Antispeculă, controlul prețurilor imobiliare: Înăsprirea creditelor sau a impozitelor?

VTV.vn - Propunerea de limitare a împrumuturilor pentru cumpărarea de locuințe secundare sau mai multe pentru a controla prețurile și a preveni speculațiile imobiliare provoacă multe dezbateri.

Propunere de limitare a creditării la cumpărătorii de locuințe secundare sau mai multe

Propunerea de limitare a creditării pentru cumpărătorii de locuințe secundare sau mai multe se bucură de multă atenție, în special din partea investitorilor pe termen scurt. Această propunere este conținutul proiectului de Rezoluție privind mecanismul de control și restricționare a prețurilor imobiliare, pe care Ministerul Construcțiilor l-a transmis ministerelor și ramurilor relevante pentru comentarii.

Mai exact, Proiectul prezintă trei aspecte de reglementare a pieței, inclusiv: politica de creditare pentru cumpărătorii de locuințe, centrele de tranzacții imobiliare și dezvoltarea de locuințe comerciale accesibile. În ceea ce privește politica de creditare pentru cumpărătorii de locuințe, Ministerul Construcțiilor propune ca Guvernul să solicite instituțiilor de credit să aplice limite la creditele pentru achiziționarea de locuințe, cu excepția locuințelor sociale.

Mai exact, pentru cumpărătorul unei a doua locuințe, se așteaptă ca acesta să poată împrumuta doar până la 50% din valoarea contractului de achiziție. Pentru al treilea cumpărător de locuințe, suma creditului nu va depăși 30%.

Împreună cu propunerea de înființare a unui Centru de Tranzacții Imobiliare pentru a face publice tranzacțiile și a promova dezvoltarea locuințelor accesibile, Ministerul Construcțiilor a declarat că Rezoluția vizează stabilirea unui mecanism juridic specific pentru controlul, reglementarea și reducerea treptată a prețurilor locuințelor la un nivel adecvat veniturilor majorității populației, în special ale grupurilor cu venituri medii și adecvate. Accentul se pune pe reglementarea pieței imobiliare într-un mod public și transparent, controlând strict speculațiile și manipularea prețurilor.

O propunere de limitare a creditării la cumpărătorii de locuințe secundare câștigă teren, în special în rândul investitorilor pe termen scurt. Fotografie ilustrativă.

Multe opinii contradictorii

Conform pieței, limita maximă de credit pentru cumpărarea unei case depinde de tipul de produs imobiliar și de reglementările fiecărei bănci. Mulți investitori în proiecte imobiliare comerciale aplică politici flexibile, în cadrul cărora cumpărătorii trebuie să plătească doar 10 - 30% în avans. După aceea, banca va debursa suma rămasă, ceea ce înseamnă că cumpărătorii pot împrumuta între 70 și 90% din prețul total al produsului imobiliar.

Având în vedere beneficiile atât de mari, propunerea de limitare a împrumuturilor pentru familiile de a doua și mai multe familii primește opinii mixte. Conform companiilor, dacă va fi aplicată, această politică va limita investitorii pe termen scurt - cei care profită de programele de creditare bancară pentru a cumpăra proprietăți imobiliare în scopuri comerciale pe termen scurt. Pe de altă parte, există și opinii conform cărora politica de restricționare a împrumuturilor poate afecta grupul de persoane care au nevoie să cumpere proprietăți imobiliare sau să investească pe termen lung.

În calitate de investitor cu experiență îndelungată pe piața imobiliară, domnul Dinh Hoang Thang (cartierul Long Truong, orașul Ho Chi Minh ) investește în apartamente de închiriat, crescând astfel veniturile familiei sale.

El a spus că propunerea de limitare a împrumuturilor pentru achiziționarea de locuințe secundare ar contribui la descurajarea investitorilor pe termen scurt, în special a speculanților. Dacă politica va fi implementată, el va reechilibra, de asemenea, în mod proactiv, împrumuturile sub 50% din valoarea proprietății pentru a se potrivi portofoliului său de investiții.

„Atunci când luăm o decizie, trebuie să calculăm și să luăm în considerare și modul în care aceasta va afecta portofoliul nostru de investiții. Și, evident, această reglementare va reduce numărul de persoane și motivația de a deține o a doua sau a treia proprietate, reducând speculațiile. Pe termen lung, cred că acest lucru va fi benefic pentru societate”, a comentat dl. Thang.

Propunerea de limitare a creditării la cumpărătorii de locuințe de a doua sau mai multe persoane a primit opinii mixte.

În prezent, dna Tran Thi Hong Hai (cartierul Tan Phu, orașul Ho Chi Minh) caută un produs imobiliar potrivit pentru a investi în viitorul apropiat. Aceasta este prima dată când intră pe piață. Pe lângă economii, împrumuturile sunt, de asemenea, destul de importante pentru tinerii ca ea. Când a auzit despre propunerea de înăsprire a creditării pentru creditele pentru locuințe secundare, și-a exprimat îngrijorarea, deoarece acest lucru ar putea reduce accesul la produse de investiții.

„În opinia mea, această propunere limitează, de asemenea, resursele și sprijinul, precum și limitează oarecum liniile de produse pe care le pot căuta sau, cumva, mă face să ezit mai mult în căutarea unor investiții suplimentare în portofoliul imobiliar”, a declarat dna Hai.

Unele companii au declarat că piața imobiliară este pe cale să se redreseze. Oferta de produse este concentrată în prezent pe segmentele medii și superioare, care sunt destinate investitorilor. Între timp, piața încă prezintă deficit de locuințe ieftine, care să deservească persoanele cu nevoi reale de locuințe. Companiile consideră că, dacă împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe sunt restricționate, acest lucru ar putea afecta lichiditatea pieței.

Dl. Tran Khanh Quang - Director General al Societății pe Acțiuni de Investiții Imobiliare Viet An Hoa, a declarat: „În prezent, observăm că pe piața imobiliară peste 60-70% sunt investitori, în timp ce rezidenții efectivi sunt doar 20-30%. Dacă aplicăm prea riguros această lege, adică limitând împrumuturile pentru locuințe secundare și a treia și înăsprind din ce în ce mai mult creditarea, atunci, evident, piața va fi șocată.”

Alte opinii au afirmat, de asemenea, că propunerea de înăsprire a creditării pentru cei care cumpără o a doua locuință sau mai multe nu face o distincție clară între cei care cumpără pentru locuințe reale și cei care investesc pentru închiriere pe termen lung. De fapt, există cazuri în care părinții împrumută bani pentru a cumpăra o casă pentru copiii lor atunci când nu au suficiente condiții financiare. Prin urmare, dacă se aplică această restricție de creditare, aceasta ar putea afecta nevoile legitime ale multor familii din prezent.

Soluții complete pentru controlul prețurilor locuințelor într-un mod sustenabil

Proiectul nu interzice deținerea de locuințe secundare sau terțe. În acest caz, proiectul reglementează doar politica de creditare, ceea ce înseamnă că statul folosește instrumente de reglementare a fluxurilor de capital pentru a controla speculațiile și riscurile financiare. Experții consideră că aceasta este o direcție în conformitate cu prevederile legii și cu practica internațională.

Politica de creditare eșalonată propusă nu afectează interesele cetățenilor, ci își propune să gestioneze riscurile sistemice. Cu toate acestea, aceasta trebuie să meargă mână în mână cu soluții mai cuprinzătoare pentru controlul prețurilor locuințelor.

Datele provenite de la unitățile de cercetare au arătat că creșterea recentă a prețurilor locuințelor nu se datorează în principal investițiilor, ci unei oferte insuficiente. Cauza provine din problemele juridice, costurile ridicate ale terenurilor și costurile investițiilor în construcții. Prin urmare, investitorii se vor concentra pe proiecte de lux pentru a obține profituri.

De exemplu, în orașul Ho Și Min, conform unui raport realizat de Avison Young, numărul de proiecte de apartamente noi lansate în trimestrul al treilea a fost în mare parte apartamente de lux și de înaltă calitate, cu un preț mediu de vânzare de 125 milioane - 232 milioane VND/m2. Acest preț a crescut cu 5-8% față de trimestrul precedent.

Compania de studii de piață Savills Vietnam consideră că, în loc să aleagă instrumente de creditare, politicile trebuie să se concentreze pe rezolvarea problemei deblocării ofertei de locuințe.

Dna Gianh Huynh - directoarea departamentului de cercetare Savills Vietnam, a sugerat: „Ar trebui să reformăm procesele de aprobare a proiectelor pentru a accelera progresul noilor proiecte pe piață. Proiectele blocate ar trebui rezolvate prin mecanisme speciale. Deblocarea problemei ofertei, crearea unei oferte diversificate, în special a ofertei de locuințe cu costuri reduse. Atunci când oferta este suficientă pentru a satisface cererea, piața își va autoregla prețurile.”

Conform propunerii Ministerului Construcțiilor, unitățile de cercetare consideră că intervenția asupra limitelor de credit poate afecta independența băncilor comerciale. Deoarece activitățile de creditare depind de procesul de evaluare a riscurilor și de criteriile de creditare ale fiecărei bănci, în funcție de capacitatea de plată a debitorului.

În plus, determinarea numărului de proprietăți deținute de împrumutat este, de asemenea, o provocare, deoarece necesită conexiune sau acces la sistemul de baze de date imobiliare. Deși aceste date sunt încă în curs de finalizare și vor necesita mult timp pentru a fi aplicate în practică.

O impozitare mai eficientă?

Exprimându-și opiniile cu privire la soluțiile de gestionare a pieței imobiliare, dl. David Jackson - Director General al Avison Young Vietnam a declarat că metoda de impozitare ar fi mai eficientă. Mai exact, impunerea unui impozit pe venit mai mare pentru proprietățile imobiliare de tipul celei de-a doua și a treia generație sau a unui impozit pe tranzacțiile imobiliare bazat pe durata deținerii este o soluție mai fezabilă pentru a limita revânzarea, reducând astfel stimulentul pentru speculații.

De acord cu Avison Young, Institutul de Resurse Naturale și Economie a Mediului din orașul Ho Chi Minh a evaluat că proiectul trebuie să separe managementul pieței imobiliare de politica de creditare. Deoarece industria bancară este pe cale să elimine spațiul de creditare și are un spațiu de creditare nelimitat. Prin urmare, aplicarea de restricții la împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe secundare sau mai multe, acest lucru ar putea afecta plățile de la bancă.

Dr. Pham Viet Thuan - Directorul Institutului de Resurse Naturale și Economie a Mediului din Ho Chi Minh City a propus: „Pentru a limita acest lucru, cred că trebuie să folosim cote de impozitare bazate pe perioada de păstrare a evidențelor. De exemplu, dacă cineva cumpără o proprietate sau câștigă o licitație în termen de 12 luni, dacă o vinde, vom colecta 20% din prețul de vânzare. Dimpotrivă, dacă cineva are peste 36 de luni, vom colecta 10%, iar peste 60 de luni, vom colecta 2%, ca acum.”

Se poate observa că limitarea speculațiilor este un pas necesar, însă utilizarea instrumentelor de creditare necesită o foaie de parcurs clară, pas cu pas. În primul rând, este necesar să se completeze baza de date a tranzacțiilor imobiliare pentru a identifica clar cine sunt investitorii, speculatorii și cine sunt cumpărătorii de locuințe. Pornind de acolo, instrumentele de creditare vor fi eficiente, ajutând piața să se dezvolte într-o direcție transparentă, clară și echitabilă pentru toți participanții.

Recent, Ministerul Construcțiilor a propus crearea de coduri imobiliare și gestionarea acestora în sistemul informațional. În același timp, a solicitat organizațiilor și persoanelor fizice să furnizeze informații despre proprietatea asupra locuințelor pentru integrarea în Sistemul Informațional Național începând cu anul 2026. Această propunere este enunțată în proiectul de Decret privind construirea și gestionarea bazelor de date privind locuințele și piața imobiliară.

În consecință, fiecărui proiect imobiliar i se va atribui automat un cod unic, asigurând identificarea și nemodificarea pe parcursul ciclului de viață al datelor. Agenția specializată provincială va iniția acest cod în zonă în momentul aprobării proiectului.

Ministerul Construcțiilor a declarat că noua reglementare contribuie la îmbunătățirea calității datelor colectate, făcând astfel informațiile transparente, reglementând piața și satisfăcând nevoile legitime ale societății.

Sursă: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm