Președintele VVA: Este necesar să fim consecvenți în principiul conform căruia statul stabilește prețurile terenurilor conform mecanismelor pieței.

Comentând modificările aduse Legii funciare din 2024, Asociația Vietnameză de Evaluare (VVA) a propus aplicarea consecventă a principiului stabilirii prețului terenurilor de către stat în funcție de mecanismul pieței, menținerea reglementărilor actuale ale Legii privind prețurile terenurilor și revizuirea și modificarea doar a documentelor sublegislative pentru a le adapta la realitate.

Domnul Nguyen Tien Thoa, Președintele Asociației de Evaluare din Vietnam (VVA).

Potrivit domnului Nguyen Tien Thoa, președintele Asociației Vietnameze de Evaluare (VVA), după studierea conținutului amendamentelor și completărilor propuse la o serie de articole din Legea Funciară din 2024, VVA a propus să se ia în considerare menținerea conținutului articolelor 158, 159, 160, 162 din Secțiunea 2 privind Prețurile Terenurilor din actuala Lege Funciară; revizuirea, pentru modificarea și completarea, doar a instrucțiunilor specifice ale Guvernului care ghidează conținutul articolelor și clauzelor legii menționate anterior, pentru a îndeplini mai bine cerințele practicii după un an de la implementarea legii.

Prin urmare, VVA a evaluat că prevederile privind prețurile din Legea funciară actuală îndeplinesc, în principiu, cerințele, inclusiv compatibilitatea cu teoria prețurilor terenurilor și cu îndrumările Comitetului Internațional pentru Standarde de Evaluare - din care face parte Industria Prețurilor din Vietnam. Acestea s-au dovedit a fi adecvate condițiilor practice ale pieței funciare actuale din Vietnam. Acestea au respectat directivele Biroului Politic din Rezoluțiile 18-NQ/TW și 69-NQ/TW.

Asigurarea dreptului statului de a decide asupra prețurilor terenurilor pe piața primară

În ceea ce privește unele aspecte majore ale procesului de modificare a Legii funciare din 2024, conform VVA, este necesar să se ia în considerare și să se dezvolte reglementări în direcția asigurării dreptului statului de a decide asupra prețurilor terenurilor pe piața primară (nu ca statul să decidă asupra prețurilor terenurilor pentru toate tranzacțiile din societate, inclusiv pe piața primară și pe piața secundară, așa cum susțin unele puncte de vedere), ceea ce înseamnă să se asigure autoritatea statului de a decide asupra prețurilor terenurilor, nu „Principiul evaluării terenurilor”. Dacă această problemă este exprimată în Lege, este necesar să se urmeze acest punct de vedere.

Statul are autoritatea de a determina direct prețurile terenurilor și are dreptul de a reglementa prețurile terenurilor pe piața secundară și pe piață în ansamblu prin măsuri adecvate, cum ar fi: reglementarea cererii și ofertei, a finanțelor și a monedei etc.

Aceasta este autoritatea Statului care a fost garantată de când economia țării noastre a funcționat sub un mecanism centralizat de planificare, apoi a trecut la un mecanism de economie de piață până în prezent, nu doar recent abandonând rolul statului de stabilire a prețurilor și abia acum impunându-l.

Explicând propunerea menționată mai sus, VVA a afirmat că, până în prezent, Partidul și Statul nostru au afirmat în mod constant: Pământul este un teritoriu național creat prin eforturile și sângele întregii noastre națiuni de-a lungul mai multor generații, deci aparține întregului popor, reprezentat de Stat ca proprietar și gestionat într-un mod unitar. Pământul are proprietatea valorii de utilizare, are întotdeauna capacitatea de a genera profituri, iar drepturile de utilizare a terenurilor sunt mărfuri speciale cumpărate și vândute pe piața imobiliară, deci au un preț. Deoarece Statul este reprezentantul proprietarului, Statul are dreptul de a decide asupra acestui tip de resursă, având un set de competențe pentru a se bucura de drepturile proprietarului; inclusiv dreptul de a: determina prețurile terenurilor, de a decide să reglementeze beneficiile din terenuri prin colectarea taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriilor funciare, a impozitelor pe venit din drepturile de utilizare a terenurilor, de a reglementa valoarea adăugată din terenuri care nu se datorează investițiilor utilizatorilor de terenuri cărora le-au fost atribuite drepturi de utilizare a terenurilor etc.

Astfel, conform VVA, legalizarea dreptului statului de a determina prețurile terenurilor a fost afirmată până în prezent și nu s-a schimbat în practică, așa că de data aceasta nu ar trebui ridicată și nu ar trebui confundată, subliniind că principiul determinării prețului terenurilor este. Garantarea acestui drept în Lege și în practică a ajutat statul să aibă o bază pentru implementarea politicilor financiare privind terenurile între stat și organizațiile și persoanele care utilizează terenuri, precum și a altor politici legate de management, reglementarea pieței și alte drepturi și obligații ale utilizatorilor de terenuri.

„VVA consideră că, pentru a-și exercita dreptul de a stabili prețurile terenurilor, fie sub forma unei liste de prețuri, a unui coeficient de ajustare a prețurilor sau a unui preț specific al terenului, statul a folosit, folosește și continuă să utilizeze organizații de consultanță independente și profesionale pentru a oferi consultanță cu privire la opțiunile de preț, astfel încât să aibă o bază mai solidă pentru a decide asupra propriilor prețuri, ceea ce nu reduce și nu elimină în niciun fel rolul dreptului statului de a stabili prețurile așa cum este prevăzut de lege”, a declarat dl. Nguyen Tien Thoa, președintele VVA.

În conformitate cu principiul conform căruia statul stabilește prețurile terenurilor conform mecanismelor pieței

În ceea ce privește reglementările privind prețurile terenurilor, VVA consideră că cel de-al 6-lea Congres Național al Partidului a stabilit o politică cuprinzătoare de renovare. Pornind de aici, economia țării noastre este hotărâtă să formeze o economie multisectorială de mărfuri, funcționând sub un mecanism de piață cu conducere de stat și apoi îndreptându-se spre determinarea direcției complete a unei economii care funcționează sub un mecanism de economie de piață cu orientare socialistă.

Prin urmare, atunci când se stabilesc drepturile de utilizare a terenurilor ca mărfuri cumpărate și vândute în cadrul acestui mecanism, desigur, în mod obiectiv, acesta trebuie să funcționeze conform mecanismului economic de piață și, în cadrul acelui mecanism economic general: prețul este considerat categoria centrală a pieței, trebuie format și operat conform semnalelor obiective ale legilor economice ale prețului (concentrându-se pe legea cererii și ofertei, circulația monedei, concurența...) și, prin urmare, prețul, indiferent de subiectul cu autoritatea de a decide prețul - inclusiv statul - trebuie să respecte și acest principiu. Aceasta este cerința obiectivă a mecanismului prețurilor de piață.

Prin urmare, VVA consideră că Statul - în calitate de reprezentant al proprietarului - are dreptul de a decide asupra prețurilor cu condiția ca acest tip de bunuri să fi funcționat conform mecanismului pieței, atunci respectarea de către Stat a mișcării obiective a pieței și decizia privind prețurile conform principiilor pieței nu este incompatibilă cu natura economică a Statului în cadrul mecanismului economic respectiv. Dacă ne preocupă consecințele prețurilor terenurilor conform mecanismului prețurilor pieței (desigur, piața nu este reglementată eficient), dar revenim la mecanismul de stabilire a prețurilor non-piață pentru a stabiliza piața conform dorințelor subiective, evitând regula care va transforma prețurile în prețuri subvenționate, existente în paralel cu prețurile reale de pe piață, împingând piața într-o stare de operațiuni subterane, netransparente; mecanismul de solicitare, acordare a privilegiilor și beneficiilor are ca scop existența terenurilor fertile...

Evaluarea terenurilor conform principiilor pieței reglementate

Conform VVA, stabilirea prețurilor conform principiilor pieței trebuie să fie o piață reglementată, iar responsabilitatea de a reglementa pentru a obține piața dorită aparține altor soluții...

În consecință, VVA consideră că prețurile terenurilor au funcția de a reflecta sinteza principalelor relații economice și sociale ale economiei, fiind considerate o „oglindă” a pieței funciare, indiferent de piață, prețul reflectă cu sinceritate acea piață. Prin urmare, evaluarea terenurilor nu se poate baza pe semnale de piață manipulate sau afectate de factori individuali, factori nerezonabili și subiți, cum ar fi speculațiile, inflația prețurilor, dezastrele naturale, războiul, criza economico-financiară și barierele nerezonabile ale pieței... ci trebuie să fie o piață reglementată care elimină factorii menționați mai sus prin intermediul instrumentelor și măsurilor de reglementare: cerere - ofertă, finanțe - monedă...

„Trebuie subliniat faptul că, atunci când piața încă prezintă factorii menționați mai sus, pentru a stabili prețul conform principiilor pieței, Asociația de Evaluare din Vietnam recomandă ca statul să permită revizuirea și completarea reglementărilor actuale, astfel încât organizațiile de evaluare să aibă criterii specifice pentru a selecta date de intrare pentru metodele de evaluare care sunt comune, nu unice și să elimine factorii de instabilitate a pieței menționați mai sus”, a subliniat dl. Nguyen Tien Thoa, președintele VVA.

Menținerea prețurilor pieței, reglementarea politicilor de finanțare funciară

Conform VVA, atunci când se implementează principiul prețului pieței, este necesar să se fie consecvență, astfel încât prețul să reflecte prețul pieței sub impactul cererii și ofertei și să nu se „adăuge” politici sociale la preț. Însă trebuie să existe un sistem de politici sincron pentru a controla impactul prețurilor pieței.

Prin urmare, prețurile terenurilor de pe piață vor avea cu siguranță un impact puternic asupra capacității de acces la terenuri pentru mulți subiecți din toate straturile sociale, în special asupra implementării politicilor de securitate socială. Acestea sunt impacturi reale dacă nu există politici care să le limiteze.

„Legea și directivele sale trebuie să permită politici financiare suplimentare (impozite, venituri etc.) în direcția în care, dacă prețurile sunt mari, rata veniturilor trebuie redusă, precum și politici de stimulare mai rezonabile pentru a evita provocarea de «șocuri» care au impact negativ asupra vieții oamenilor”, a subliniat recomandarea domnul Nguyen Tien Thoa, președintele VVA.

Menținerea reglementărilor privind evaluarea specifică a terenurilor

Conform VVA, Lista de prețuri ale terenurilor este, în esență, un rezumat al prețurilor terenurilor pentru fiecare tip de teren asociat cu fiecare scop de utilizare a terenului, pe locații, pe regiuni, pe localități... Lista de prețuri ale terenurilor este, în esență, o metodă de stabilire a prețurilor în masă, stabilirea unui preț general pentru un întreg traseu, pentru locația unei întregi zone... Coeficientul de ajustare a unui preț specific este, de asemenea, un coeficient general de natură masivă. Din cauza acestei naturi masive, nu poate acoperi cazuri specifice conform principiului prețului pieței și va afecta cu siguranță politica financiară dintre stat și organizațiile și persoanele care utilizează terenuri...

Prin urmare, conform VVA, este nevoie în continuare de un mecanism pentru a decide asupra unei serii de cazuri specifice care să servească politicilor adecvate, cum ar fi: tipuri de terenuri din grupa neutilizate, date în folosință pentru prima dată; tipuri de terenuri cu caracteristici speciale (terenuri recuperate din mare) care nu sunt incluse în lista de prețuri a terenurilor; proiecte de utilizare a terenurilor cu același scop de utilizare a terenurilor, dar cu scară, funcție, structură de utilizare a terenurilor, coeficient de utilizare a terenurilor... diferite; fluctuații obiective și rezonabile care provoacă fluctuații locale ale prețurilor pieței; tipuri de terenuri, proiecte specifice de utilizare a terenurilor în momentul în care statul alocă terenuri, recuperează terenuri pentru a implementa politici privind colectarea taxelor de utilizare a terenurilor, chiria terenurilor, compensarea pentru defrișarea terenurilor...

Sursă: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html