Projetos que mudam de nome e de proprietário discretamente.

Báo Thanh niên•02/06/2023

Vendendo barato... ainda assim, um bom negócio.

Ao longo da Rua Nguyen Huu Tho (Distrito de Nha Be, Cidade de Ho Chi Minh), os nomes de proprietários de empreendimentos como Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland , etc., costumavam ser numerosos, mas agora estão desaparecendo gradualmente. Em seu lugar, predominam empresas estrangeiras como Phu My Hung (Taiwan), GS (Coreia do Sul) e Keppel Land (Singapura). Uma mudança silenciosa, porém rápida, na propriedade está ocorrendo entre empresas nacionais e estrangeiras. Muitos empreendimentos estão sendo revendidos a preços incrivelmente baixos.

Những dự án âm thầm 'thay tên đổi chủ' - Ảnh 1. — A Keppel Land adquiriu diversos projetos.

O líder de um grupo imobiliário na cidade de Ho Chi Minh disse que teve que vender alguns de seus projetos mais valiosos para a Keppel Land para quitar o principal e os juros de empréstimos bancários. Questionado sobre o preço de venda, ele declarou, com pesar, que se o preço de mercado fosse de 10 dongs, ele os venderia ao parceiro estrangeiro por apenas 6 dongs.

"Atualmente, as empresas nacionais não têm mais recursos para implementar projetos. Mesmo que tivessem o dinheiro, não se arriscariam, porque ninguém pode garantir que conseguirão vender seus produtos no cenário atual. Não conseguem avançar, nem retroceder. É melhor vender tudo para aliviar o fardo", suspirou ele, sem conseguir esconder a tristeza.

Essa pessoa também admitiu que havia arrependimento, mas, considerando os pagamentos contínuos sem receita, se simplesmente "mantivessem" o projeto, os juros bancários consumiriam tudo em um ou dois anos, então vendê-lo barato foi um alívio. Segundo essa pessoa, as empresas estrangeiras não investem em todos os projetos. Elas priorizam apenas aqueles com documentação legal completa. Notavelmente, como sabem que as empresas nacionais estão "precisando de dinheiro", as empresas estrangeiras pressionam-nas para comprar projetos a preços baixos.

"Minha família só tem um pote de arroz. Quando acaba, temos que pedir emprestado aos vizinhos. Mas só podemos pedir emprestado uma ou duas vezes antes que o arroz deles acabe, e o nosso também, porque não temos para onde recorrer. É por isso que alguns negócios fecham em 6 meses, outros em 9 meses e outros em um ano. Então, agora, mesmo com os preços baixos, temos que vender tudo o que temos para comprar arroz e sobreviver", disse essa pessoa amargamente, usando uma metáfora.

Na verdade, basta observar a realidade para perceber que muitos projetos importantes mudaram de nome, o que significa mudança de proprietário. Acontece que as empresas não divulgam essa informação. Até mesmo o Grupo Novaland, uma marca importante no mercado imobiliário, teve que vender muitos de seus projetos para o Grupo Gamuda Land, da Malásia.

As dificuldades prolongadas e a falta de perspectivas otimistas levaram muitas empresas a buscar desesperadamente parceiros para "se venderem sozinhas". O líder de um grande grupo imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh lamentou ter oferecido seus projetos a parceiros estrangeiros a preços baixos, mas ninguém os comprou, nem ninguém concordou em investir, porque os projetos careciam de documentação legal completa e taxas de uso do solo. Da mesma forma, o Grupo DK, após quase um ano de trabalho com um parceiro japonês, recebeu uma proposta de investimento ou venda direta de um projeto; a DK seria responsável por todas as vendas, inclusive com participação nos lucros com base na proporção de contribuição. No entanto, eles ainda não finalizaram o acordo e estão aguardando para ver o que acontece. A incapacidade de vender, gerar receita e atrair parceiros mergulhou o grupo em dificuldades sem precedentes. "Quase todos os funcionários saíram, os projetos estão paralisados e o risco de falência é muito alto, apesar de possuirmos ativos significativos", lamentou o líder do grupo.

Apoio a empresas líderes

O Sr. Huynh Phuoc Nghia, Diretor do Centro de Economia , Direito e Gestão (Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh), argumenta que a necessidade de empresas nacionais venderem ativos para empresas estrangeiras acarreta diversas consequências negativas para a sociedade e a economia, uma vez que suas contribuições diminuem ou até mesmo desaparecem. Além disso, a recuperação aos níveis pré-crise pode levar de 5 a 10 anos, dada a magnitude da perda de ativos. Embora nenhum estudo tenha indicado com precisão o valor exato das perdas, estima-se que elas possam variar de 20% a 30%, ou até mesmo chegar a 50%.

"À primeira vista, muitas pessoas acreditam que a aquisição de ações por empresas estrangeiras fornecerá às empresas nacionais fundos adicionais para investimentos contínuos, potencialmente ajudando na recuperação do mercado. Após a crise, isso poderia levar a uma maior transparência no mercado e a uma legislação mais eficaz. No entanto, na realidade, as empresas nacionais levam muitos anos para construir uma marca forte o suficiente para competir com parceiros estrangeiros. Agora, serem adquiridas e forçadas a vender ativos a preços baixos é muito doloroso. Portanto, o governo precisa considerar a remoção de obstáculos para cada empresa e cada projeto, a fim de minimizar essa situação", disse o Sr. Nghia.

Os obstáculos à aprovação de políticas de investimento para projetos de habitação comercial e social, bem como questões relacionadas a títulos corporativos, são de competência do Governo. No entanto, questões referentes a terrenos públicos intercalados, taxas de uso da terra e emissão de títulos de propriedade são de competência dos governos locais. Quanto aos projetos temporariamente suspensos para revisão, acesso a crédito, redução de taxas de juros e cortes de impostos, a resolução dessas questões e a injeção de capital inicial criarão liquidez no mercado e aliviarão as dificuldades para as empresas.

Senhor Le Hoang Chau

O Sr. Pham Lam, Vice-Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, também concordou que o Vietnã levou muitos anos para ter grandes empresas imobiliárias como Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Essas são empresas líderes no mercado, que impactam não apenas o setor imobiliário, mas também muitos outros setores, como crédito, construção, materiais de construção, mão de obra, design de interiores, mobiliário… Portanto, quando as empresas enfrentam dificuldades, é necessário um mecanismo e uma abordagem inovadores para apoiá-las, especialmente as empresas líderes, em sua recuperação. Isso porque a recuperação delas impulsionará outros negócios, setores e toda a economia. Ao mesmo tempo, ajudará a revitalizar projetos inviáveis, limitando o desperdício. Em particular, evitará que os recursos que as empresas nacionais levaram anos para construir caiam nas mãos de empresas estrangeiras a preços baixos.

Recordando a dolorosa experiência de ver projetos serem adquiridos por empresas estrangeiras a preços baixos, o presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, lembrou-se de 2007, quando o Vietnã ingressou na OMC, época em que empresas estrangeiras "inundaram" o país. Naquela época, porém, ele não se preocupava com a possibilidade de empresas ou projetos imobiliários nacionais serem assumidos por entidades estrangeiras. De fato, em muitos setores, as empresas nacionais não só mantiveram sua participação de mercado, como também superaram as estrangeiras. Mas, no terceiro trimestre de 2022, a HoREA emitiu seu primeiro alerta sobre o risco de grandes e renomadas empresas imobiliárias e projetos de alto valor serem adquiridos por entidades estrangeiras. Um exemplo notório é a transferência de um projeto de US$ 1,5 bilhão para um parceiro estrangeiro a um preço muito baixo por um dos maiores grupos imobiliários do Vietnã. Atualmente, muitos grandes projetos e grupos imobiliários no Vietnã foram "assumidos" por empresas estrangeiras, com a aquisição de até 49% de suas ações.

"Empresas estrangeiras estão 'procurando' no mercado imobiliário vietnamita, buscando e adquirindo os melhores projetos a preços abaixo do custo. Algumas corporações estrangeiras me disseram que, se alguma empresa estiver vendendo projetos, deveriam ser apresentadas a elas. Temos que aceitar essa realidade, pois as empresas e o mercado estão muito frágeis e precisam desesperadamente de capital. Para controlar isso, uma solução fundamental é aumentar a resiliência e a força das empresas nacionais em geral, incluindo as empresas imobiliárias. Em particular, é preciso tomar medidas imediatas para remover os obstáculos dentro da estrutura de autoridade em cada nível – governamental, ministerial e local – para que as empresas possam implementar projetos, construir confiança com os clientes, aumentar a liquidez e se recuperar", enfatizou o Sr. Chau.

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