A tendência paradoxal de procurar imóveis com restrições de construção para investir dinheiro.

De acordo com a legislação, terrenos em fase de planejamento com decisão de recuperação não podem ser transferidos para fins de uso do solo (venda). No entanto, terrenos em fase de planejamento, mas sem decisão de recuperação, dependendo do caso específico, podem ter seus direitos de uso do solo restringidos, mas ainda assim podem ser vendidos. No mercado, terrenos em fase de planejamento costumam ser vendidos a preços mais baixos.

Casas com vista para o mar afetadas por planos de lucro

A Sra. Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) contou que, após muita pesquisa, optou por comprar um terreno de 40m² na Rua Dong Thien (Bairro Vinh Hung, Distrito de Hoang Mai, Hanói). O terreno tem uma frente de 5m², a entrada para carros em frente à casa tem mais de 4m de largura e o proprietário está vendendo por 3 bilhões de VND, o equivalente a quase 75 milhões de VND/m². Comparado a outros terrenos na mesma localização, com preço em torno de 100 milhões de VND/m², este terreno é 1 bilhão de VND mais barato. Vale ressaltar, porém, que está 100% incluído no plano de expansão da via.

“ As pessoas costumam ter medo de que terrenos sejam afetados pelo planejamento urbano, mas eu penso diferente. Terrenos localizados em vias principais correm alto risco de serem alvo de desapropriação. Mas, no caso de terrenos situados em vielas, com projetos elaborados há quase dez anos, porém não implementados, eles se tornaram projetos suspensos e podem até ser cancelados. Nesse caso, meu terreno renderá muito dinheiro. Atualmente, com o plano diretor de janeiro de 2000, as pessoas ainda podem construir casas normais”, explicou a Sra. Ngoc Anh.

A Sra. Ngoc Anh mencionou ainda que seus pais moram há 30 anos em uma casa sem matrícula imobiliária na Rua Bach Dang (Distrito de Hai Ba Trung, Hanói ). A casa também está incluída em um projeto de construção de estrada, mas o projeto não foi implementado há décadas, portanto, não afetou sua residência.

" A decisão de comprar ou não uma casa sujeita a aprovação de projeto depende da perspectiva de cada pessoa. Os preços dos imóveis estão muito altos agora, apenas os terrenos sujeitos a aprovação de projeto são baratos e adequados à renda da minha família", compartilhou a Sra. Ngoc Anh.

Muitas pessoas estão interessadas em comprar imóveis afetados pelo planejamento urbano. (Ilustração: Ngoc Vy).

Segundo informações de diversos corretores de imóveis, recentemente, não apenas pessoas com reais necessidades habitacionais, mas também investidores têm optado por comprar terrenos com problemas de planejamento urbano, aguardando indenização ou a regularização da situação.

O Sr. Pham Van Ho, investidor especializado em encontrar terrenos com problemas de planejamento urbano, afirmou que nem todos os terrenos com essas características são difíceis de vender e não encontram compradores. Se 100% do terreno apresentar problemas de planejamento, mesmo que esteja localizado em uma via principal ou em uma área residencial com moradores antigos, ainda é possível comprá-lo para moradia própria ou para construção de casas para venda. Se o problema de planejamento for classificado como 1/2000, ainda é possível construir casas, portanto, não há problema. Já os terrenos com problemas de planejamento classificados como 1/500 devem ser evitados a todo custo.

Ele afirmou que, em 2022, ainda lucrará bilhões graças à negociação de imóveis em áreas afetadas por desapropriação. Especificamente, comprou três apartamentos em Dinh Cong (distrito de Hoang Mai, Hanói), cada um com 35 m², construídos em prédios de cinco andares, mas vendidos por apenas 4,6 bilhões de VND por apartamento, devido à desapropriação integral. Enquanto isso, terrenos na mesma região custam cerca de 150 milhões de VND por m², o equivalente a aproximadamente 5,3 bilhões de VND por apartamento.

Depois disso, o Sr. Ho vendeu novamente por 5 bilhões de VND cada casa, calculando que obteve um lucro de mais de 1 bilhão de VND com as 3 casas.

O Sr. Ho acrescentou ainda que acabara de comprar um terreno de 500 m² para jardim no distrito de Long Bien e que, de acordo com o planejamento, essa área se tornaria um parque. Ele afirmou que o projeto de urbanização dessa área foi aprovado há quase 15 anos e que, atualmente, muitas casas já foram construídas ali, o que aumenta bastante a possibilidade de conversão do terreno em área residencial.

" Se o plano diretor for removido e o terreno for convertido em área residencial, posso obter um grande lucro ", compartilhou o Sr. Ho.

Cuidado com os riscos, especialmente o risco do capital enterrado.

O Sr. Nguyen Anh Tuan, diretor da Tuan Anh Real Estate, afirmou que a tendência de busca por casas e terrenos com problemas de planejamento já era "adequada" para muitos investidores há algum tempo, mas recentemente, especialmente desde o início de 2021, houve uma clara tendência de "febre".

“ Há muitos projetos de planejamento suspensos em Hanói, então os clientes com pouco dinheiro estão dispostos a procurar esse segmento para comprar imóveis baratos. De fato, existem projetos de planejamento de 50 anos que ainda não foram implementados, enquanto, no mesmo local, o terreno incluído no projeto pode custar metade do preço de um terreno que não está incluído. Se o projeto tiver a sorte de ser revogado, os clientes lucrarão muito”, disse o Sr. Tuan.

Muitas propriedades e terrenos afetados pelo planejamento urbano têm preços bastante acessíveis, adequados para o orçamento da maioria das pessoas. (Foto ilustrativa).

Além disso, segundo o Sr. Tuan, recentemente, casas e terrenos parcialmente abrangidos por planos urbanísticos têm sido muito procurados por investidores, pois seus preços são bem mais baixos do que os de terrenos em locais semelhantes. Eles têm a mentalidade de morar no local e, ao mesmo tempo, esperar que o planejamento urbano valorize os preços dos terrenos.

No entanto, o Sr. Tuan alertou que, embora a compra de terrenos planejados seja lucrativa, os riscos também são muito altos.

O Sr. Tuan analisou que, basicamente, o termo "planejamento suspenso" refere-se à situação de planos de uso do solo que não foram implementados ou que estão atrasados em relação ao cronograma. Consequentemente, todos os imóveis na área que o órgão estatal anunciou que seriam aterrados para um determinado fim, mas que não foram implementados conforme o plano, constituem imóveis com planejamento "suspenso".

O prazo para determinar se um projeto está "suspenso" ou não está claramente estipulado na Cláusula 8, Artigo 49 da Lei de Terras de 2013, alterada e complementada em 2019. Especificamente, após o anúncio da revogação, no prazo máximo de três anos, caso não haja uma decisão oficial para esclarecer ou alterar a finalidade de uso, a autoridade competente para aprovação deverá ajustar ou cancelar o planejamento.

No entanto, na realidade, esse processo não acontece em apenas alguns dias ou semanas. Os compradores podem ter que esperar anos para saber o destino do projeto. Se optarem por investir em terrenos com planejamento suspenso, isso significa enterrar capital.

Além disso, se você comprar uma casa ou terreno com um planejamento "suspenso" que possui um plano anual de uso do solo em nível distrital, o comprador ficará restrito em relação à exploração, uso, construção, reforma e reparo do imóvel.

Além disso, no caso de investimentos em imóveis com planejamento "suspenso" e da vontade de se desfazer do investimento, os compradores encontrarão muitas dificuldades para encontrar parceiros para a transferência e transação. Isso porque, em termos psicológicos gerais, a maioria dos clientes ainda teme imóveis com planejamento suspenso.

Ngoc Vy

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