O Governo emitiu o Decreto nº 291/2025/ND-CP, de 6 de novembro de 2025, que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 103/2024/ND-CP, de 30 de julho de 2024, que regulamenta as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras, e do Decreto nº 104/2024/ND-CP, de 31 de julho de 2024, que regulamenta o Fundo de Desenvolvimento Agrícola.
Alterar a forma de cálculo das taxas de utilização do solo na concessão de Certificados.
Com relação ao método de cálculo das taxas de uso da terra na concessão de Certificados de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra (Certificados) para casos de uso de terras alocadas sem a devida autorização, conforme previsto no Artigo 140 da Lei de Terras, o Decreto nº 291/2025/ND-CP alterou e complementou os itens a, b e c, Cláusula 3, Artigo 12 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, estipulando o método de cálculo das taxas de uso da terra para famílias e indivíduos que receberam Certificados de órgãos estatais competentes, conforme previsto no Item a, Cláusula 3, Artigo 140 da Lei de Terras.
De acordo com as novas regulamentações, famílias e indivíduos recebem um Certificado de um órgão estatal competente, conforme as disposições do Ponto a, Ponto b, Cláusula 3, Artigo 140 da Lei de Terras de 2024, sendo a taxa de uso da terra calculada da seguinte forma:
a) No caso de ser concedido um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra (Certificado) de acordo com as disposições dos itens a e b, Cláusula 3, Artigo 140 da Lei de Terras de 2024, sem documentos comprovativos de pagamento pelo uso da terra, a taxa de uso da terra para a área a que foi concedido o Certificado como terreno residencial é calculada da seguinte forma:
| Taxa de uso do solo | = | Área do terreno concedida Certificado de terreno residencial | x | Os preços dos terrenos estão especificados na Lista de Preços de Terrenos. | x | 70% |
b) Caso seja concedido um Certificado de acordo com as disposições do Ponto a, Ponto b, Cláusula 3, Artigo 140 da Lei de Terras de 2024, se houver documentos comprovando que o valor total pago pelo uso da terra, conforme as disposições da Cláusula 5 deste Artigo, não será necessário o pagamento de taxas de uso da terra.
Caso exista um documento comprovando o pagamento da taxa de uso do solo, mas o valor pago seja inferior ao valor legalmente estipulado na data do pagamento, o montante pago será convertido em percentual da área do terreno correspondente à taxa de uso do solo, de acordo com a política vigente e o preço do terreno na data do pagamento; a taxa de uso do solo para a área restante será calculada conforme as disposições do item a desta Cláusula, no momento da apresentação de um pedido de Certificado completo e válido.
c) Para a área restante, conforme prescrito no Ponto c, Cláusula 3, Artigo 140 da Lei de Terras de 2024, caso seja reconhecida para fins residenciais (se houver) e um Certificado seja concedido, as taxas de uso da terra serão cobradas em 100% das taxas de uso da terra calculadas de acordo com a política e os preços de terrenos residenciais prescritos na Lista de Preços de Terrenos no momento da apresentação de um pedido completo e válido de Certificado.
Alteração do regulamento sobre isenção e redução das taxas de utilização do solo.
O Decreto nº 291/2025/ND-CP altera e complementa diversas cláusulas do Artigo 17 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, que estipula os princípios para a implementação da isenção e redução das taxas de uso do solo para os sujeitos elegíveis a essa isenção e redução.
Especificamente, o Decreto nº 291/2025/ND-CP altera as disposições do inciso 1º do artigo 17 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, no sentido de que as famílias e indivíduos elegíveis para isenção ou redução das taxas de uso do solo terão a isenção ou redução concedida uma única vez para a área de terreno residencial alocada. Ao mesmo tempo, esclarece o princípio da isenção ou redução das taxas de uso do solo para famílias e indivíduos pertencentes a minorias étnicas, que se aplica somente a minorias étnicas que residem em locais onde há disponibilidade de terras...
O Decreto nº 291/2025/ND-CP altera e complementa o inciso 1º do artigo 17, da seguinte forma: As famílias e os indivíduos que têm direito à isenção ou redução das taxas de uso do solo, de acordo com as disposições dos artigos 18 e 19 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, terão a isenção ou redução concedida apenas uma vez para a área de terra dentro do limite de alocação de terrenos residenciais, quando o Estado destinar o terreno para habitação ou autorizar a mudança de uso do solo de outro tipo para uso residencial, ou quando o terreno for reconhecido para fins residenciais, de acordo com as disposições da lei fundiária.
A isenção e a redução das taxas de uso da terra para famílias e indivíduos de baixa renda e minorias étnicas aplicam-se somente às famílias e aos indivíduos que residem permanentemente no local onde o terreno está situado; os registros de isenção e redução das taxas de uso da terra são implementados de acordo com as disposições da lei de gestão tributária.
Ao mesmo tempo, o Decreto nº 291/2025/ND-CP altera e complementa o inciso 5º do artigo 17 do Decreto nº 103/2024/ND-CP da seguinte forma: A isenção ou redução das taxas de uso do solo não será aplicada nos casos de leilão de direitos de uso do solo para alocação de terrenos com taxas de uso do solo já arrecadadas; terrenos destinados à construção de habitações comerciais, conforme previsto no item a, inciso 1º, do artigo 157 da Lei de Terras de 2024.
A isenção e a redução das taxas de uso da terra nos casos de redistribuição de terras para reassentamento serão implementadas de acordo com as disposições do Decreto do Governo sobre compensação, apoio e reassentamento, quando o Estado reaver terras.
Em particular, nos casos de isenção ou redução das taxas de uso do solo para pessoas que tenham de se realocar quando o Estado recuperar terrenos devido a riscos que ameacem a vida humana e nos casos em que o Estado recuperar terrenos anexos a habitações e tiver de se realocar sem cumprir as condições para compensação por terrenos residenciais e sem ter outro lugar para viver na unidade administrativa de nível comunal onde o terreno foi recuperado, de acordo com as disposições do ponto b, ponto l, cláusula 1, artigo 157 da Lei de Terras de 2024, aplicam-se as disposições do ponto c, cláusula 1, artigo 18, cláusula 1, artigo 19 do Decreto n.º 103/2024/ND-CP.
Com relação aos princípios de tratamento de casos em que órgãos estatais competentes constatam que usuários de terras foram isentos ou tiveram redução de taxas de uso da terra e aluguéis de terras, mas não atendem às condições para isenção ou redução de acordo com a regulamentação, o Decreto nº 291/2025/ND-CP altera e complementa o inciso 6º do artigo 17º do Decreto nº 103/2024/ND-CP na seguinte direção:
- Regulamentos sobre o cálculo do valor das taxas de uso da terra e aluguéis de terras que são isentos ou reduzidos e devem ser recuperados de acordo com as políticas e os preços da terra no momento do cálculo das taxas de uso da terra e aluguéis de terras, conforme os regulamentos (o momento da decisão sobre a alocação da terra, arrendamento da terra, mudança de finalidade do uso da terra ou o momento da entrega efetiva da terra).
- Distinguir entre os casos em que as agências estatais competentes detectam que as condições para isenção ou redução não são cumpridas ou que o uso da terra não está sendo feito para a finalidade correta, e os casos em que os usuários solicitam a não aplicação de incentivos (pagamento voluntário de taxas de uso da terra e aluguel da terra) para o período que foi isento ou reduzido devido ao não cumprimento das condições para isenção ou redução, a fim de regular o cálculo das taxas de uso da terra e do aluguel da terra isentos ou reduzidos que devem ser recuperados em cada caso.
- Especificar mais especificamente as responsabilidades das autoridades fiscais e dos órgãos de gestão fundiária no cálculo, cobrança e pagamento do valor das taxas de uso da terra e dos aluguéis de terras que são isentos ou reduzidos e que devem ser recuperados.
Especificamente, o Decreto nº 291/2025/ND-CP alterou as disposições do inciso 6 do artigo 17 do Decreto nº 103/2024/ND-CP da seguinte forma: Caso a autoridade ou pessoa competente constate que o usuário do solo foi isento ou teve redução das taxas de uso do solo, mas não atende às condições para isenção ou redução (se houver) prescritas no momento da isenção ou redução, ou utiliza o solo para fins diversos dos previstos na decisão de alocação de terras, mas não está sujeito à recuperação de terras conforme previsto na legislação fundiária, ou o usuário do solo solicita a não aplicação de incentivos por não mais atender às condições para isenção ou redução, ele deverá pagar ao orçamento do Estado o valor das taxas de uso do solo que foram isentas ou reduzidas. A recuperação do valor das taxas de uso do solo que foram isentas ou reduzidas é realizada da seguinte forma:
a) O montante das taxas de uso do solo isentas ou reduzidas a serem recuperadas é calculado da seguinte forma:
a1) O valor das taxas de uso da terra isentas ou reduzidas que devem ser recuperadas (incluindo casos em que os usuários da terra foram isentos ou tiveram suas taxas de uso da terra reduzidas de acordo com as disposições da lei antes da data de entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, mas até a presente data, as autoridades e pessoas competentes descobriram que os usuários da terra não atendem às condições para isenção ou redução das taxas de uso da terra (se houver) de acordo com os regulamentos) é calculado de acordo com a política e o preço da terra no momento do cálculo das taxas de uso da terra de acordo com as disposições da lei de tempos em tempos mais (+) um valor equivalente ao pagamento atrasado das taxas de uso da terra de acordo com as disposições da lei sobre gestão tributária de tempos em tempos.
Caso o usuário do terreno solicite a não aplicação de incentivos por não mais atender às condições de isenção ou redução (devolvendo voluntariamente a taxa de uso do terreno isenta ou reduzida), a taxa de uso do terreno isenta ou reduzida que deve ser recuperada será calculada de acordo com a política e o preço do terreno no momento do cálculo da taxa de uso do terreno, de acordo com as disposições legais de cada período, mais (+) a cobrança adicional calculada sobre a taxa de uso do terreno isenta ou reduzida que deve ser recuperada de acordo com as disposições do Ponto d, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, Cláusula 2, Artigo 50 deste Decreto.
Os usuários de terras não precisam reembolsar o valor isento ou reduzido de acordo com a área de investimento preferencial se, durante o processo de uso da terra, houver uma alteração nas normas da Lista de áreas de investimento preferenciais, conforme as disposições da lei de investimentos.
a2) O prazo para o cálculo do valor equivalente à multa por atraso no pagamento e à cobrança adicional prevista na Seção a1 deste Ponto é contado a partir do momento da isenção ou redução das taxas de uso do solo até o momento em que a autoridade ou pessoa competente decide cobrar as taxas de uso do solo isentas ou reduzidas.
b) A agência ou pessoa com autoridade para decidir sobre a isenção ou redução das taxas de uso do solo tem autoridade para recuperar o valor das taxas de uso do solo que foram isentas ou reduzidas.
c) Procedimentos para o cálculo e recuperação de taxas de uso do solo isentas ou reduzidas:
c1) Para casos de isenção da taxa de uso do solo.
Nos termos do inciso 3 do artigo 157 da Lei de Terras de 2024, no processo de implementação dos procedimentos de alocação de terras e emissão de Certificados aos usuários da terra, o órgão competente de gestão de terras é responsável por compilar e sintetizar os casos de alocação de terras e emissão de Certificados que são elegíveis para isenção de taxas de uso da terra, e transferi-los à autoridade tributária e aos órgãos relevantes para monitoramento, de acordo com os regulamentos.
Durante o processo de implementação, se a autoridade ou pessoa competente descobrir que a pessoa que foi isenta das taxas de uso da terra não cumpre as condições para a isenção (se houver) no momento da isenção ou utiliza a terra para fins diferentes dos estipulados na decisão de alocação de terras, mas não está sujeita à recuperação de terras de acordo com as disposições da lei fundiária, a autoridade ou pessoa competente deverá enviar o órgão de gestão fundiária competente para supervisionar e coordenar com as autoridades competentes a inspeção e revisão.
Caso, após verificação e análise, seja constatado que a pessoa isenta do pagamento de taxas de uso da terra não atende às condições para a isenção (no momento da isenção) ou utiliza a terra para uma finalidade diferente daquela estipulada na decisão de alocação de terras, mas não está sujeita à revogação da concessão de terras de acordo com as disposições da lei fundiária, o órgão competente de gestão de terras deverá informar o Presidente do Comitê Popular do mesmo nível para que este decida revogar a isenção das taxas de uso da terra e repassar as informações à autoridade tributária para que esta calcule e cobre o valor das taxas de uso da terra devidas (não isentas), o valor equivalente à multa por atraso no pagamento das taxas de uso da terra ou o valor adicional (se houver), conforme as disposições do item a desta Cláusula.
c2) Para casos de redução da taxa de uso do solo:
Durante o processo de implementação, se a autoridade ou pessoa competente descobrir que o usuário do solo que recebeu uma redução nas taxas de uso do solo não atende às condições para a redução (se houver), a autoridade ou pessoa competente deverá enviar uma notificação à autoridade tributária para que esta presida e coordene com as autoridades competentes a inspeção, revisão e determinação do cumprimento das condições para a redução das taxas de uso do solo, de acordo com os regulamentos, e calcule e cobre o valor das taxas de uso do solo a pagar (não reduzidas), o valor equivalente à multa por atraso no pagamento das taxas de uso do solo ou o valor adicional (se houver), de acordo com as disposições do Ponto a desta Cláusula.
d) A autoridade tributária supervisionará e coordenará com a agência de gestão territorial competente o cálculo e a cobrança do valor especificado no ponto a desta cláusula.
Novas regulamentações sobre a autoridade para decidir sobre a isenção da taxa de uso da terra.
Além disso, o Decreto nº 291/2025/ND-CP também altera e complementa o inciso 5º do artigo 18 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, no sentido de regulamentar a autoridade competente para decidir sobre a isenção de taxas de uso do solo.
De acordo com as novas regulamentações, a autoridade para decidir sobre a isenção da taxa de uso da terra é a pessoa com competência para decidir sobre a alocação de terras, conforme previsto no Artigo 123 da Lei de Terras de 2024, devendo decidir sobre a isenção da taxa de uso da terra ao decidir sobre a alocação de terras, alterar a finalidade do uso da terra, reconhecer os direitos de uso da terra para os sujeitos correspondentes aos sujeitos sob a autoridade para alocar terras, de acordo com o dossiê apresentado pela agência de gestão de terras competente; devendo o conteúdo ser claramente indicado: motivo da isenção, área isenta da taxa de uso da terra.
As regulamentações acima entram em vigor a partir de 6 de novembro de 2025.
Fonte: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp
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