(TN&MT) - Na manhã de 21 de novembro, dando continuidade à 8ª Sessão, a Assembleia Nacional debateu no plenário o projeto de resolução sobre a implementação piloto de projetos de habitação comercial por meio de acordos de recebimento ou posse de direitos de uso da terra. Após ouvir as opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, Do Duc Duy, explicou e esclareceu uma série de questões levantadas pelos deputados.
Em discurso perante a Assembleia Nacional , em nome da agência responsável pela redação do projeto de resolução, o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, Do Duc Duy, agradeceu aos deputados da Assembleia Nacional pelos seus comentários dedicados e responsáveis e afirmou que os acataria integralmente, apresentando, simultaneamente, um relatório específico explicando o conteúdo dos comentários dos deputados sobre o projeto de resolução.
Explicando mais detalhadamente o propósito da emissão da Resolução, o Ministro Do Duc Duy afirmou que a proposta visa complementar o método de acesso à terra na implementação de projetos habitacionais comerciais. Anteriormente, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2003 e da Lei de Habitação de 2005, para a implementação de projetos habitacionais comerciais, existiam dois mecanismos para a transferência de direitos de uso da terra: o mecanismo de transferência compulsória e o mecanismo de transferência voluntária.
Especificamente, o mecanismo de transferência compulsória consiste na recuperação de terras pelo Estado para entregá-las a investidores por meio de leilões ou licitações para selecionar investidores que implementarão projetos de investimento utilizando a terra. O mecanismo de transferência voluntária ocorre quando investidores negociam com pessoas que detêm direitos de uso da terra para obter fundos imobiliários para implementar projetos de habitação comercial, ou quando investidores que detêm direitos de uso da terra solicitam a órgãos estatais competentes a permissão para alterar a finalidade do uso da terra para implementar projetos de habitação comercial. Assim, existem dois mecanismos de transferência por meio de quatro formas de acesso à terra.
Em seguida, a Lei de Habitação de 2010 e a Lei de Terras de 2013 continuaram a permitir todas as quatro formas de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais, tal como na Lei de Terras de 2003 e na Lei de Habitação de 2005. No entanto, quando a Assembleia Nacional aprovou a Lei de Habitação de 2014, restringiu a forma de obtenção da transferência de direitos de uso da terra ou a alteração da finalidade do uso da terra. Em particular, a Lei de Habitação de 2014 estipula que, em caso de obtenção de transferência, apenas terrenos residenciais podem ser transferidos; e, em caso de posse de direitos de uso da terra e solicitação ao Estado para alteração da finalidade do uso da terra, deve haver uma parte da área destinada a uso residencial nessa área. "Isto limita os casos de acesso à terra na forma de obtenção de transferência de direitos de uso da terra, bem como a posse de direitos de uso da terra, em comparação com a Lei de Terras de 2003 e a Lei de Habitação de 2005", enfatizou o Ministro.
O Ministro Do Duc Duy analisou ainda que a Lei de Terras de 2024 herda essa perspectiva da Lei de Terras de 2014, além de apresentar regulamentações mais rigorosas. Especificamente, o Artigo 79, Cláusula 27, da Lei de Terras de 2024 estipula que os projetos em que o Estado recupera terras para leilão e licitação devem ser projetos sincronizados em termos de infraestrutura técnica, infraestrutura social e habitação.
De acordo com a legislação urbanística vigente, a escala do projeto geralmente é de 20 hectares ou mais, e nos casos em que a área é menor e não garante a integração urbana, o Estado não irá realizar a recuperação de terras. Assim, o método de recuperação de terras pelo Estado para posterior entrega a investidores não será implementado.
Ao mesmo tempo, as regulamentações sobre os casos em que o Estado permite que investidores recebam direitos de uso da terra, ou que investidores que já detêm esses direitos, também são controladas e restringidas, como na Lei de Habitação de 2014. Ou seja, aplica-se apenas aos casos em que, ao receberem direitos de uso da terra, 100% da área contemplada deve ser residencial, ou, no caso de investidores que já detêm direitos de uso da terra, uma parte dessa área deve ser residencial.
Isso leva a projetos com escala inferior a 20 hectares e, se o terreno não for residencial, não há como acessá-lo, seja por meio de recuperação de terras pelo Estado, seja por concessão de direitos de uso da terra, ou mesmo pela alteração da finalidade do uso do solo após a concessão desses direitos. Isso gera dificuldades para localidades com poucos projetos de grande escala.
O Ministro Do Duc Duy afirmou que esse problema ocorre atualmente em todas as localidades do país, especialmente nas pequenas, onde o mercado imobiliário não é de grande escala e não há muitos projetos urbanos com mais de 20 hectares. "Portanto, esta resolução piloto, submetida à Assembleia Nacional para promulgação, visa eliminar essas dificuldades e solucionar o gargalo nos métodos de acesso à terra para a implementação de projetos habitacionais comerciais", disse o Ministro.
Em relação ao alcance da regulamentação, devido aos problemas que ocorrem em todo o país, é necessário implementá-la em âmbito nacional para garantir a equidade. Por outro lado, outros métodos de acesso à terra para a implementação de projetos de habitação comercial, de acordo com a atual Lei de Terras, também são implementados em todas as localidades do país. Portanto, se forem implementados apenas em caráter experimental em algumas localidades, não garantirão consistência e unidade entre elas. A implementação em âmbito nacional também ajuda a superar o mecanismo de solicitação e concessão, conforme declarado pelo delegado Pham Van Hoa, da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Thap .
Em relação à regulamentação sobre o controle do escopo do projeto-piloto na minuta da Resolução, o Ministro Do Duc Duy afirmou que os critérios especificados nos Artigos 2 e 3 preveem a implementação em áreas urbanas e de desenvolvimento urbano, o controle da escala da área, o controle do tempo de implementação e a inclusão na lista de projetos aprovados pelo Conselho Popular Provincial para implementação sob este mecanismo.
Em relação às condições para a implementação do projeto piloto, o Ministro Do Duc Duy afirmou que o Artigo 3º do projeto de Resolução estipula especificamente que os projetos devem atender a 5 condições: devem ser compatíveis com o planejamento de uso do solo e o planejamento de construção, o planejamento urbano e o programa de desenvolvimento habitacional; a área destinada à implementação do projeto deve constar da lista de terrenos permitidos pelo Conselho Popular Provincial; para áreas de defesa e segurança nacional, deve haver uma aprovação por escrito do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública, em conformidade com as disposições do Artigo 84, Cláusula 1, conforme declarou o delegado Trinh Xuan An, da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai.
Em relação à questão da segurança alimentar, da manutenção da estabilidade de 3,5 milhões de hectares de arrozais e da garantia da cobertura florestal média nacional de 42%, o Ministro Do Duc Duy afirmou que essa questão vem sendo implementada e rigorosamente controlada desde a fase de elaboração dos planos nacionais e provinciais de uso do solo, passando pelo planejamento urbano e pelo planejamento da construção. Ao elaborar os planos, foi necessário determinar a quantidade de terras agrícolas a serem convertidas para fins não agrícolas e a quantidade de áreas residenciais a serem destinadas ao desenvolvimento durante o período de planejamento, de forma a garantir a manutenção da área de arrozais de 3,5 milhões de hectares e a manutenção da cobertura florestal estável em 42%. Essa etapa consiste na implementação do planejamento, definindo quais áreas, dentro da área planejada para desenvolvimento imobiliário comercial, serão desapropriadas pelo Estado para recuperação de terras e quais serão destinadas à transferência de direitos de uso da terra por investidores. No entanto, essas medidas se aplicam somente dentro da área de planejamento aprovada.
Em relação à área de terrenos destinados à defesa e segurança nacional, o Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, Do Duc Duy, afirmou que, no projeto preliminar, a diretriz planejada é a desapropriação desses terrenos, em conformidade com o planejamento para o desenvolvimento habitacional das áreas ainda não repassadas às localidades. Em seguida, será dada prioridade ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública para a organização da implementação de projetos habitacionais comerciais para venda a oficiais e soldados das Forças Armadas. O Ministro Do Duc Duy explicou que essa regulamentação visa criar condições para a rápida conversão das áreas de terrenos destinados à defesa e segurança nacional em áreas residenciais, de acordo com o planejamento, atendendo assim às necessidades habitacionais de oficiais e soldados das Forças Armadas. A resolução também prevê que o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sejam responsáveis pela seleção dos investidores para a implementação do projeto. Uma vez selecionado, o investidor deverá cumprir todos os processos, procedimentos e condições semelhantes aos de outros projetos.
Fonte: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html
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