O que os investidores ganham com o projeto BT Trieu Son?

Terreno barato?

O projeto de tráfego que liga a Rodovia Provincial 514 à Rodovia Nacional 47C, no distrito de Trieu Son, é um projeto com investimento inicial total superior a 79 bilhões de VND, implementado pela Joint Venture formada pela Tien Dat Construction Joint Stock Company e pela Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Este é um dos últimos projetos na província de Thanh Hoa a ser implementado na forma de parceria público-privada, com contrato do tipo BT (construir-transferir), antes que esse tipo de contrato fosse oficialmente "encerrado" (a partir de 1º de janeiro de 2021) devido a diversas deficiências, alto risco de resultados negativos e grandes prejuízos ao patrimônio público.

Para implementar este projeto, a província de Thanh Hoa planejou inicialmente utilizar 5 belos terrenos, com uma área total de quase 28 hectares, na cidade de Trieu Son e em comunas vizinhas do distrito de Trieu Son, para efetuar os pagamentos de contrapartida para o projeto.

O projeto BT da estrada de tráfego que liga a Estrada Provincial 514 à Rodovia Nacional 47C, no distrito de Trieu Son, está em construção.

Com base nisso, em 27 de novembro de 2020, o Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa alocou a primeira fase de terrenos para a empreiteira Trieu Son BT Company Limited, com uma área total de 198.998,8 m² (quase 20 hectares), conforme as Decisões nº 5086/QD-UBND, nº 5085/QD-UBND e nº 5084/QD-UBND. Os 2 lotes de terreno restantes, dos 5 previstos para pagamento à Trieu Son BT Company Limited, ainda não foram entregues.

No entanto, recentemente, a província de Thanh Hoa decidiu oficialmente ajustar o pagamento de contrapartida de 5 áreas para apenas 3 áreas de terra mencionadas acima, o que equivale a uma redução de 9,3 hectares devido ao "excesso de contrapartida", após considerar a garantia do princípio da paridade de acordo com as disposições da Lei de Gestão e Uso de Ativos Públicos de 2017, Decretos Governamentais e outras disposições legais relevantes.

Paralelamente à alocação de terras, o Comitê Popular Provincial de Thanh Hoa também emitiu uma decisão aprovando preços específicos de terrenos como base para determinar as taxas de uso da terra pagas ao orçamento do Estado.

Por exemplo, em 3 de novembro de 2021, o Comitê Popular da província de Thanh Hoa divulgou preços específicos de terrenos como base para determinar as taxas de uso da terra a serem pagas ao orçamento do Estado para a implementação do novo projeto da área residencial de Nam Cong Cheo, na cidade de Trieu Son, distrito de Trieu Son (fase 1). Assim, o preço específico do terreno correspondente à área alocada pelo Estado com as taxas de uso da terra, após a dedução dos custos (excluindo os custos de desapropriação), calculado por metro quadrado, é de 2.201.099 VND/m².

O preço específico do terreno mencionado acima é determinado sob a condição de que o investidor invista em toda a infraestrutura técnica de acordo com o projeto de investimento, o planejamento detalhado aprovado para a área de terra designada para a implementação do projeto e o Estado aloque terrenos com taxas de uso da terra para uma área de 34.029,3 metros quadrados de terreno residencial. Notavelmente, provisoriamente, apenas com a área e o preço de um projeto em Nam Cong Cheo, o Estado arrecada basicamente mais de 74 bilhões de VND, o equivalente a cerca de 93% do capital de contrapartida do investimento total do projeto BT acima mencionado.

O terreno Nam Cong Cheo possui uma localização privilegiada, dividido em 330 lotes com infraestrutura completa no distrito de Trieu Son, Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)

Retomando a questão da determinação do preço do terreno correspondente à área alocada pelo Estado com a cobrança da taxa de uso do solo no novo projeto residencial Nam Cong Cheo, de acordo com a Sra. Pham Thi Thu Huong, avaliadora de preços, existem muitos métodos para essa determinação. No entanto, normalmente, no caso acima, o preço do terreno é determinado pelo método do excedente, sendo o preço de mercado equivalente na época apenas uma base de comparação.

Especificamente, a determinação do preço do terreno pelo método do excedente básico é calculada subtraindo-se os custos de desenvolvimento da receita de desenvolvimento. Nesse método, a receita básica é o dinheiro recebido após a implementação do projeto; os custos básicos de desenvolvimento incluem custos de investimento em infraestrutura, custos de contingência, custos de gestão do projeto, custos de publicidade e vendas... e custos "intangíveis", como vantagens comerciais, outros custos conforme a regulamentação... e lucros do investidor.

A joint venture "obtém grande sucesso" no projeto BT Trieu Son?

Segundo registros oficiais, o novo projeto residencial Nam Cong Cheo (nome comercial: Trieu Son New Central) tornou-se imediatamente um produto "quente" em diversos jornais e mídias desde o seu lançamento, sendo muito procurado por imobiliárias.

De acordo com a apresentação de uma das unidades acima, o novo projeto residencial Nam Cong Cheo possui diversas vantagens geográficas, sendo ideal para clientes que planejam adquirir terrenos tanto para fins residenciais quanto comerciais. Especificamente, a parte norte do projeto é adjacente à Rodovia Provincial 514, que se conecta à Rodovia Nacional 47, ligando a cidade de Thanh Hoa ao Aeroporto Internacional de Tho Xuan; a oeste, é adjacente à rodovia de pista dupla de 36 metros que liga a Rodovia Nacional 47C à Rodovia Expressa Nghi Son - Sao Vang; e a sul, é adjacente à área de planejamento do bairro nobre de Xuan Hung, com 20 hectares. Do projeto, leva-se apenas 20 minutos para chegar à cidade de Thanh Hoa; 15 minutos para o Aeroporto de Tho Xuan; e em um raio de 500 metros encontram-se o centro cultural e esportivo , hospital, o mercado Giat, o centro administrativo do distrito de Trieu Son, o supermercado The City e um parque industrial intermunicipal de 50 hectares.

O terreno de Nam Cong Cheo possui uma localização especial no distrito de Trieu Son, conforme descrito pela mídia. (imagem: Lam Linh Land)

De fato, ao meio-dia de 15 de julho, Nguoi Dua Tin estava presente no local do projeto da Nova Área Residencial Nam Cong Cheo, no distrito de Trieu Son, atuando como corretor de terrenos (corretor imobiliário autônomo). O terreno possui uma ampla frente, de cerca de 300 metros, ao longo da rua principal da cidade de Dat, e uma profundidade moderada, próximo a centros de serviços públicos, conforme anunciado.

No local, Nguoi Dua Tin abordou uma mulher de meia-idade que vendia água em frente ao projeto Trieu Son New Central e que se dispôs a trabalhar também como "corretora de terrenos", dizendo que o terreno custava entre 14 e 25 milhões de VND por metro quadrado, dependendo da localização.

“Se você quiser comprar aqui, tudo bem, o preço fica em torno de 1,4 a 2,5 bilhões de VND por lote. Caso contrário, tenho outro terreno que comprei em leilão no ano passado, a alguns quilômetros daqui, também nesta estrada, mas mais afastado do centro, com uma área de 100 metros quadrados. Quando o comprei no leilão, custou quase 1,7 bilhão de VND, e agora estou vendendo por exatamente 2 bilhões de VND”, disse ela.

Ao manifestar interesse em comprar um terreno no projeto Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin foi apresentado a uma pessoa chamada Toan, que supostamente era "parente" do diretor de uma das empresas da joint venture que investiam no projeto BT. Como essa pessoa estava em viagem de negócios, ele foi apresentado a um indivíduo chamado Cuong, que trabalhava no projeto.

Segundo o Sr. Cuong, seu terreno está localizado na rua, foi adquirido por meio de uma cota diplomática e o preço de venda é de cerca de 25,5 milhões de VND por metro quadrado, o equivalente a cerca de 2,5 bilhões de VND.

“O terreno aqui é lindo, meu lote não tem nenhum problema, comprei-o pela cota diplomática. No entanto, para comprar meu lote, preciso construir quatro andares para obter o certificado; os demais lotes aqui dentro não precisam de construção, basta comprar e obter o certificado imediatamente”, disse o Sr. Cuong.

O Sr. Cuong falou sobre o terreno que possui no projeto Nam Cong Cheo.

Ainda segundo o Sr. Cuong, o valor arrecadado com a venda dos 330 lotes de terreno é considerável, mas para implementar o projeto, a empresa também precisa investir na limpeza de cerca de 120 sao (aproximadamente 12 hectares) de arrozais, ao custo de 60 milhões de VND por sao, totalizando mais de 7 bilhões de VND. Além disso, a empresa precisa investir dezenas de bilhões de VND em infraestrutura técnica, capital de investimento para o projeto BT e, principalmente, outros custos indiretos.

Assim, com o terreno de Nam Cong Cheo, juntamente com os dois terrenos restantes, se tiverem sorte, a Joint Venture da Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, empreiteiras conhecidas por "ganharem" muitos projetos na província de Thanh Hoa, poderá obter um grande lucro em um dos últimos projetos de construção sob medida, após a dedução dos custos relacionados.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html