Eliminar os entraves na demolição, renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos.

A Comissão de Legislação da Assembleia Nacional entende que as disposições do projeto de Lei da Habitação (alterado) precisam eliminar os entraves na ordem e nos procedimentos para a realocação de moradores de prédios de apartamentos perigosos com risco de desabamento; na seleção de investidores para reformar e reconstruir prédios de apartamentos; e na definição de planos de indenização e reassentamento após a seleção dos investidores...

O presidente da Comissão de Legislação da Assembleia Nacional, Hoang Thanh Tung, relata a revisão do projeto de Lei da Habitação (alterado). (Foto: DUY LINH).

Evitar sobreposição e conflito com o projeto de Lei de Terras (alterado)

Na manhã de 5 de junho, ao apresentar o relatório de revisão do projeto de Lei da Habitação (alterada), o presidente da Comissão de Legislação da Assembleia Nacional, Hoang Thanh Tung, afirmou que um dos principais problemas a serem superados na alteração da Lei da Habitação é a dificuldade de demolir, renovar e reconstruir prédios de apartamentos antigos, degradados e danificados.

Incorporando as opiniões da Comissão Permanente da Assembleia Nacional na Sessão de março de 2023, o projeto de lei submetido à Assembleia Nacional removeu a opção relativa ao prazo de propriedade de edifícios de apartamentos. No entanto, a Comissão de Legislação constatou que o conteúdo adicional do projeto de lei não atende aos requisitos de especificidade e viabilidade no que diz respeito à autoridade, ordem e procedimentos para a realocação de moradores, demolição, reforma e reconstrução de edifícios de apartamentos inseguros, e precisa ser revisado e pesquisado mais a fundo para sua conclusão.

Com base em pesquisas, levantamentos e supervisão da implementação prática da lei sobre renovação e reconstrução de prédios residenciais em grandes cidades, o Comitê Jurídico acredita que as disposições do projeto de lei sobre o assunto precisam eliminar os entraves em: procedimentos para realocação de moradores de prédios residenciais perigosos com risco de desabamento; seleção de investidores para renovar e reconstruir prédios residenciais; acordo sobre planos de indenização e reassentamento após a seleção dos investidores; e procedimentos de investimento complexos e demorados para projetos de renovação e reconstrução de prédios residenciais.

Delegados presentes na reunião na manhã de 5 de junho. (Foto: DUY LINH).

Especificamente, a remoção forçada de moradores de prédios de apartamentos perigosos com risco de desabamento afeta diretamente os direitos constitucionais (direito à residência legal, direito inviolável à moradia, direito à propriedade de um imóvel, etc.) e, portanto, precisa ser regulamentada por lei.

Portanto, recomenda-se que o Governo estude e regule especificamente a autoridade, a ordem, os procedimentos para a realocação e as medidas de fiscalização adequadas, quando necessárias, para garantir a implementação eficaz da política de renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos.

Ao mesmo tempo, determinar na Lei a taxa de votação para a seleção das opções de indenização e reassentamento dos proprietários de apartamentos; complementar a regulamentação que, após um determinado período de tempo prescrito pelo Governo, se não for alcançado um acordo sobre a opção, a indenização e o reassentamento serão implementados de acordo com a opção decidida pelo Comitê Popular Provincial, com base nos princípios de indenização e reassentamento previstos na Lei da Habitação.

Herdando as disposições da atual Lei da Habitação, o Ponto a, Cláusula 1, Artigo 72 do projeto de lei estipula que, no caso de um prédio de apartamentos que deva ser demolido, mas seja reconstruído de acordo com o projeto, os proprietários serão realocados no local e deverão contribuir com fundos para a reconstrução do prédio.

O Comitê Jurídico aprovou esta disposição por ser consistente com a prática e por assegurar os direitos legais de uso do solo dos proprietários de prédios de apartamentos demolidos. Contudo, em relação a esta questão, o Ponto a, Cláusula 3, Artigo 79 do projeto de Lei de Terras (alterado) estipula que os projetos de renovação e reconstrução de prédios de apartamentos, nos termos da Lei de Habitação, enquadram-se no caso de recuperação de terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público, o que gera sobreposições e conflitos entre as duas leis.

Portanto, recomenda-se que o Governo oriente o Ministério da Construção e o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente a coordenarem a revisão e a proposição de uma solução unificada para tratar do conteúdo acima mencionado nos dois projetos de lei, garantindo os direitos e interesses legítimos e legais dos proprietários de apartamentos com terrenos residenciais estáveis e de longo prazo.

O Comitê Jurídico também propôs continuar pesquisando e esclarecendo a natureza específica dos projetos de reforma e reconstrução de edifícios de apartamentos para desenvolver regulamentos sobre procedimentos e processos de investimento adequados, evitando sobreposições e duplicações, aumentando os custos de conformidade e prolongando o tempo para revisão, aprovação e validação de políticas de investimento.

É necessário regulamentar a percentagem mínima de taxas de utilização do solo e rendas fundiárias para empreendimentos de habitação social.

Com relação à política de desenvolvimento de habitação social, o inciso 1 do artigo 80 do projeto de lei estipula que a alocação de recursos fundiários para o desenvolvimento de habitação social é de responsabilidade do Comitê Popular provincial; o inciso 3 do artigo 80 complementa a disposição de que o Comitê Popular provincial é responsável por informar ao Conselho Popular do mesmo nível sobre a alocação de uma determinada proporção dos recursos arrecadados com taxas de uso da terra e aluguéis de terrenos de projetos de investimento em construção de habitações comerciais e áreas urbanas na região, para realizar indenizações, desapropriação (se houver) e investimento na construção de sistemas de infraestrutura técnica para projetos de investimento em construção de habitação social ou investimento na construção de projetos de habitação social.

A maioria dos pareceres da Comissão de Legislação concordou com as disposições do projeto de lei. No entanto, para garantir transparência, viabilidade e aumentar a responsabilidade das autoridades locais na implementação, propõe-se complementar a regulamentação sobre a percentagem mínima das taxas de uso do solo e dos aluguéis de terrenos de projetos de habitação comercial e áreas urbanas que o orçamento local recebe deve ser utilizada para o desenvolvimento de habitação social.

Além disso, a Comissão de Legislação constatou que, de acordo com as disposições da atual Lei de Habitação, além da destinação de 20% do fundo fundiário, os investidores que constroem projetos de habitação comercial e áreas urbanas também devem investir em infraestrutura técnica sincronizada para a construção de moradias sociais. Se apenas a taxa de uso da terra e o aluguel da terra forem deduzidos, na prática, ainda se trata de um gasto com recursos do orçamento público.

O Ministro da Construção, Nguyen Thanh Nghi, apresenta a proposta do Governo sobre o projeto de Lei da Habitação (alterada). (Foto: DUY LINH).

Portanto, recomenda-se o estudo de regulamentações adicionais sobre a responsabilidade de contribuição financeira para a construção de habitações sociais por parte dos investidores em projetos de construção de habitações comerciais e áreas urbanas.

Com relação aos incentivos para investidores em habitação social para venda, arrendamento com opção de compra ou locação, o Artigo 82 do projeto de lei estipula que os investidores em projetos de construção de habitação social não financiados por capital do orçamento estatal, títulos nacionais, títulos, capital de assistência oficial ao desenvolvimento, empréstimos preferenciais de patrocinadores, etc., estão isentos de taxas de uso da terra e aluguel da terra para toda a área do projeto e não precisam realizar procedimentos para determinar os preços da terra, calcular as taxas de uso da terra e os aluguéis da terra que são isentos de acordo com as disposições da lei sobre terras.

Além disso, há isenção preferencial do imposto sobre valor agregado e do imposto de renda corporativo, conforme a legislação tributária.

A maioria dos pareceres na Comissão de Legislação concordou com as disposições do projeto de lei; ao mesmo tempo, foi proposto que o inciso 2 do artigo 82 complementasse a regulamentação sobre a proporção máxima de terrenos privados destinados à construção de instalações comerciais, de serviços e empresariais em projetos de habitação social, a fim de garantir rigor e evitar brechas que possam ser exploradas na elaboração de projetos de investimento para a construção de habitação social, cujo objetivo principal é a disponibilidade de terrenos para a construção de instalações comerciais, de serviços e empresariais.

No que diz respeito à determinação dos preços de venda, aluguel e financiamento de habitações sociais não financiadas e construídas pelo Estado, a maioria dos pareceres da Comissão de Legislação concordou com as disposições do projeto de lei que prevê a inclusão integral dos custos no preço de venda, visando a recuperação do capital investido pelas empresas e a garantia dos direitos e interesses legítimos dos investidores.

No entanto, para garantir transparência e rigor, recomenda-se estudar e esclarecer os "outros custos razoáveis" incluídos no preço de venda ou prescrever princípios e condições para que os custos sejam considerados razoáveis quando incluídos no preço de venda.

De acordo com: nhandan.vn

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