Como o método de avaliação de terras é regulamentado?

Princípios, bases e métodos de avaliação de terras

O Presidente da Assembleia Nacional, Vuong Dinh Hue, assinou a certificação da promulgação da Lei de Terras (Lei nº 31/2024/QH15). A Lei de Terras (alterada) estipula o regime de propriedade da terra, os poderes e responsabilidades do Estado, que representa a propriedade de toda a população sobre a terra e a gestão unificada da terra, o regime de gestão e uso da terra, os direitos e obrigações dos cidadãos e usuários da terra em relação às terras dentro do território vietnamita.

Em especial, o Artigo 158 estipula os princípios, bases e métodos de avaliação de terras. Especificamente, a avaliação de terras deve garantir os seguintes princípios: método de avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado; cumprir os métodos, a ordem e os procedimentos corretos para a avaliação de terras; garantir honestidade, objetividade, publicidade e transparência; garantir a independência entre as organizações de consultoria em avaliação de terras, o Conselho de Avaliação de Preços de Terras, o Conselho de Avaliação de Preços de Terras Específicos e os órgãos ou pessoas competentes que decidem sobre os preços de terras; garantir a harmonia de interesses entre o Estado, os usuários da terra e os investidores.

A base para a avaliação de terras inclui: a finalidade do uso da terra para avaliação; o termo de uso da terra. Para terras agrícolas alocadas pelo Estado a famílias e indivíduos de acordo com o limite de alocação de terras agrícolas, terras agrícolas dentro do limite de transferência de terras, o termo de uso da terra não se baseia; informações de entrada para a avaliação de terras de acordo com os métodos de avaliação de terras; outros fatores que afetam os preços da terra; regulamentações legais relevantes no momento da avaliação de terras.

A avaliação de terras deve garantir honestidade, objetividade, publicidade, transparência... (Foto: Huu Thang).

As informações de entrada para avaliação de terras de acordo com os métodos de avaliação de terras prescritos no Ponto c, Cláusula 2 deste Artigo incluem: Preços de terras registrados no banco de dados nacional de terras, banco de dados nacional de preços; preços de terras registrados em contratos de transferência de direitos de uso de terras; preço vencedor do leilão de direitos de uso de terras após a conclusão de obrigações financeiras; preços de terras coletados por meio de investigação e levantamento nos casos em que não há informações sobre preços de terras prescritas no Ponto a e Ponto b desta Cláusula; informações sobre receitas, despesas e rendimentos do uso de terras.

Os métodos de avaliação de terras incluem: O método de comparação é implementado ajustando o preço de terrenos com a mesma finalidade de uso do solo, certas semelhanças em fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, vencendo o leilão de direitos de uso do solo onde o vencedor do leilão cumpriu as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão por meio da análise e comparação de fatores que afetam o preço do terreno após a exclusão do valor dos ativos vinculados ao terreno (se houver) para determinar o preço do terreno a ser avaliado;

O método de renda é implementado dividindo-se a renda líquida média anual por área de terra pela taxa média de juros de poupança de depósitos a prazo de 12 meses em moeda vietnamita em bancos comerciais nos quais o Estado detém mais de 50% do capital social ou do número total de ações com direito a voto na área provincial de 03 anos consecutivos até o final do trimestre mais recente com dados anteriores ao momento da avaliação da terra;

O método do excedente é implementado tomando a receita total estimada de desenvolvimento menos o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou área de terreno com base no uso mais eficaz do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício) de acordo com o planejamento do uso do solo e o planejamento detalhado da construção aprovados pela autoridade competente;

O método do coeficiente de ajuste do preço do terreno é implementado multiplicando-se o preço do terreno na tabela de preços do terreno pelo coeficiente de ajuste do preço do terreno. O coeficiente de ajuste do preço do terreno é determinado pela comparação do preço do terreno na tabela de preços do terreno com o preço de mercado do terreno.

Os casos e condições para aplicação do método de avaliação de terras são estipulados da seguinte forma: O método de comparação é aplicado à avaliação nos casos em que há pelo menos 03 terrenos com a mesma finalidade de uso do solo, certas semelhanças em fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, vencedor do leilão de direitos de uso do solo onde o vencedor do leilão cumpriu as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão;

O método de renda é aplicado à avaliação nos casos em que o terreno, terreno agrícola ou terreno não agrícola não é um terreno residencial e o terreno ou área de terreno a ser avaliado não atende às condições para aplicação do método de comparação, mas a receita e as despesas do uso do solo podem ser determinadas de acordo com a finalidade do uso do solo que está sendo avaliado;

O método do excedente é aplicado para avaliar o caso em que o terreno ou a área de terreno para implementação do projeto de investimento não atende às condições para aplicação do método de comparação ou do método da renda, mas a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento do projeto podem ser estimados;

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado para determinar especificamente a indenização quando o Estado recupera terras em casos de recuperação de muitos terrenos adjacentes com o mesmo propósito de uso e cujos preços da terra foram regulamentados na tabela de preços da terra, mas não atendem às condições para aplicação do método de comparação.

Os métodos de avaliação de terras prescritos na Cláusula 5 deste Artigo serão utilizados para determinar preços específicos de terras e elaborar listas de preços de terras. Caso os métodos de avaliação de terras previstos nas alíneas a, b e d da Cláusula 5 deste Artigo sejam aplicados para determinar preços específicos de terras e os resultados sejam inferiores aos preços de terras na lista de preços de terras, serão utilizados os preços de terras na lista de preços de terras.

A escolha do método de avaliação de terras é proposta pela organização que implementa a avaliação de terras e decidida pelo Conselho de Avaliação de Terras específico.

Regulamentação dos preços da terra

O artigo 159 da Lei de Terras estipula a tabela de preços de terras. Consequentemente, a tabela de preços de terras é aplicada nos seguintes casos: Cálculo de taxas de uso da terra quando o Estado reconhece o direito de uso de terras residenciais de famílias e indivíduos; alteração da finalidade de uso da terra de famílias e indivíduos; cálculo de rendas de terras quando o Estado arrenda terras e cobra rendas anuais de terras;

Cálculo do imposto sobre o uso da terra; cálculo do imposto de renda sobre a transferência do direito de uso da terra para famílias e indivíduos; cálculo de taxas de gestão e uso da terra; cálculo de multas por violações administrativas no setor de terras; cálculo de indenização ao Estado por causar danos na gestão e uso da terra.

A lista de preços de terrenos é elaborada de acordo com a área e a localização (Foto: Huu Thang).

Cálculo de taxas de uso da terra e aluguel de terra quando o Estado reconhece direitos de uso da terra na forma de alocação de terra com cobrança de taxa de uso da terra, arrendamento de terra com cobrança única de aluguel de terra durante todo o prazo do arrendamento para famílias e indivíduos;

Calcular o preço inicial para leiloar direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras em casos em que terrenos ou áreas de terra foram investidos em infraestrutura técnica de acordo com o planejamento detalhado da construção; calcular taxas de uso da terra em casos em que a terra é alocada sem leiloar direitos de uso da terra para famílias e indivíduos; calcular taxas de uso da terra em casos em que casas de propriedade do Estado são vendidas para inquilinos atuais.

A lista de preços de terrenos é elaborada de acordo com a área e a localização. Para áreas com mapas cadastrais digitais e banco de dados de preços de terrenos, a lista de preços de terrenos é elaborada para cada lote com base no valor da área e no padrão do lote.

O Comitê Popular em nível provincial deverá desenvolver e submeter ao Conselho Popular no mesmo nível para decisão a primeira lista de preços de terras a ser anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026. Todos os anos, o Comitê Popular em nível provincial será responsável por submeter ao Conselho Popular em nível provincial para decisão o ajuste, a alteração e o complemento da lista de preços de terras a ser anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.

Caso seja necessário ajustar, alterar ou complementar a tabela de preços de terras durante o ano, o Comitê Popular Provincial é responsável por submetê-la ao Conselho Popular Provincial para decisão.

A autoridade provincial de gestão de terras é responsável por auxiliar o Comitê Popular provincial na organização do desenvolvimento, ajuste, alteração e complementação da tabela de preços de terras. Durante o processo de implementação, a autoridade provincial de gestão de terras pode contratar uma organização de consultoria em preços de terras para desenvolver, ajustar, alterar e complementar a tabela de preços de terras .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html