Nos últimos 10 anos, os preços dos imóveis no Vietnã aumentaram dezenas de vezes.

A oferta limitada pressiona os preços dos imóveis para cima.

Desde 2018, as políticas relacionadas às fontes de capital e as decisões de agências e departamentos no controle do mercado imobiliário causaram um declínio acentuado na oferta de imóveis residenciais.

A procura por habitação está em constante crescimento, pressionando a oferta e elevando continuamente os preços dos imóveis a novos patamares.

Dados da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARs) mostram que, nos últimos 10 anos, os preços dos imóveis aumentaram dezenas de vezes. Somente em 2021, o preço médio das casas cresceu em dois dígitos, sendo inclusive muitas vezes maior em comparação com o mesmo período do ano anterior.

Nos últimos 10 anos, os preços dos imóveis no Vietnã aumentaram dezenas de vezes. Foto 1 — É provável que os preços dos imóveis aumentem em mercados com escassez de oferta, especialmente em tipos de imóveis com alta demanda. (Foto: LD)

As baixas taxas de juros e a inflação recorde contribuíram para a disparada dos preços dos imóveis, mas o cerne do problema é a escassez de oferta.

Segundo o Ministério da Construção , com a atual taxa de crescimento populacional e a demanda por moradia, cerca de 70 milhões de metros quadrados de habitação urbana precisam ser adicionados anualmente. Assim, considerando o atual cenário de desenvolvimento da oferta, de acordo com as estimativas da VARS (Agência de Pesquisa Agrícola do Vietnã), o Vietnã terá um déficit de cerca de 300 mil unidades habitacionais por ano devido ao surgimento de novos núcleos familiares urbanos, especialmente pela necessidade de "morar separadamente" da geração mais jovem, que está se separando de suas famílias extensas.

Essa grave escassez certamente fará com que os preços dos imóveis subam ainda mais. No entanto, essa escassez não está ocorrendo em todos os segmentos, o que significa que nem todos os tipos de imóveis serão afetados da mesma forma.

Na verdade, a escassez de oferta ocorre apenas em determinadas áreas e segmentos.

Assim, enquanto as áreas rurais, os arredores das principais cidades ou as cidades dos tipos III e IV têm oferta suficiente ou mesmo excedente, as áreas urbanas enfrentam uma pressão de sobrecarga devido à crescente demanda por moradias.

Em uma perspectiva mais ampla, embora a oferta de imóveis residenciais, especialmente moradias populares, seja e provavelmente continuará sendo escassa no futuro, imóveis de alto padrão em resorts estão presentes no portfólio da maioria das grandes empresas do setor imobiliário.

Os preços continuarão a subir a um ritmo mais lento.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da VARs, afirmou que, por se tratar de um produto altamente localizado, os preços dos imóveis aumentarão em ritmos diferentes em diferentes regiões e mercados, dependendo principalmente do equilíbrio entre oferta e demanda. No entanto, de modo geral, os preços dos imóveis residenciais podem não apresentar grandes aumentos em 2024.

De fato, soluções drásticas para eliminar as dificuldades do mercado imobiliário têm se mostrado eficazes. O lado da oferta do mercado teve acesso a capital de crédito. No entanto, os empréstimos imobiliários estão em tendência de queda.

Em um contexto de dificuldades econômicas , os empréstimos imobiliários para atender às reais necessidades de moradia não são a principal prioridade das pessoas atualmente. Além disso, a oferta existente no mercado não é adequada às necessidades e à capacidade financeira da maioria.

Ao mesmo tempo, as condições de crédito "rígidas", difíceis de cumprir, juntamente com um ambiente de investimento e negócios arriscado, obrigam os investidores a serem mais cautelosos, fazendo com que o número de potenciais clientes no mercado diminua. As dificuldades no desenvolvimento de projetos de habitação social, incluindo os procedimentos de investimento, o acesso a capital, as vendas, etc., também afetam diretamente os preços dos imóveis, pois impactam o andamento da entrega das unidades e da construção.

“Quanto mais tempo demorarmos para superar os problemas de insumos mencionados acima, maior a probabilidade de os preços dos imóveis continuarem a subir”, disse o Sr. Dinh.

Recentemente, o risco de inadimplência aumentou, obrigando os bancos a vender continuamente milhares de imóveis para recuperar dívidas. Milhões de empréstimos com garantia imobiliária devem vencer em breve.

O resultado dos empréstimos e a forma como o mutuário opta por administrá-los podem afetar os preços dos imóveis. A decisão do mutuário de vender ou executar a hipoteca aumenta a oferta de imóveis, desacelerando o ritmo de valorização dos preços no mercado.

Nos últimos 10 anos, os preços dos imóveis no Vietnã aumentaram dezenas de vezes. Imagem 2 — Os revendedores de valor agregado (VARs) recomendam políticas de crédito para limitar a especulação. (Foto: DM)

No entanto, a VARS prevê que o segmento de apartamentos nas grandes cidades continuará a crescer de forma constante, porque a oferta ainda não se adaptou à procura dos clientes e investidores.

Ao mesmo tempo, a maioria dos projetos em andamento em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh está localizada em distritos distantes do centro, onde ainda há abundância de terrenos disponíveis. A infraestrutura em constante aprimoramento continuará a impulsionar a valorização desses empreendimentos no futuro.

Para aumentar o acesso a moradias seguras e acessíveis para as pessoas no contexto do crescimento populacional e da urbanização, o Sr. Dinh afirmou que o Vietnã precisa resolver o elo mais importante na cadeia do aumento dos preços dos imóveis: a falta de oferta, devido ao uso inadequado da terra.

Ao mesmo tempo, também é necessário utilizar ferramentas para regular a oferta e a demanda para que o mercado se desenvolva substancialmente.

Segundo a VARS, em primeiro lugar, é necessário reforçar a disciplina no planejamento, avaliação, aprovação e implementação. As autoridades competentes precisam utilizar eficazmente as ferramentas para estabelecer e ajustar o planejamento, os planos de uso do solo e regular a oferta, alocando recursos fundiários para o desenvolvimento habitacional já na fase de planejamento.

Ao mesmo tempo, as pessoas devem ter a oportunidade de conhecer e contribuir para o planejamento e os planos de uso da terra. Assim, a terra poderá ser utilizada para o fim correto, de forma econômica e para maximizar seu "valor de uso".

Em segundo lugar, é necessário eliminar o planejamento "suspenso" e criar um corredor legal específico para a negociação de terrenos em áreas planejadas. Ao mesmo tempo, é fundamental controlar rigorosamente a experiência de gestão e a capacidade financeira dos contratados para garantir o andamento dos projetos, evitar prejuízos financeiros e desperdício de recursos.

Quanto maior a demanda especulativa, mais descontrolada ela se torna, mais altos serão os preços dos imóveis, com grandes oscilações, reduzindo o acesso das pessoas à moradia. Portanto, é necessário estudar um plano para aplicar alíquotas de impostos adequadas ao patrimônio acumulado, de acordo com a quantidade e o porte dos imóveis possuídos, a fim de reduzir o incentivo à especulação.

Além disso, deveriam existir políticas de crédito para limitar a especulação, como a aplicação de taxas de juros mais altas na compra de um segundo, terceiro imóvel, etc.

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