Proposta para 'restricionar' o crédito imobiliário: fluxo de capital bloqueado, mercado 'congelado'

TPO - Especialistas afirmam que a política de tornar o mercado saudável e estabilizar os preços dos imóveis é correta, mas se o crédito for "apertado", como proposto pelo Ministério da Construção, isso precisa ser analisado com cautela, pois propostas arbitrárias para o mercado imobiliário e uma gestão instável causarão caos e pânico, com consequências graves. A solução correta, no entanto, deve ser aumentar a oferta e reduzir os custos de produção.

"Aperto" cauteloso do crédito

O projeto de resolução do Governo sobre o controle e a contenção dos preços imobiliários acaba de ser enviado pelo Ministério da Construção a 5 ministérios e departamentos para comentários, antes de ser submetido ao Governo para promulgação.

Assim, o comprador de um segundo imóvel só poderá financiar até 50% do valor do contrato de compra. No caso da compra de um terceiro imóvel ou mais, o limite do empréstimo será de no máximo 30% do valor do contrato de compra, aplicável a partir da data de entrada em vigor da resolução até 1º de março de 2027.

Especialistas afirmam que a política de combate à especulação e estabilização dos preços dos imóveis para tornar o mercado imobiliário saudável é correta. No entanto, a medida de restrição de crédito proposta pelo Ministério da Construção representa uma abordagem não mercadológica, contrária aos princípios econômicos modernos.

O Dr. Truong Van Phuoc, ex-presidente interino do Comitê Nacional de Supervisão Financeira e ex-membro permanente do Grupo Consultivo Econômico do Primeiro-Ministro , afirmou: "A política está correta, mas a solução não é razoável. Proibir ou restringir o direito de empréstimo dos bancos é uma abordagem administrativa, contrária aos princípios da economia de mercado – algo pelo qual o Vietnã tem se esforçado há muitos anos para obter reconhecimento internacional."

Intervenções não mercantis terão consequências graves.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Dinh The Hien, diretor do Instituto de Informática e Economia Aplicada, apontou categoricamente que nenhum país no mundo interveio de forma tão brutal nas operações de bancos comerciais e do setor imobiliário. Segundo o Sr. Hien, o empréstimo é uma relação civil entre bancos, investidores e clientes; essa transação é regulamentada pela Lei das Instituições de Crédito. Utilizar ordens administrativas para intervir não só é ilegal, como também distorce o mercado de capitais.

“Os bancos comerciais devem ter liberdade para avaliar os riscos e decidir sobre os empréstimos, em vez de serem obrigados a limitá-los por meio de ordens administrativas. Se o crédito imobiliário for proibido, as pessoas ainda poderão contrair empréstimos para consumo, comprando casas, o que é difícil de controlar, aumenta os custos sociais e pode facilmente levar a distorções”, afirmou o Sr. Hien.

O Sr. Hien afirmou que uma família pode comprar várias casas para seus filhos, o que não pode ser equiparado à especulação. Da mesma forma, comprar casas para alugar, comprar lojas para fins comerciais ou simplesmente acumular patrimônio... também são necessidades legítimas das pessoas. Limitar o valor do empréstimo a apenas 30-50% é muito baixo e carece de fundamento econômico.

Analise cuidadosamente a proposta, tendo em conta a situação atual do mercado.

Segundo especialistas, o Ministério da Construção precisa analisar cuidadosamente a situação para evitar propostas arbitrárias como a atual. Uma gestão instável causará desordem e pânico no mercado, corroerá a confiança e prejudicará o ambiente de investimento.

“Hoje temos uma política, amanhã outra. Como ficará o ambiente de investimento?”, questionou o especialista Dinh The Hien, expressando preocupação de que, se aprovada, a política de restrição de crédito agravará a escassez de oferta. A incerteza em relação à política pode levar as empresas a perderem a confiança, interromperem temporariamente os investimentos ou até mesmo abandonarem o mercado. Como resultado, a oferta ficará ainda mais restrita. Além disso, as empresas podem esperar até o fim da vigência da regulamentação de restrição de crédito (1º de março de 2027) para lançar seus produtos no mercado, a fim de “evitar a tempestade”. Dois anos de espera significam aumento dos custos de capital, que, no final, serão repassados ​​ao preço de venda, causando uma escalada ainda maior nos preços dos imóveis.

Do ponto de vista das políticas públicas, o Dr. Truong Van Phuoc acredita que o Estado pode e deve intervir, mas precisa estar no lugar certo e desempenhar o papel adequado. Especificamente, o Estado deve remover os obstáculos legais para que as empresas possam implementar projetos mais rapidamente, aumentando a oferta no mercado.

Em particular, o Estado pode adotar políticas específicas para reduzir os custos de produção para as empresas, em vez de restringir o capital. Um dos fatores decisivos são as taxas de uso da terra, que atualmente representam uma parcela muito grande dos preços dos imóveis.

“A terra pertence a todo o povo, sendo o Estado o representante do proprietário e responsável pela sua gestão uniforme. O Estado pode, sem dúvida, regular e reduzir as taxas de utilização da terra para diminuir os custos para as empresas. Quando os custos de produção diminuem, os preços das habitações diminuem automaticamente. Essa é a única forma razoável de intervir no mercado”, enfatizou o Sr. Phuoc.

De uma perspectiva macro, o Dr. Le Xuan Nghia, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, está preocupado com o fato de que restringir o crédito imobiliário equivale a "tirar o tubo de respiração" de um dos principais motores de crescimento da economia. O setor imobiliário contribui atualmente com cerca de 10% do PIB, arrastando consigo mais de 40 outros setores, desde materiais de construção e design de interiores até o setor bancário. A lição de 2022 permanece a mesma: se os fluxos de capital forem bloqueados, o mercado "congela", as empresas enfrentarão dificuldades, uma série de outros setores entrará em colapso, milhões de pessoas perderão seus empregos, ameaçando o crescimento.

O Sr. Nghia mencionou que a capitalização do mercado imobiliário global chega a 360 trilhões de dólares, três vezes o PIB mundial – cerca de 120 trilhões de dólares –, demonstrando a importância desse setor para todas as economias. No Vietnã, a capitalização do mercado imobiliário é de aproximadamente 1,5 trilhão de dólares, três vezes o PIB.

“Não existe setor tão amplo e abrangente quanto o imobiliário. Se o restringirmos agora por meio de decretos administrativos, isso não só não reduzirá os preços dos imóveis, como também causará estagnação econômica. A China, com sua política das três linhas vermelhas, já provou isso”, alertou o Sr. Nghia.

Segundo o especialista, o principal culpado pela escalada dos preços dos imóveis não é a especulação, mas sim a oferta reprimida, decorrente do impasse legal dos últimos anos. Atualmente, os procedimentos de aprovação de projetos são muito complexos, levando de 5 a 7 anos, ou até mesmo uma década, para serem implementados. Enquanto isso, a demanda por moradias continua aumentando.

“Milhares de projetos são arquivados, causando aumento nos custos financeiros e forçando as empresas a venderem a preços altos para compensar. Se os entraves legais forem removidos e a oferta for abundante, o mercado se autorregulará de acordo com a lei da oferta e da procura. Ao contrário, usar o remédio errado para tratar uma doença só a agravará”, analisou o Sr. Nghia.

Fonte: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo