanto, a Sra. Lam afirmou que recebeu os juros do título apenas duas vezes, cada vez mais de 100 milhões de VND, e depois disso não houve mais pagamentos. Mesmo após o vencimento, a Saigon Glory deveria ter pago o principal do título, mas ela não recebeu nenhum aviso do investidor. O principal não foi recebido e os juros também "desapareceram", disse a Sra. Lam, o que afetou sua vida profissional e familiar.

"A Saigon Glory chegou a enviar um documento pedindo permissão para prorrogar o prazo do empréstimo, mas eu não concordei. No entanto, desde então, a empresa não respondeu. A empresa não pagou os juros nem o principal e não me notificou. 5 bilhões de VND é uma grande quantia para a minha família; posso ignorar os juros, mas a Saigon Glory precisa me devolver o principal", disse a Sra. Lam.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 1 — Informações sobre lotes de títulos emitidos pela Saigon Glory Company (Foto da ata da reunião).

O lote de títulos que a Sra. Lam comprou é apenas um dos 10 lotes de títulos emitidos pela Saigon Glory, totalizando 10 trilhões de VND. Desse total, 5 trilhões de VND vencem em junho-julho deste ano, mas a Saigon Glory tem sido lenta no cumprimento de sua obrigação de pagar o principal e os juros. Os 5 trilhões de VND restantes vencem em agosto de 2025.

Devido ao atraso da Saigon Glory no cumprimento de suas obrigações de pagamento, este projeto está sendo proposto para a gestão de ativos garantidos.

Proposta para gestão de ativos garantidos

O representante dos detentores de títulos (Tan Viet Securities Joint Stock Company), cujo banco gestor dos ativos em garantia é o Techcombank , e o Sr. Vu Quang Bao, Diretor Geral da Saigon Glory, reuniram-se recentemente, no dia 6 de outubro, na sede da Tan Viet Securities (Hanói).

A ata da reunião foi acordada entre a Tan Viet Securities e o banco gestor de garantias, enquanto a Saigon Glory propôs a remoção do conteúdo referente ao valor da garantia dos títulos e não concordou em assinar a ata.

Segundo a ata, desde junho deste ano, o Techcombank solicitou ao Saigon Glory a reavaliação dos ativos dados em garantia por cinco vezes, mas não obteve resposta. Em setembro passado, o banco adiantou o custo da reavaliação.

Especificamente, o valor da garantia, que é o futuro imóvel da Torre A (ainda não concluída), foi reavaliado em VND 4,653 bilhões, de acordo com o Certificado de Avaliação datado de 30 de agosto de 2023, emitido pela DPV Co., Ltd. (parceira franqueada autorizada a usar a marca Colliers Investment Management and Real Estate Services Group no Vietnã).

O valor do ativo de garantia, que corresponde à contribuição de capital da Saigon Glory, foi reavaliado em VND negativo de 1,028 bilhão, com base no relatório de avaliação de contribuição de capital de setembro de 2023 da DSC Securities Joint Stock Company - filial da Cidade de Ho Chi Minh.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 2 — O projeto Spirit of Saigon está com a construção paralisada há vários meses (Foto: Quang Anh).

O banco explicou anteriormente que o valor da Torre A, de acordo com o Certificado de Avaliação da Indochina Valuation, é de 11,551 bilhões de VND - o valor da Torre A após a conclusão da construção em 31 de dezembro de 2024, assumindo que a Saigon Glory tenha dinheiro suficiente para concluir o projeto.

Cabe ressaltar que, em seu relatório à Bolsa de Valores de Hanói (HNX), a Saigon Glory declarou ter utilizado VND 9,915 bilhões dos VND 10,000 bilhões em títulos captados para reestruturar dívidas e VND 85 bilhões para a construção do projeto.

Em setembro deste ano, quando a Torre A estava em construção, com quatro andares (parte do bloco) já concluídos, a Saigon Glory interrompeu as obras e não tinha planos concretos para retomá-las. Além disso, o relatório da DSC Securities Company sobre a avaliação do valor da contribuição de capital da Saigon Glory indicava que a empresa não possuía fundos suficientes para a construção.

A empresa possui contas a receber vencidas superiores a 19 trilhões de VND de terceiros e é considerada pela DSC como de difícil cobrança. Portanto, a DPV LLC avaliou os ativos da Torre A, atualmente em construção, em 4,653 trilhões de VND.

Com relação aos ativos que constituem a contribuição de capital da Saigon Glory Company, o valor inicial da hipoteca era de 7 trilhões de VND. Em setembro de 2023, de acordo com os resultados de uma avaliação independente realizada pela DSC, os ativos da empresa, incluindo projetos, caixa e contas a receber, foram considerados insuficientes para quitar a dívida total da empresa (cerca de 32 trilhões de VND).

Em particular, a maior perda nos ativos da Saigon Glory são os valores a receber de terceiros, superiores a 19 trilhões de VND, que são considerados de difícil recuperação integral. Portanto, o banco concluiu que o valor justo do patrimônio líquido em 1º de setembro de 2023 era negativo em 1,028 trilhão de VND para o cenário base.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 3 — Cenário com os valores a receber do Saigon Glory de acordo com a avaliação do banco (Foto da ata da reunião de 6 de outubro de 2023).

A ata da reunião indicava que, durante o encontro, o banco solicitou à Saigon Glory a entrega dos bens dados em garantia (entrega de documentos e do terreno, assinatura dos contratos de autorização necessários para o leilão do imóvel) até 31 de outubro de 2023.

Na opinião do banco, caso o leilão não tenha ocorrido ou não tenha sido bem-sucedido, as partes têm o direito de acordar em encontrar um comprador, mas devem obter a aprovação do detentor do título antes de vender a esse comprador. Caso o leilão seja bem-sucedido, a Saigon Glory não terá o direito de procurar um comprador.

De acordo com os termos do contrato de gestão de garantias, os recursos provenientes da alienação da garantia serão utilizados para cobrir os custos de alienação, impostos, taxas, etc., e posteriormente para pagar os detentores de títulos. O valor remanescente (se houver) será devolvido aos fiadores.

Caso o produto da alienação dos ativos garantidos ainda seja insuficiente para quitar a obrigação da dívida, a Saigon Glory ficará obrigada a efetuar pagamentos adicionais conforme previsto no Artigo 307 do Código Civil.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 4 — O projeto Siprit of Saigon está localizado no coração da área nobre do Distrito 1, em Ho Chi Minh (Foto: Khong Chiem).

O Saigon Glory deverá entregar os documentos relativos à gestão dos ativos garantidos antes de 31 de novembro.

A Saigon Glory Company Limited acaba de enviar um documento de resposta ao banco e à Tan Viet Securities para esclarecer alguns pontos relacionados à transferência de ativos garantidos.

A Saigon Glory afirmou que as partes envolvidas não reconheceram o valor da garantia, que consiste na contribuição de capital da empresa, avaliada em 0 VND. Portanto, a alteração do valor desse ativo para -1.028,3 bilhões de VND não reflete com precisão o conteúdo da reunião entre as partes. Até o momento, a empresa não recebeu nenhum certificado ou laudo de avaliação da garantia por parte do banco.

O Saigon Glory afirmou que, desde a reunião tripartite de 6 de outubro, o banco ainda não esclareceu o processo de transferência dos ativos dados em garantia, nem enviou a lista de funcionários responsáveis pelo recebimento desses ativos, bem como os documentos necessários para a aprovação por escrito do Conselho de Administração do Saigon Glory.

A Saigon Glory afirmou que ainda está revisando e classificando os documentos de transferência e que enfrenta dificuldades porque os membros do Conselho de Administração não comparecem às reuniões quando convocados para comparar os registros da empresa.

Portanto, a empresa propôs adiar a entrega dos documentos relacionados até que o conteúdo acima mencionado seja esclarecido pelas partes, com o objetivo de poder fazê-lo antes de 31 de novembro, conforme discutido na reunião de 6 de outubro.

A empresa também afirmou que irá coordenar e envidar esforços para entregar e administrar prontamente os ativos garantidos, de acordo com as disposições dos contratos de hipoteca e dos documentos de títulos emitidos, assegurando os plenos direitos das partes envolvidas e cumprindo as normas legais.

Em 2020, a Saigon Glory Company Limited captou 10 trilhões de VND em títulos através de 10 lotes fracionários, com prazo de 3 a 5 anos e taxa de juros mínima de 11% ao ano no primeiro ano. Desse total, 5 trilhões de VND vencem em junho-julho de 2023 e 5 trilhões de VND vencem em agosto de 2025.

Em outubro de 2022, após o "escândalo" sobre a capacidade de pagamento de títulos no mercado financeiro relacionado à prisão do líder do Grupo Van Thinh Phat, a Saigon Glory se comprometeu a recomprar integralmente os 10 trilhões de VND desses títulos antes do vencimento, em duas fases. Na primeira fase, a empresa recomprou 5 trilhões de VND em títulos com vencimento até 12 de junho de 2023, e na segunda fase, até 12 de junho de 2024.

Em abril passado, a Saigon Glory informou à Bolsa de Valores de Hanói sobre os pagamentos de principal e juros de seus títulos de 2022. Em 2022, a empresa realizou 40 pagamentos de juros referentes às 10 emissões de títulos mencionadas anteriormente, totalizando quase VND 1,11 trilhão.

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