O financiamento de terras está intimamente ligado ao "pão com manteiga" das pessoas e empresas.

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Os preços dos terrenos devem ser aplicados próximos ao mercado.

Compartilhando no workshop sobre como fornecer comentários sobre o Projeto de Lei de Terras (alterado) organizado pelo VCCI na manhã de 8 de março, o Dr. Can Van Luc - Economista-chefe do BIDV , membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária enfatizou que os preços das terras e as questões de financiamento de terras no Projeto de Lei de Terras (alterado) são as questões mais complicadas e difíceis.

Ele afirmou que existem muitas opiniões diferentes sobre como determinar preços de terrenos próximos aos de mercado. Em particular, entender o que é preço de mercado de terrenos não é uma questão simples, assim como muitos outros conteúdos sobre financiamento de terrenos.

"O financiamento fundiário é uma questão intimamente relacionada à subsistência de pessoas e empresas. Portanto, precisa ser resolvido de forma mais abrangente, fundamental, completa e consistente, de acordo com as regras e princípios de mercado, garantindo a cientificidade e sendo consistente com a realidade, garantindo os direitos e interesses legítimos do Estado, das organizações, das empresas e das pessoas", declarou o Sr. Luc.

Imóveis - O financiamento de terrenos está intimamente ligado ao ganha-pão das pessoas e das empresas. — O Sr. Can Van Luc propôs 10 "pontos críticos" na Lei de Terras (alterada).

Assim, em relação ao financiamento de terras, o Sr. Can Van Luc propôs 10 questões que precisam ser estudadas com mais cuidado no Projeto de Lei de Terras (alterado).

Em primeiro lugar, em relação aos preços da terra, o Sr. Luc disse que é necessário complementar os conceitos relacionados aos preços da terra que podem surgir na realidade, padronizar termos como preços comuns de terra no mercado/preços padrão de terra, listas de preços de terra, lotes padrão, preços específicos de terra para garantir compreensão e aplicação consistentes no futuro.

Em segundo lugar, em relação à regulamentação da receita fundiária, deve-se acrescentar o propósito de regulamentar a receita fundiária, e o dinheiro arrecadado pode ser usado para servir ao trabalho de recuperação de terras e reassentamento posteriormente.

Terceiro, em relação aos métodos de avaliação de terras, processos de avaliação de terras e anúncio de listas de preços de terras, de acordo com o Sr. Luc, deve haver apenas regulamentações sobre seleção e limitação de cerca de 3 métodos de avaliação de terras.

Ao mesmo tempo, é necessário considerar um roteiro para aplicar preços de terras próximos aos preços de mercado, por meio de testes em algumas grandes localidades, expandindo e aplicando oficialmente a partir de 2026. Além disso, para construir preços de terras padrão próximos ao mercado, é necessário padronizar o processo de avaliação de terras.

Quarto, para garantir independência, objetividade e garantir que os preços dos terrenos estejam próximos dos preços de mercado e não sujeitos à pressão ou influência de agências de gestão locais e grupos de interesse, o especialista recomenda que a organização de consultoria em avaliação de terrenos seja uma agência independente, objetiva e profissional, com um certificado de prática.

Quinto, em relação às taxas de uso do solo e ao aluguel do solo, o projeto de lei estipulou aluguel adicional do solo para alguns tipos de projetos/tipos de terrenos emergentes, como terrenos para construção subterrânea e terrenos para construção aérea.

No entanto, para garantir maior integralidade, evitar perdas e garantir a conformidade com a realidade e as tendências de desenvolvimento de novos tipos de terra, o especialista disse que o aluguel anual da terra deve ser adicionado para lotes de terra pequenos, estreitos e intercalados; terras formadas após a invasão do mar.

Além disso, são fornecidas regulamentações mais detalhadas para a cobrança de taxas de terreno para construção subterrânea e aérea para fins comerciais.

Imobiliário - O financiamento de terras está intimamente ligado ao — A Lei de Terras revisada ainda traz muitas preocupações sobre a avaliação de terras (Foto: Pham Tung).

Sexto, em relação ao pagamento de taxas de uso da terra e aluguel da terra ao alterar a finalidade/ampliar o uso da terra, o Projeto de Lei de Terras (alterado) precisa declarar claramente qual preço é mais próximo do preço de mercado.

Em sétimo lugar, em relação à isenção de taxas de uso do solo e de aluguel de terras, o Sr. Luc afirmou que deveria haver outras isenções de taxas de uso do solo e de aluguel de terras. Ao mesmo tempo, deveria haver uma separação clara de dois casos: isenção e redução de taxas de uso do solo. Se houver isenção, ela poderá ser válida para todo o período de locação. Se houver redução do aluguel de terras, deveria haver uma separação clara de três casos para todo o período de locação e dentro de um determinado período.

Oitavo, sobre a gestão das receitas financeiras provenientes da terra. O Projeto de Lei de Terras (alterado) estipula que "as receitas provenientes da terra constituem uma fonte de receita para os orçamentos central e local, de acordo com as disposições da Lei do Orçamento do Estado".

O Sr. Luc sugeriu adicionar o conteúdo: "O Ministério das Finanças e as localidades são responsáveis por administrar e usar efetivamente esta fonte de receita, contribuindo para garantir o equilíbrio do orçamento central e dos orçamentos locais", porque a receita da terra contribui significativamente para a receita orçamentária de muitas localidades.

Nono, sobre a questão do aumento/progressividade dos impostos para pessoas com grandes extensões de terra, muitas casas, terrenos abandonados e uso lento. É necessário estudar em breve soluções viáveis e adequadas para limitar o aumento dos preços dos imóveis, aumentar a capacidade de compra de casas para pessoas de baixa/média renda e limitar a especulação.

Pesquisa sobre a aplicação de impostos e taxas, como impostos progressivos para compradores de segunda casa ou mais e impostos progressivos com base no momento da venda do imóvel, taxas adicionais (quanto mais central a área ou cidade, maiores as taxas adicionais) para limitar a especulação imobiliária, retenção de terras e limitar a situação de casas/terrenos ociosos.

Décimo, em relação à aplicação da tecnologia e da digitalização na gestão e no financiamento de terras, é necessário dispor de informações padronizadas e claras, além de big data sobre terras e seus preços. Nesse sentido, é necessário complementar a regulamentação que esclareça as responsabilidades das autoridades locais em todos os níveis e dos intermediários de transações imobiliárias relacionados no fornecimento, atualização, consulta e exploração de informações e dados sobre terras.

Garantir que as pessoas cujas terras forem recuperadas tenham moradia e seguridade social .

Referindo-se aos regulamentos sobre recuperação de terras e políticas de compensação e apoio ao reassentamento, o Sr. Nguyen Hong Dai, representante da VSIP Hai Phong Company Limited, comentou que os regulamentos no projeto estão sendo gradualmente aprimorados no sentido de criar condições cada vez melhores para as pessoas cujas terras são recuperadas, estabilizando suas vidas e produção.

No entanto, de acordo com o Sr. Dai, o conceito de "igual ou melhor" é um conceito geral e emocional, sem uma mensuração ou critério específico para determinar e convencer as pessoas cujas terras serão recuperadas, o que pode facilmente causar frustração e mal-entendidos quando aplicado. Isso leva a atrasos no andamento da limpeza do local, aumento dos custos de indenização e lentidão no andamento do projeto.

Portanto, o líder propôs emendas no sentido de que a compensação deve garantir que a pessoa cuja terra seja recuperada tenha um lugar para morar e garanta a seguridade social. As regulamentações sobre acordos de direitos de uso da terra basicamente herdam as disposições da Lei de Terras de 2013, ao mesmo tempo em que ampliam o escopo de aplicação e detalham as condições, procedimentos e políticas de incentivo do Estado para essa modalidade .

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