VARS: Apartamentos acessíveis “desaparecem” em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh

ANTD.VN - O recente aumento na oferta de imóveis é contribuído principalmente pelo segmento de alto padrão, enquanto moradias populares estão sendo "abandonadas", tornando o desequilíbrio entre oferta e demanda cada vez mais sério.

Não há mais oferta de apartamentos acessíveis

De acordo com a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário vietnamita tem se aquecido gradualmente graças à força motriz das novas políticas de oferta e apoio do governo . No entanto, o aumento da oferta se concentra principalmente no segmento de alto padrão, enquanto moradias populares estão sendo "abandonadas".

Dados de pesquisa da VARS mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de VND 25 milhões/m2) foi “extinto” nos últimos anos e é muito difícil, se não impossível, reaparecer em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Especificamente em Hanói, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados atingiu 35% em 2018, caiu para 20% em 2019 e apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos neste segmento continuou a diminuir, atingindo apenas cerca de 4% da oferta total de apartamentos lançados para venda e chegando a 0% em 2023.

Na Cidade de Ho Chi Minh, o declínio foi ainda mais forte quando, em 2018, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados representava 20%, mas caiu para apenas 0,5% em 2020, antes de desaparecer completamente em 2021.

Até os primeiros 9 meses de 2024, a oferta de apartamentos testemunhou uma recuperação significativa, mas cerca de 80% da oferta de apartamentos abertos para venda em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh tiveram um preço de venda de VND 50 milhões/m2 ou mais.

A pesquisa sobre o índice de preços de apartamentos, que reflete as flutuações médias do preço de venda de projetos no conjunto de amostra de 150 projetos selecionados e observados pela VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos de amostra em Hanói estava próximo de 60 milhões de VND/m2, um aumento de 64,0% em comparação ao segundo trimestre de 2019.

O preço médio de venda de conjuntos de projetos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de VND49,2 milhões/m2 para VND64,2 milhões/m2, refletindo um aumento de 30,6% no mesmo período.

A oferta de apartamentos acessíveis desapareceu em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Por que as empresas não estão interessadas no segmento de baixo custo?

Segundo a VARS, o principal motivo pelo qual a habitação acessível não recebeu muita atenção das incorporadoras imobiliárias é a margem de lucro desse segmento ser menor do que a do segmento de alto padrão. Cálculos de incorporadoras mostram que, com uma margem de lucro de apenas cerca de 15%, se o capital ficar estagnado por 1 a 2 anos ou as vendas forem adiadas por 1 a 2 anos, as incorporadoras perderão dinheiro.

Além disso, a terra central está cada vez mais escassa, atualmente e no futuro está localizada principalmente em grandes áreas urbanas com uma série de infraestrutura e serviços públicos que precisam de investimento, além dos custos de insumos, especialmente os custos da terra, estarem aumentando, os preços não podem ser acessíveis.

Em segundo lugar, embora o Governo tenha introduzido diversas políticas para incentivar o desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis, os procedimentos legais relacionados à terra e ao planejamento ainda representam grandes barreiras. O complexo processo de licenciamento, a longa demora, aliado à escassez cada vez maior de recursos para o desenvolvimento habitacional nas grandes cidades, fazem com que os empreendedores considerem cuidadosamente antes de investir neste segmento.

Além disso, as políticas de apoio ao crédito para compradores de imóveis neste segmento não foram implementadas de forma sincronizada.

Em terceiro lugar, projetos de alto padrão proporcionam altas margens de lucro e não são difíceis de vender. Como a demanda por moradias de alto padrão, incluindo necessidades residenciais e de investimento, é muito grande, o grupo de clientes de alta renda está em constante crescimento, acompanhando o desenvolvimento econômico e a onda de investimentos estrangeiros, bem como os vietnamitas no exterior, com base no novo corredor legal que "flexibiliza" as condições de propriedade para esse grupo.

De fato, muitos clientes estão dispostos a pagar um valor extra para ter os produtos mais limitados e de maior qualidade do projeto. Isso torna o segmento de moradias populares ainda menos atraente para as incorporadoras.

Precisa de intervenção do Estado

Para lidar com a escassez de oferta de moradias acessíveis, a VARS acredita que é necessária uma forte intervenção do Estado.

Assim, o Estado precisa pesquisar e desenvolver políticas para criar condições favoráveis ​​para que investidores desenvolvam apartamentos comerciais acessíveis (isenção de imposto predial, imposto corporativo ou aumento da densidade de construção ou coeficiente de uso do solo em comparação aos padrões para projetos de habitação comercial).

Ao mesmo tempo, é dada prioridade à aprovação do planejamento e ao licenciamento da construção, ajudando a reduzir o tempo de desenvolvimento do projeto...

Em segundo lugar, o Estado deve promover projetos de cooperação entre o Governo e o setor privado para construir moradias populares (o Estado fornece incentivos fundiários e apoio jurídico).

Terceiro, devem ser adotadas políticas para apoiar a demanda da população por moradia. O governo pode considerar a criação de um fundo para apoiar o desenvolvimento e a manutenção da oferta de apartamentos de baixo custo…

Além disso, o Estado precisa ter políticas para limitar a motivação especulativa, e deve estudar e aplicar em breve o imposto predial, visando proprietários de imóveis que não aplicam seus imóveis em atividades comerciais, ou não realizam construções após receberem os terrenos...

É necessário criar agências ou comitês de supervisão habitacional e aplicar sanções severas contra casos de especulação, manipulação de preços ou aumentos ilegais de preços.

No entanto, para que as políticas regulatórias sejam realmente eficazes e garantam o funcionamento seguro e saudável do mercado a longo prazo, o Estado precisa concluir em breve o sistema de informações e dados sobre o mercado imobiliário e o sistema de gestão dos imóveis identificados.

Fonte: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd