Crescimento "acelerado" do crédito imobiliário: Otimismo em meio à ansiedade?

VTV.vn - O crédito imobiliário aumentou acentuadamente nos primeiros 10 meses de 2025, criando um fluxo de capital abundante, mas baixa liquidez. Muitos especialistas alertam para a sustentabilidade do mercado.

Embora o crédito imobiliário esteja se acelerando, a realidade não está criando o movimento esperado.

O crédito imobiliário aumentou acentuadamente nos primeiros 10 meses de 2025, criando capital abundante, mas baixa liquidez. Muitos especialistas alertam que essa realidade não só afeta a economia , como também levanta muitas questões sobre a sustentabilidade do mercado.

Crescimento do crédito em tempos de ansiedade

Nos primeiros 10 meses de 2025, o crédito imobiliário apresentou forte crescimento, tornando-se um dos principais motores do desenvolvimento econômico. Segundo Pham Chi Quang, Diretor do Departamento de Política Monetária do Banco Central do Vietnã (SBV), o crédito em todo o sistema bancário atingiu uma taxa de crescimento de 13,4%, sendo o crédito imobiliário responsável por uma parcela significativa. Isso reflete uma tendência clara: o setor imobiliário continua sendo um destino atrativo para o fluxo de crédito. Contudo, esse aumento está gerando uma consequência grave: o desequilíbrio no mercado.

A compra e venda, o "surfar na onda" sem valor real em termos de fluxo de caixa ou renda de aluguel, elevou demais os preços dos imóveis, tornando a liquidez escassa.

Os relatórios financeiros do terceiro trimestre de 2025 dos principais bancos mostram que, embora o crédito imobiliário esteja se acelerando, a realidade não está gerando o movimento esperado. No VPBank , as atividades imobiliárias representam 22,97% do total de empréstimos em aberto, enquanto no MB, essa taxa é de 10,42%. Isso demonstra claramente que o fluxo de capital para o setor imobiliário domina a economia em geral. No entanto, em algumas áreas, como a Cidade de Ho Chi Minh, embora o mercado esteja aquecido com o número de apartamentos recém-lançados, o número de transações não é proporcional ao aumento da oferta.

Em sua participação no Fórum de Investimentos de 2026, realizado recentemente na cidade de Ho Chi Minh , o especialista em economia Dinh The Hien afirmou que a principal razão para esse desequilíbrio é que o mercado imobiliário tem operado em um estado de "comprar caro, vender caro" desde o início do ano. Se essa tendência continuar, o mercado corre o risco de uma bolha. Este é um alerta que não pode ser ignorado, visto que o mercado imobiliário está cada vez mais dependente da especulação de curto prazo. A compra e venda, a "surfada" sem valor real em termos de fluxo de caixa ou renda de aluguel, elevou excessivamente os preços dos imóveis, causando baixa liquidez.

Apesar do forte crescimento do crédito imobiliário, o mercado não conseguiu criar um ciclo sustentável como desejado. De acordo com o Property Guru, os preços dos imóveis em grandes áreas como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh aumentaram acentuadamente, com um impressionante aumento de 112% em Hanói nos últimos 5 anos. No entanto, esse aumento de preços não é proporcional à renda da população e à capacidade de absorção do mercado. A liquidez do mercado, portanto, também enfraqueceu, e essa é uma das principais razões para a "vacância" em muitos empreendimentos imobiliários.

Aviso de que o mercado está desequilibrado.

A especulação imobiliária descontrolada está se tornando uma grande ameaça tanto para o mercado quanto para a economia. Quando os preços dos imóveis disparam, muitas pessoas, principalmente as de baixa e média renda, não conseguem comprar uma casa. Isso não só reduz a liquidez, como também desequilibra a economia, já que o fluxo de caixa abundante não é utilizado para o desenvolvimento sustentável, mas principalmente para fins especulativos.

Atualmente, o estoque de imóveis comerciais ultrapassou 570 trilhões de VND, demonstrando o desequilíbrio entre o desenvolvimento de projetos e a capacidade real de consumo no mercado.

O setor imobiliário, embora atraia grandes fluxos de capital do sistema bancário, não estabeleceu uma transição clara entre o crédito e as transações reais. Até o momento, o estoque de empresas listadas ultrapassou 570 trilhões de VND, demonstrando o desequilíbrio entre o desenvolvimento de projetos e a capacidade de consumo real do mercado. Essa é a fragilidade do atual mercado imobiliário, onde o fluxo de caixa não se converte em liquidez.

Uma das soluções propostas por especialistas é controlar o fluxo de crédito para o setor imobiliário, especialmente empréstimos para fins especulativos. O especialista Dinh The Hien alertou: "A mentalidade de 'comprar caro, vender caro' beneficia um grupo de investidores no curto prazo, mas cria um ciclo de superaquecimento, que corre o risco de causar um colapso do mercado". Este é o cerne do problema da insustentabilidade do mercado imobiliário. Manter preços imobiliários muito altos, sem que haja uma relação direta com a renda e a rentabilidade reais, só levará à instabilidade e à dificuldade de desenvolvimento sustentável.

Outra solução viável proposta pelo Sr. Vu Thanh Le, membro do Conselho de Administração da Phat Dat Company, é a aplicação de instrumentos fiscais como a tributação de segundas residências, terrenos abandonados e a dedução dos juros de empréstimos para compra da primeira casa. Essa é uma estratégia que tem sido aplicada com sucesso em muitos países durante períodos de expansão do crédito imobiliário. Controlar rigorosamente o fluxo de caixa especulativo ajudará a estabilizar o mercado e a criar produtos imobiliários que atendam às reais necessidades da população.

O capital flui "fortemente" para o setor imobiliário.

Índice	Escala	Crescimento
Dívida imobiliária total em aberto (31 de agosto de 2025)	> 4 milhões de bilhões de VND	+19% em relação ao ano anterior
Representar a dívida total pendente da economia.	23,68%	(o mais alto da história recente)
empréstimos para negócios imobiliários	1,79 milhão de bilhões de VND	+24% (mais quente)
empréstimos para consumo/autouso	2,28 milhões de bilhões de VND	+12%

Fonte: Banco Estatal

Especialistas também acreditam que, para o mercado imobiliário se desenvolver de forma sustentável, os projetos devem ser legalmente transparentes, atender às reais necessidades de moradia e ter uma visão de longo prazo. Nesse momento, o mercado imobiliário não será mais dominado por ciclos erráticos de alta e baixa, mas se desenvolverá de forma estável, criando valor real para a economia e para as pessoas.

Embora o forte fluxo de crédito para o setor imobiliário possa impulsionar o crescimento econômico no curto prazo, se não for rigorosamente controlado, acarretará sérias consequências em termos de liquidez e sustentabilidade do mercado. Os órgãos de gestão precisam tomar medidas drásticas para conter a especulação, promovendo, assim, o desenvolvimento substancial e sustentável do mercado imobiliário vietnamita no futuro.

Fonte: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm