Abandono em massa de depósitos de leilões de terras em áreas suburbanas de Hanói: se não for evitado, o mercado será distorcido

Abandono em massa de depósitos após pagamento de altos preços de terras, especialistas citam "lições" do caso Tan Hoang Minh

O mercado tem sido constantemente surpreendido pelos preços vencedores em leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói . No distrito de Hoai Duc, os preços dos terrenos vencedores variam de mais de 90 a 133 milhões de VND/m². No distrito de Thanh Oai, os preços dos terrenos vencedores variam de 51 a 100 milhões de VND/m², muitas vezes superiores ao preço inicial.

No entanto, imediatamente após o leilão, a maioria dos vencedores vendeu seus lotes por uma diferença de 400 milhões a 600 milhões de VND por lote. No auge, muitos lotes foram revendidos por 800 milhões de VND a mais do que o lance vencedor. No entanto, poucos dias depois, a diferença caiu para cerca de 100 a 200 milhões de VND.

Além disso, após esses leilões, os preços dos terrenos no mercado local também subiram imediatamente para 5 a 10 milhões de VND/m². Naquela época, os corretores nem se atreviam a comprar para esperar a diferença na venda, pois achavam que os preços dos terrenos eram muito altos em comparação com a infraestrutura local.

Notavelmente, a situação de abandono de depósitos ocorreu em massa. Por exemplo, o leilão de 68 terrenos na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai, Hanói) teve 55 terrenos com depósitos abandonados, incluindo o lote vencedor com o preço de 100,5 milhões de VND/m². Em 13 terrenos com pagamento integral, o preço mais alto foi de pouco mais de 55 milhões de VND/m².

Em conversa com o repórter do Dan Tri, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor do Batdongsan.com.vn na região Sul, disse que a história do leilão em Hanói reside no fato de que o preço inicial para os compradores depositarem é muito baixo. Por exemplo, o preço médio em alguns leilões bem-sucedidos é de 30 milhões de VND/m², mas o preço inicial é de apenas 7 milhões de VND/m². Isso mostra que o preço de entrada é muito fácil.

Além disso, a oferta de produtos no mercado é muito baixa, fazendo com que os depositantes queiram comprar para transferir. Ao mesmo tempo, permitir transferências de curto prazo também causa certas limitações, afetando o mercado em geral.

O Dr. Dinh The Hien, especialista em economia , afirmou que aqueles que realmente querem comprar, muitas vezes, dedicam tempo e esforço para aprender cuidadosamente sobre os preços dos terrenos e o mercado imobiliário da região. Dar um sinal demonstra que eles realmente querem comprar.

No entanto, atualmente, alguns leilões de terras em Hanói têm sofrido com o abandono em massa de depósitos. Segundo o Sr. Hien, é necessário questionar se os participantes realmente querem comprar ou sabotar a política correta do Estado.

Os depósitos para 55 lotes de terra no leilão de 68 lotes de terra em Thanh Oai em 10 de agosto foram perdidos (Foto: Duong Tam).

"Leilões de terras demonstram abertura e transparência. Esta é a política correta e é consistente com a economia de mercado. O Estado leiloa terras na esperança de vendê-las a um preço adequado ao mercado. O público-alvo são aqueles que têm uma necessidade real de viver ou investir a longo prazo, não de especular e inflacionar preços", disse o Sr. Hien.

Segundo o Sr. Hien, os recentes leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói mostraram sinais incomuns. Aqueles que ganharam lances altos e depois abandonaram seus depósitos em massa também são responsáveis ​​por perturbar o mercado imobiliário. Ele citou a "lição" do leilão de terrenos de Tan Hoang Minh, que também envolveu o pagamento de preços altíssimos e o abandono de seus depósitos. Isso criou um efeito cascata, uma onda de aumentos altíssimos nos preços dos imóveis em Thu Thiem.

"A partir disso, acredito que o recente leilão de alto valor e a consequente perda do depósito foram intencionais e calculados, não simplesmente o pagamento de um preço alto. Talvez, com o leilão, eles tenham causado comoção na região onde possuem muitas terras", disse o Sr. Hien.

Se não for interrompido, o abandono da pilha pode continuar.

Em relação às consequências de dar lances altos e depois cancelar o depósito, o Dr. Dinh The Hien afirmou que, em primeiro lugar, isso afeta a política de leilões do Estado. Em segundo lugar, tais leilões se tornarão uma ferramenta para perturbar e distorcer o mercado imobiliário local. Consequentemente, terão um impacto negativo na economia em geral e no mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, o Estado está tentando estabilizar o mercado imobiliário para promover o desenvolvimento econômico.

Segundo o Sr. Hien, se não houver medidas drásticas para impedir a prática de pagar valores altos e depois perder o depósito, o incidente poderá continuar em outros leilões.

O Sr. Dinh Minh Tuan acrescentou que, após os leilões que causaram comoção no mercado, não apenas os investidores, mas também as pessoas comuns, pensarão na marca de 100 a 130 milhões de VND/m², que fica a 25 a 30 km do centro de Hanói. Essa marca também é o marco para que os preços dos terrenos nesse raio aumentem anormalmente, independentemente do valor comercial ou do valor de uso. Além disso, os próximos leilões, se houver, em outras áreas terão preços muito mais altos.

Licitações incomuns podem trazer muitas consequências para compradores de imóveis, empresas de investimento e até mesmo causar instabilidade em todo o mercado.

Especificamente, pessoas que realmente desejam comprar uma casa terão dificuldade para comprá-la durante esse período, quando os vendedores aumentarão o preço em relação ao valor de mercado. Pessoas com dinheiro correrão para comprar terrenos na esperança de lucrar. Além disso, pessoas que realmente não precisam morar concentrarão seu fluxo de caixa em imóveis em vez de circulá-lo para outras atividades econômicas. Pessoas que precisam de uma casa não têm dinheiro suficiente para comprá-la, enquanto pessoas com dinheiro o investirão em terrenos.

A próxima consequência é que as empresas de investimento nacionais e estrangeiras, ao implementarem grandes projetos, terão mais dificuldade na liberação do local e o capital aumentará muitas vezes.

Além disso, o efeito em cadeia pode ocorrer em todo o mercado e em outros segmentos. Por exemplo, projetos de apartamentos no centro de Hanói terão aumentos acentuados de preço, às vezes até 100 milhões de VND/m², em um contexto de escassez de terrenos, alta demanda e aumento nos preços de novos terrenos; projetos adjacentes também podem aumentar em 300-400 milhões de VND/m²... Essas flutuações causarão instabilidade no mercado imobiliário no curto prazo.

Especialistas dizem que se não evitarmos a situação de licitar com preços altos e depois abandonar o depósito, isso poderá acontecer novamente (Foto: Duong Tam).

Este especialista enfatizou que, se não houver medidas para lidar com isso, o preço geral aumentará. Porque, após o leilão, as pessoas não se lembrarão mais de quantas pessoas depositaram seus depósitos. Elas se lembrarão apenas do resultado final, do preço final. Isso ficará gravado na memória das pessoas, como quantas vezes o preço nessa área aumentou, o que certamente afetará o mercado em geral.

São necessárias sanções

Em relação às medidas preventivas, o Dr. Dinh The Hien afirmou que a organização de leilões em localidades precisa ter um plano rigoroso e seguro. Além disso, o processo de avaliação de terras para definir o preço inicial precisa contar com uma empresa de avaliação responsável. Em particular, o preço inicial deve ser consistente com o mercado. Portanto, o depósito antes de participar do leilão deve ser adequado.

Em particular, devem ser adotadas medidas para proibir ou não permitir a participação no leilão por um determinado período de tempo daqueles que já desistiram de seus lances. Antes do leilão, a comissão organizadora deve analisar os documentos, assim como ocorre com outros métodos de licitação. Além disso, cada localidade pode elaborar planos e regulamentos adicionais adequados a cada local, a fim de garantir a eficiência para o Estado e a população.

Segundo o Sr. Dinh Minh Tuan, a solução é aumentar os preços dos insumos e limitar a "surfagem" dos participantes. Ao mesmo tempo, a agência gestora deve elaborar sanções, como uma multa de 2 a 3 vezes o valor do depósito, para garantir que os participantes cumpram com suas obrigações.

Também propondo uma solução, o Sr. Le Dinh Chung, membro do Grupo de Trabalho de Pesquisa de Mercado da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que é necessário adotar uma medida para fixar o preço inicial mais alto do que o atual. Além disso, em vez de estipular o depósito em 20% do preço inicial, como é atualmente, ele deveria ser aumentado para cerca de 30-50%. A partir daí, aqueles que pretendem participar de leilões de terrenos com más intenções considerarão a possibilidade.

Além disso, segundo ele, os investidores podem ser obrigados a transferir um depósito de segurança para a conta do organizador. Se o investidor vencer o leilão, o depósito de segurança ficará retido pelo organizador para pagamento e, em caso de falta, será feito um pagamento adicional.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm