Restrição do crédito imobiliário: o mercado pode desacelerar, mas está se tornando mais transparente

O Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai), afirmou que, a curto prazo, a regulamentação acima mencionada pode causar uma estagnação temporária do mercado, especialmente no segmento primário e em projetos em estágios iniciais de mobilização de capital. Alguns investidores que utilizam alavancagem de curto prazo terão suas oportunidades reduzidas e a liquidez diminuirá ligeiramente.

No entanto, a médio e longo prazo, este é um processo de purificação necessário: os fluxos de crédito serão regulados para compradores reais e projetos reais; a qualidade das garantias bancárias será melhorada e a confiança do mercado será fortalecida em uma base mais transparente e estável.

Se implementada de forma coordenada, com diretrizes claras, mecanismos de bloqueio transparentes e processos padronizados de controle de risco, essa política não apenas impedirá fluxos de capital, mas também criará uma estrutura operacional mais segura para bancos, empresas e compradores. A partir daí, o mercado imobiliário pode passar da fase de “crescimento baseado em alavancagem” para “desenvolvimento baseado na capacidade financeira real e no valor real dos ativos”.

Restrição dos empréstimos imobiliários: O mercado será purificado. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

O Sr. Huy analisou ainda que o Banco Estatal da Região 2 exige que os bancos pare de emprestar pagamentos de depósitos Usar um "acordo escrito" (ou formato similar) na compra de imóveis é uma medida estratégica de regulação de crédito, que demonstra a direção prudente da agência de gestão no controle de riscos e no direcionamento dos fluxos de capital de volta às metas de desenvolvimento sustentável.

Em essência, esta não é uma ação de aperto extremo, mas uma medida de ajuste necessária para garantir a segurança do sistema financeiro e bancário, ao mesmo tempo em que restaura a disciplina ao mercado imobiliário após um período de forte crescimento e alta alavancagem.

Na prática do crédito imobiliário, os bancos geralmente emprestam apenas 50% a 70% do valor avaliado do imóvel e só desembolsam quando o cliente já tiver o capital próprio integralizado. No entanto, recentemente, tem havido um fenômeno de alguns clientes que tomam capital emprestado para pagar o sinal – a fase em que o imóvel ainda não foi formado, o projeto ainda não atendeu às condições legais ou mesmo existe apenas na forma de um contrato de reserva de propriedade ou um contrato de depósito inicial.

Naquela época, os bancos desembolsavam empréstimos com base em "acordos" que não tinham uma base legal clara, fazendo com que os fluxos de crédito entrassem em áreas de alto risco, levando facilmente a disputas e dívidas incobráveis.

Além disso, o empréstimo de depósitos também alimenta inadvertidamente atividades especulativas, quando alguns investidores usam a mesma quantidade de capital para depositar muitos produtos diferentes, esperando que o banco continue a desembolsar de acordo com a proporção.

Esse ciclo de alavancagem cria uma grande demanda por investimentos, contribuindo para o aumento dos preços, afetando fortemente o equilíbrio entre oferta e demanda e tornando o mercado suscetível ao superaquecimento. Quando a tendência se inverte, as transações alavancadas são rapidamente retiradas, levando ao risco de cancelamento de depósitos e suspensão de pagamentos, pressionando os investidores e aumentando os riscos para o sistema de crédito.

Nesse contexto, a suspensão dos empréstimos com depósito pode ser considerada uma medida preventiva razoável, ajudando o mercado a retornar a uma órbita financeira saudável. Essa política visa proteger os compradores de imóveis, forçando as transações a retornarem a uma base legal padrão: somente quando o projeto for elegível para venda e o imóvel for avaliado de forma transparente, o banco concederá crédito e desembolsará conforme o andamento do processo. Os compradores devem ter um patrimônio líquido correspondente, o que significa que devem considerar com mais cuidado antes de fazer um depósito, minimizando o risco de se envolverem em projetos que não estão legalmente concluídos ou que possuem contratos complexos.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), também disse que é necessário exigir que as instituições de crédito não emprestem ou paguem depósitos para realizar transações futuras que, no momento do depósito, não atendam às condições.

" Em casos de loteamento e venda ilegais de terrenos ou projetos de apartamentos que não tenham concluído a fundação e não atendam às condições de mobilização de capital de acordo com a regulamentação, os clientes não poderão tomar empréstimo para fazer um depósito. Isso visa proteger os direitos e interesses legais e legítimos dos clientes que compram ou alugam imóveis e futuras moradias, e contribuir para a construção de um mercado imobiliário saudável ", afirmou o Sr. Le Hoang Chau.

O Sr. Giang Anh Tuan, Diretor da Tuan Anh Real Estate, também expressou sua concordância com a nova exigência, pois ajudará a purificar o mercado e reduzirá os riscos tanto para os bancos quanto para os tomadores de empréstimo. O Sr. Tuan acrescentou ainda que os investidores que não possuem status legal suficiente para vender produtos devem mobilizar capital por meio do canal de depósito. Portanto, restringir os empréstimos ajudará a eliminar investidores com dificuldades financeiras.

Quanto aos clientes que tomam empréstimos logo após o depósito, isso também demonstra que seu potencial financeiro é fraco, e que são especuladores que "pegam ladrões com as próprias mãos". Reduzir o pagamento do empréstimo para o depósito pode reduzir o grupo de compradores especulativos, surfistas e aqueles que não têm necessidades reais de moradia, ajudando assim os compradores de imóveis com necessidades reais a se aproximarem da oportunidade de comprar uma casa.

Segundo ele, essa exigência visa controlar rigorosamente a finalidade do uso do capital dos tomadores e controlar os riscos de crédito.

Para projetos que, no momento do depósito, são elegíveis para implementação de acordo com as disposições legais, as instituições de crédito ainda concedem empréstimos para pagar os depósitos e realizar transações futuras normais. Portanto, esta não é uma medida de restrição de capital, portanto o mercado imobiliário não será muito afetado.

Os negócios imobiliários que cumprem a lei não são afetados porque futuros projetos imobiliários e habitacionais que atendem às condições para mobilização de capital ainda podem ser usados pelos clientes para tomar crédito para pagar depósitos.

Os compradores de imóveis limitarão os riscos. (Ilustração: Minh Duc).

Anteriormente, expressando sua opinião sobre o assunto, o especialista em economia Dr. Dinh The Hien também afirmou que o princípio de funcionamento dos bancos é a gestão de risco. Os bancos geralmente emprestam apenas de acordo com a natureza do caso. Além disso, o depósito inicial é muito baixo e é apenas o começo. Se o comprador do imóvel não o tiver, como o banco ousará emprestar?

O cancelamento de depósitos e imóveis que não atendem às condições para concluir os procedimentos legais é normal e acontece com frequência na prática. Nesse caso, o empréstimo será arriscado demais para se tornar uma dívida inadimplente para o banco.

Segundo ele, atividades de investimento como depósitos e aportes iniciais de capital não justificam empréstimos bancários. Além das regras para comprovar capacidade financeira ao enviar filhos para estudar no exterior, que garantem aporte de capital para abrir um negócio, mas os bancos emprestam, perde-se o sentido de comprovar capacidade financeira para essas atividades.

Portanto, este trabalho é necessário e apresentado com mais detalhes para aumentar a segurança do sistema bancário, sem afetar a situação geral de empréstimos dos bancos ou do mercado imobiliário.

Fonte: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html