Proposta de 'apertar' crédito imobiliário: fluxo de capital está bloqueado, mercado está 'congelado'

TPO - Especialistas afirmam que a política de manter o mercado saudável e estabilizar os preços dos imóveis está correta, mas se o crédito for "apertado" como proposto pelo Ministério da Construção, isso precisa ser cuidadosamente considerado, pois propostas arbitrárias para o mercado imobiliário e uma gestão irregular causarão caos e pânico no mercado, com enormes consequências. Enquanto isso, a solução correta deve ser aumentar a oferta e reduzir os custos dos insumos.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

“Aperto” cauteloso do crédito

O projeto de resolução do Governo sobre o controle e a redução dos preços imobiliários acaba de ser enviado pelo Ministério da Construção a cinco ministérios e agências para comentários antes de ser submetido ao Governo para promulgação.

Dessa forma, o comprador de um segundo imóvel só poderá tomar emprestado até 50% do valor do contrato de compra e venda do imóvel. No caso de compra de um terceiro imóvel ou mais, o limite do empréstimo não será superior a 30% do valor do contrato de compra e venda do imóvel, aplicável a partir da data efetiva da resolução até 1º de março de 2027.

Especialistas afirmam que a política de combate à especulação e estabilização dos preços dos imóveis para manter o mercado imobiliário saudável está correta. No entanto, a medida de restrição de crédito proposta pelo Ministério da Construção é uma abordagem não mercadológica, contrária aos princípios econômicos modernos.

Dr. Truong Van Phuoc — ex-presidente interino do Comitê Nacional de Supervisão Financeira, ex-membro permanente do Grupo Consultivo Econômico do Primeiro Ministro — disse: "A política está correta, mas a solução não é razoável. Proibir ou restringir os direitos de empréstimo dos bancos é uma abordagem administrativa, contrária aos princípios da economia de mercado — algo que o Vietnã tem lutado por muitos anos para obter reconhecimento internacional."

Intervenções não relacionadas ao mercado terão consequências sérias.

Compartilhando a mesma opinião, o Dr. Dinh The Hien – Diretor do Instituto de Informática e Economia Aplicada – destacou francamente que nenhum país do mundo interveio de forma tão brutal nas operações de bancos comerciais e do setor imobiliário. Segundo o Sr. Hien, o empréstimo é uma relação civil entre bancos, investidores e clientes; essa transação é regulamentada pela Lei das Instituições de Crédito. O uso de ordens administrativas para intervir não só é ilegal, como também distorce o mercado de capitais.

“Os bancos comerciais devem ter liberdade para avaliar riscos e decidir sobre empréstimos, em vez de serem obrigados a limitar os empréstimos por ordens administrativas. Se o crédito imobiliário for proibido, as pessoas ainda poderão tomar empréstimos para consumo e comprar casas, o que é difícil de controlar, aumenta os custos sociais e pode facilmente levar a distorções”, disse o Sr. Hien.

O Sr. Hien afirmou que uma família pode comprar muitas casas para os filhos, o que não pode ser equiparado à especulação. Da mesma forma, comprar casas para alugar, comprar lojas para negócios ou simplesmente acumular patrimônio... também são necessidades legítimas das pessoas. Limitar o valor do empréstimo a apenas 30-50% é muito baixo e carece de base econômica.

Considere cuidadosamente a proposta dada a situação atual do mercado.

Segundo especialistas, o Ministério da Construção precisa analisar com cuidado para evitar propostas arbitrárias como a atual. Uma gestão instável causará desordem e pânico no mercado, minará a confiança e prejudicará o ambiente de investimento.

"Hoje existe esta política, amanhã existe outra. Como será o ambiente de investimento?", questionou o especialista Dinh The Hien, expressando preocupação de que, se aprovada, a política de aperto de empréstimos agravará a situação de escassez de oferta. A incerteza da política pode fazer com que as empresas percam a confiança, parem temporariamente de investir ou até mesmo abandonem o mercado. Como resultado, a oferta será ainda mais reduzida. Além disso, as empresas podem esperar até o término da regulamentação de aperto de empréstimos (1º de março de 2027) para lançar produtos no mercado e "evitar a tempestade". Dois anos de espera significam aumento nos custos de capital e, no final, eles ainda serão incorporados ao preço de venda, fazendo com que os preços dos imóveis subam ainda mais.

Do ponto de vista político, o Dr. Truong Van Phuoc acredita que o Estado pode e deve intervir, mas deve estar no lugar certo e com a função certa. Especificamente, o Estado deve remover obstáculos legais para que as empresas possam implementar projetos mais rapidamente, aumentando a oferta no mercado.

Em particular, o Estado pode adotar políticas específicas para reduzir os custos de insumos para as empresas, em vez de restringir a produção de capital. Um dos fatores decisivos são as taxas de uso da terra, que atualmente representam uma parcela muito grande dos preços dos imóveis.

“A terra é propriedade de todo o povo, com o Estado representando o proprietário e administrando-a uniformemente. O Estado pode, sem dúvida, regulamentar taxas mais baixas de uso da terra para reduzir os custos para as empresas. Quando os custos dos insumos diminuem, os preços dos imóveis diminuem automaticamente. Essa é a única maneira razoável de intervir no mercado”, enfatizou o Sr. Phuoc.

De uma perspectiva macro, o Dr. Le Xuan Nghia – membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária – está preocupado com o fato de que restringir o crédito imobiliário não é diferente de "retirar o tubo de respiração" de um dos principais motores de crescimento da economia. O mercado imobiliário atualmente contribui com cerca de 10% do PIB, arrastando consigo mais de 40 outros setores, desde materiais de construção e design de interiores até o setor bancário... A lição de 2022 continua a mesma: se os fluxos de capital forem bloqueados, o mercado "congela", as empresas terão dificuldades, uma série de outros setores entrarão em colapso e milhões de pessoas perderão seus empregos, ameaçando o crescimento.

O Sr. Nghia citou que a capitalização do mercado imobiliário global é de até 360 trilhões de dólares, 3 vezes o PIB mundial – cerca de 120.000 dólares, demonstrando a importância deste setor para todas as economias. No Vietnã, a capitalização do mercado imobiliário é de cerca de 1,5 trilhão de dólares, 3 vezes o PIB.

“Não existe setor tão grande e abrangente quanto o imobiliário. Se o restringirmos agora por meio de decretos administrativos, isso não só não reduzirá os preços dos imóveis como também causará estagnação econômica. A China, com sua política das três linhas vermelhas, provou isso”, alertou o Sr. Nghia.

Segundo o especialista, o principal culpado pela alta dos preços dos imóveis não é a especulação, mas a oferta reprimida, decorrente do impasse jurídico dos últimos anos. Atualmente, os procedimentos de aprovação de projetos são muito complexos, levando de 5 a 7 anos, ou até mesmo uma década, para serem implementados. Enquanto isso, a demanda por imóveis está em constante crescimento.

“Milhares de projetos são arquivados, causando aumento dos custos financeiros e forçando as empresas a vender a preços altos para compensar. Se os gargalos legais forem removidos e a oferta for abundante, o mercado se autorregulará de acordo com a lei da oferta e da procura. Por outro lado, usar o medicamento errado para tratar uma doença só a agravará”, analisou o Sr. Nghia.