Como é regulamentado o método de avaliação de terrenos?

Princípios, fundamentos e métodos de avaliação de terrenos

O Presidente da Assembleia Nacional, Vuong Dinh Hue, assinou a certificação da promulgação da Lei de Terras (Lei nº 31/2024/QH15). A Lei de Terras (alterada) estipula o regime de propriedade da terra, os poderes e responsabilidades do Estado representando a propriedade da terra por todo o povo e a gestão unificada da terra, o regime de gestão e uso da terra, os direitos e obrigações dos cidadãos e usuários da terra em relação à terra no território do Vietnã.

Em particular, o Artigo 158 estipula os princípios, fundamentos e métodos de avaliação de terras. Especificamente, a avaliação de terras deve assegurar os seguintes princípios: método de avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado; cumprimento dos métodos, ordem e procedimentos corretos para a avaliação de terras; garantia de honestidade, objetividade, publicidade e transparência; garantia de independência entre as organizações de consultoria em avaliação de terras, o Conselho de Avaliação da Lista de Preços de Terras, o Conselho Específico de Avaliação de Preços de Terras e as agências ou pessoas competentes para decidir sobre os preços das terras; garantia de harmonia de interesses entre o Estado, os usuários da terra e os investidores.

A base para a avaliação de terras inclui: a finalidade do uso da terra para fins de avaliação; o prazo de uso da terra. Para terras agrícolas alocadas pelo Estado a famílias e indivíduos de acordo com o limite de alocação de terras agrícolas, e para terras agrícolas dentro do limite de transferência de terras, o prazo de uso da terra não se baseia nesses critérios; informações de entrada para a avaliação de terras de acordo com os métodos de avaliação; outros fatores que afetam os preços da terra; e regulamentações legais relevantes no momento da avaliação.

Diálogo - Direito Agrário (alterado): Como é regulamentado o método de avaliação de terras? — A avaliação de terrenos deve garantir honestidade, objetividade, publicidade, transparência... (Foto: Huu Thang).

As informações de entrada para a avaliação de terras, de acordo com os métodos de avaliação previstos no ponto c, cláusula 2 deste artigo, incluem: preços de terras registrados no banco de dados nacional de terras, banco de dados nacional de preços; preços de terras registrados em contratos de transferência de direitos de uso da terra; preço vencedor do leilão de direitos de uso da terra após o cumprimento das obrigações financeiras; preços de terras coletados por meio de investigação e levantamento nos casos em que não houver informações sobre preços de terras previstas nos pontos a e b desta cláusula; informações sobre receitas, despesas e rendimentos do uso da terra.

Os métodos de avaliação de terrenos incluem: O método comparativo é implementado ajustando o preço de terrenos com a mesma finalidade de uso, certas semelhanças nos fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, ou vencendo o leilão de direitos de uso da terra, onde o vencedor do leilão cumpriu as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão, através da análise e comparação dos fatores que afetam o preço do terreno após a exclusão do valor dos ativos vinculados ao terreno (se houver), para determinar o preço do terreno a ser avaliado;

O método de cálculo da renda é implementado dividindo-se a renda líquida média anual por área de terra pela taxa média de juros de depósitos a prazo de 12 meses em moeda vietnamita em bancos comerciais nos quais o Estado detém mais de 50% do capital social ou o número total de ações com direito a voto na área provincial, durante 3 anos consecutivos até o final do trimestre mais recente, com dados anteriores à data de avaliação da terra;

O método do excedente é implementado subtraindo-se o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou da área do terreno da receita total estimada para o desenvolvimento, com base no uso mais eficiente do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício), de acordo com o planejamento de uso do solo e o planejamento detalhado da construção aprovados pela autoridade competente;

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra na tabela de preços de terrenos pelo coeficiente de ajuste. O coeficiente de ajuste do preço da terra é determinado comparando-se o preço da terra na tabela de preços de terrenos com o preço de mercado da terra.

Os casos e condições para aplicação do método de avaliação de terrenos são estipulados da seguinte forma: O método comparativo é aplicado à avaliação nos casos em que existam pelo menos 03 terrenos com a mesma finalidade de uso, certas semelhanças nos fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, e o vencedor do leilão de direitos de uso do solo tenha cumprido as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão;

O método de renda é aplicado à avaliação nos casos em que o terreno, seja ele agrícola ou não, não é residencial e a área a ser avaliada não atende às condições para a aplicação do método comparativo, mas a receita e as despesas com o uso da terra podem ser determinadas de acordo com a finalidade de uso da terra que está sendo avaliada;

O método do excedente é aplicado para avaliar o caso em que o terreno ou a área destinada à implementação de um projeto de investimento não atende às condições para a aplicação do método comparativo ou do método da renda, mas a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento do projeto podem ser estimados;

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado especificamente para determinar a compensação quando o Estado recupera terras em casos de recuperação de muitos terrenos adjacentes com a mesma finalidade de uso e cujos preços foram regulamentados na tabela de preços de terrenos, mas não atendem às condições para a aplicação do método de comparação.

Os métodos de avaliação de terrenos previstos na Cláusula 5 deste Artigo serão utilizados para determinar os preços específicos dos terrenos e elaborar as listas de preços de terrenos. Caso os métodos de avaliação de terrenos mencionados nos Pontos a, b e d da Cláusula 5 deste Artigo sejam aplicados para determinar os preços específicos dos terrenos e os resultados sejam inferiores aos preços constantes da lista de preços de terrenos, prevalecerão os preços constantes da lista de preços de terrenos.

A escolha do método de avaliação de terras é proposta pela organização que implementa a avaliação de terras e decidida pelo Conselho de Avaliação de Terras específico.

regulamentações de preços de terrenos

O artigo 159 da Lei de Terras estipula a tabela de preços de terrenos. Assim, a tabela de preços de terrenos aplica-se nos seguintes casos: cálculo das taxas de utilização do solo quando o Estado reconhece o direito de utilização de terrenos residenciais por famílias e indivíduos; alteração da finalidade de utilização do solo por famílias e indivíduos; cálculo do arrendamento de terrenos quando o Estado arrenda terrenos e cobra uma renda anual.

Cálculo do imposto sobre o uso da terra; cálculo do imposto de renda sobre a transferência do direito de uso da terra para famílias e indivíduos; cálculo de taxas de gestão e uso da terra; cálculo de multas por infrações administrativas no setor fundiário; cálculo da indenização ao Estado por danos causados na gestão e uso da terra.

Diálogo - Direito Fundiário (alterado): Como é regulamentado o método de avaliação de terras? (Figura 2). — A lista de preços de terrenos é elaborada de acordo com a área e a localização (Foto: Huu Thang).

Cálculo das taxas de uso da terra e do aluguel da terra quando o Estado reconhece os direitos de uso da terra na forma de alocação de terras com cobrança de taxas de uso da terra, arrendamento de terras com cobrança única de aluguel da terra por todo o prazo do arrendamento para famílias e indivíduos;

Cálculo do preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras em casos onde lotes ou áreas de terra foram investidos em infraestrutura técnica de acordo com um planejamento detalhado de construção; cálculo das taxas de uso da terra em casos onde a terra é alocada sem leilão de direitos de uso da terra para famílias e indivíduos; cálculo das taxas de uso da terra em casos onde casas de propriedade do Estado são vendidas aos inquilinos atuais.

A lista de preços de terrenos é elaborada de acordo com a área e a localização. Para áreas com mapas cadastrais digitais e banco de dados de preços de terrenos, a lista de preços é criada para cada lote de terreno com base no valor da área e no tamanho padrão do lote.

O Comitê Popular em nível provincial deverá elaborar e submeter ao Conselho Popular do mesmo nível, para decisão, a primeira tabela de preços de terrenos a ser anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026. Anualmente, o Comitê Popular em nível provincial será responsável por submeter ao Conselho Popular em nível provincial, para decisão, os ajustes, emendas e complementos à tabela de preços de terrenos a ser anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.

Caso seja necessário ajustar, alterar ou complementar a lista de preços de terrenos durante o ano, o Comitê Popular Provincial é responsável por submetê-la ao Conselho Popular Provincial para decisão.

A autoridade provincial de gestão fundiária é responsável por auxiliar o Comitê Popular provincial na organização do desenvolvimento, ajuste, alteração e complementação da lista de preços de terrenos. Durante o processo de implementação, a autoridade provincial de gestão fundiária está autorizada a contratar uma empresa de consultoria em preços de terrenos para desenvolver, ajustar, alterar e complementar a lista de preços de terrenos .

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