Oportunidades para o desenvolvimento urbano satélite na cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas.

Pessoas com reais necessidades de moradia ainda encontram dificuldades para achar um lugar para "se estabelecer" no verdadeiro sentido da palavra, devido à escassez de oferta.

Após a expansão dos limites administrativos da cidade de Ho Chi Minh, muitos esperavam que isso impulsionasse o mercado imobiliário, aumentando a oferta e, consequentemente, tornando os preços mais acessíveis. No entanto, a realidade foi oposta, com os preços dos apartamentos continuando a subir enquanto a oferta permanecia escassa.

As tendências de compra de imóveis estão mudando.

O relatório do mercado imobiliário para a cidade de Ho Chi Minh e arredores, referente a agosto de 2025, elaborado pela DKRA Consulting (do grupo DKRA), mostra que o setor imobiliário residencial na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas apresenta sinais positivos de recuperação. O relatório destaca o segmento de apartamentos, com uma oferta de 28.114 unidades, um aumento de 58% em relação ao mesmo período do ano anterior, e uma taxa de absorção superior a 20.000 unidades, 3,1 vezes maior que em 2024. O segmento de casas geminadas e vilas registrou uma oferta de 10.133 unidades, um aumento de 71% em relação ao ano anterior, com 4.817 unidades vendidas, quatro vezes mais que no mesmo período. Já o segmento de terrenos apresentou uma oferta de 7.167 unidades, um aumento de apenas 3%, mas com uma taxa de absorção de 1.130 unidades, um aumento de 2,2 vezes.

A área urbana comercial 826 EC é atualmente o centro de investimento e residencial na zona sul da cidade de Ho Chi Minh, graças à sua localização privilegiada no cruzamento da extensão de Le Van Luong com Long Hau, com escritura definitiva para cada lote e preços acessíveis.

Segundo o Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral da DKRA Consulting, o mercado está passando por uma clara transformação. A província de Tay Ninh responde atualmente por 40% da oferta e 67% do consumo primário de casas geminadas e vilas nos primeiros 8 meses do ano. O segmento de apartamentos na antiga área de Binh Duong ultrapassou até mesmo o da cidade de Ho Chi Minh (antiga), representando 45,5% da oferta e 46,7% do consumo. No entanto, ainda existe uma forte diferenciação: a cidade de Ho Chi Minh concentra-se principalmente no segmento de apartamentos de alto padrão, classe A, enquanto as áreas vizinhas lideram o mercado nos segmentos de médio e baixo custo.

Em relação aos compradores, o Sr. Pham Lam, Presidente do Grupo DKRA, afirmou que eles podem ser divididos em dois grupos principais: compradores para morar e compradores para investir. O grupo de investidores geralmente é composto por pessoas que já possuem imóveis, têm capital disponível, entendem do mercado e de finanças e estão interessadas em rentabilidade, localização, planejamento futuro, investidores e métodos de pagamento. Por outro lado, o grupo de compradores para morar geralmente é formado por pessoas que compram um imóvel pela primeira vez, com quantias moderadas de dinheiro, que tomam decisões criteriosas, dando mais atenção a fatores como localização, ambiente de vida, comodidades, preço e apoio bancário.

O Sr. Lam citou dados da DKRA Realty (Agência Geral de Marketing e Distribuição do Grupo DKRA) que mostram que a proporção de clientes investidores ainda é dominante em relação às compras em grupo para residência. A faixa etária dos compradores de imóveis para investimento geralmente varia de 35 a 44 anos, representando 37%, enquanto as compras em grupo para residência concentram-se na faixa etária de 25 a 34 anos, representando 40%. Notavelmente, a maioria dos clientes investidores em imóveis ainda reside na cidade de Ho Chi Minh.

Segundo o presidente do Grupo DKRA, a "onda" imobiliária se espalhou para áreas satélites e regiões adjacentes à expansão da Cidade de Ho Chi Minh, como Can Gio, Can Giuoc e Long Hau. Essas áreas estão se tornando importantes zonas de amortecimento, com conjuntos de projetos de casas geminadas, infraestrutura integrada, valor sustentável e adequadas às reais necessidades de moradia, com um orçamento de cerca de 3 bilhões de VND. Por exemplo, o projeto 826 EC, adjacente ao Parque Industrial de Long Hau, implementado pela Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, atraiu grande atenção graças à sua política de financiamento de 70% em 30 anos, pagamento de juros em 15 meses, carência de 24 meses para o principal e descontos especiais para pagamento à vista e compras no atacado. Este projeto oferece 760 casas geminadas com área entre 80 e 120 m², com 98% da infraestrutura concluída e prontas para construção.

Outra tendência observada é a crescente preferência dos jovens por moradias em áreas periféricas. Eles valorizam experiências de vida em meio à natureza, associadas a grandes centros urbanos que se desenvolvem com foco em transporte público. Além disso, a transparência legal é considerada um pré-requisito. Para atender a essa exigência rigorosa, muitos investidores aprimoram continuamente seus produtos, desenvolvendo áreas urbanas verdes, inteligentes e sustentáveis, com infraestrutura integrada.

Necessidade de desenvolver cidades satélite.

De uma perspectiva macroeconômica, o economista Dr. Can Van Luc afirmou que o panorama econômico global para o período de 2025-2026 ainda apresenta muitas incertezas, com a previsão de desaceleração do crescimento, de 2,8% em 2024 para 2,3% nos próximos dois anos, segundo dados do Banco Mundial. Ele apontou como principais razões os conflitos geopolíticos intermináveis ​​no Oriente Médio e na Ucrânia, a persistente pressão inflacionária, os crescentes riscos da dívida pública e a desaceleração do crescimento nas três maiores economias: Estados Unidos, China e União Europeia. Contudo, nesse cenário, ainda existem pontos positivos, com o investimento público global demonstrando sinais de recuperação.

Para o Vietnã, segundo o Dr. Can Van Luc, a situação é um pouco mais otimista graças a novos e importantes motores de crescimento. Um deles é o fluxo de capital de investimento estrangeiro direto (IED) registrado, que deverá atingir US$ 26,14 bilhões em 2025, um aumento de 7,3% em relação ao ano anterior, podendo chegar a US$ 42-46 bilhões em 2026, o que corresponde a um crescimento de 12% a 14%. Desse total, o setor imobiliário sozinho responde por US$ 5 bilhões, cerca de 20% do capital total de IED nos primeiros oito meses de 2025. De modo geral, o ponto positivo da economia vietnamita reside na recuperação dos investimentos, no aumento do IED, embora com alguma desaceleração, e no crescimento do setor turístico.

Além disso, a nova orientação política também gera um impacto claro no mercado imobiliário. O Dr. Can Van Luc afirmou que a conclusão das instituições fundiárias, com a alteração da Lei de Terras de 2024 e da Lei de Negócios Imobiliários, juntamente com o processo de regularização administrativa, abriu grandes oportunidades. Somente na cidade de Ho Chi Minh, após a fusão, a área aumentou 2,4 vezes, a população cresceu 37%, o PIB regional atingiu 2,078 trilhões de VND, representando 67,74% de toda a região, e o PIB per capita chegou a 19,49 milhões de VND. Este é o cenário ideal para se esperar um avanço significativo, com forte impacto no mercado imobiliário.

Juntamente com isso, há uma série de políticas-chave, como a criação de um conjunto de políticas fundamentais para promover a economia verde e a digitalização, a implementação da Resolução 21/2021/QH15 sobre habitação, a diversificação das fontes de capital por meio do Fundo Nacional de Habitação, o fortalecimento do combate à corrupção na gestão fundiária e a conversão do modelo administrativo de dois níveis para melhorar a eficiência da gestão. Todas são consideradas forças motrizes para ajudar o mercado imobiliário, especialmente o segmento de imóveis satélites, a decolar.

O especialista em planejamento urbano, doutor em Ciências e arquiteto Ngo Viet Nam Son, concorda com o ponto de vista acima e acredita que a fusão de áreas vizinhas para expandir o espaço da cidade de Ho Chi Minh levará esta cidade à era das "supercidades" em termos de área, população e importância econômica. Essa escala superior traz grandes vantagens em termos de espaço para desenvolvimento e recursos de mercado, mas, ao mesmo tempo, apresenta desafios significativos em termos de gestão urbana, alocação de infraestrutura e controle do fluxo de pessoas.

Nesse contexto, este especialista acredita que o planejamento da área urbana da Cidade de Ho Chi Minh deve ter uma visão de longo prazo, abrangendo o período de 2030 a 2050, com um modelo multicêntrico. Em vez de concentrar tudo no núcleo central, a cidade expandida precisa desenvolver cidades satélites em seu cinturão, cada uma assumindo funções especializadas, como indústria, serviços, educação e treinamento, cidades inteligentes ou resorts ecológicos. Essa rede multipolar só será verdadeiramente eficaz se conectada por um sistema de transporte inter-regional moderno, incluindo anéis viários, rodovias e ferrovias urbanas, garantindo a circulação conveniente entre o centro e as áreas satélites. "Mais importante ainda, o planejamento enfatiza o critério de 'cidades satélites habitáveis', o que significa que essas cidades devem ser verdadeiramente habitáveis ​​para atrair moradores a se estabelecerem a longo prazo. Somente quando houver investimento simultâneo em infraestrutura técnica e social, acompanhado de serviços essenciais em saúde, educação e emprego, as pessoas se sentirão seguras para permanecer. Essa é a chave para que as cidades satélites desempenhem seu papel na redução da pressão sobre o núcleo central, promovendo, ao mesmo tempo, um desenvolvimento equilibrado e sustentável para toda a região", enfatizou o especialista.

Fórum de Imóveis Residenciais de 2025

Em um mercado imobiliário que enfrenta diversos problemas relacionados à oferta e ao aumento dos preços dos imóveis, a Associação Vietnamita de Imóveis (VNREA), em colaboração com o jornal Nguoi Lao Dong e a Real Estate Review Community, organizou o "Fórum Imobiliário 2025", com o tema "Ondas de Satélite", na tarde de 18 de setembro, no Hotel New World Saigon (Cidade de Ho Chi Minh).

O fórum abordará as seguintes questões: Como os documentos legais afetam o mercado imobiliário; Como os três fatores institucionais, financeiros e de dados moldarão o "padrão de imóveis satélites do Vietnã" nos próximos 5 anos; Quais soluções as agências de gestão têm para administrar, apoiar os negócios, estabilizar o mercado e orientar o desenvolvimento sustentável do setor imobiliário em áreas satélites?

Dezenas de projetos de grande escala

Segundo dados da DKRA Consulting, a cidade de Ho Chi Minh e seus arredores possuem atualmente cerca de 18 projetos urbanísticos com área superior a 100 hectares, totalizando mais de 16.500 hectares, dos quais 8 projetos já foram concluídos ou estão em andamento, com área superior a 3.500 hectares, oferecendo mais de 50.000 unidades habitacionais ao mercado.

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm