Prețurile apartamentelor din Hanoi au depășit vârful, proprietarii își reduc profiturile, nu pierderile, dezvăluind cel mai scump proiect de locuințe sociale

Comentariile despre „locul de joacă” al investitorilor în 2025, prețurile apartamentelor din Hanoi care au depășit vârful, cel mai scump proiect de locuințe sociale din capitală, reglementările privind acordarea de cărți roșii pentru terenurile alocate spre utilizare timp de mai mulți ani fără planificare... sunt cele mai recente știri imobiliare.

Până la sfârșitul anului 2024, prețurile apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City vor fi destul de mari. Dacă investiți în apartamente de închiriat în aceste două orașe, prețul de închiriere în comparație cu prețul de achiziție nu este cu adevărat atractiv, chiar dacă cererea pentru închirierea de case este mare. (Foto: Gia Thanh)

„Locul de joacă” al investitorilor în 2025

Dl. Vu Cuong Quyet, directorul general al Dat Xanh Mien Bac, a analizat faptul că până la sfârșitul anului 2024, prețurile apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City vor fi destul de mari. Dacă se investește în apartamente de închiriat în aceste două orașe, prețul de închiriere în comparație cu prețul de achiziție nu este cu adevărat atractiv, chiar dacă cererea pentru închirierea de locuințe este mare.

Între timp, piața apartamentelor din provincii are prețuri de închiriere și cumpărare foarte rezonabile.

Dl. Quyet a evaluat că segmentul de terenuri din Hanoi și Ho Chi Minh City este destul de scump. Cu toate acestea, prețul terenurilor din provinciile satelit ale acestor două orașe nu a crescut dramatic în ultima vreme, doar cu aproximativ 5-10%, așadar prețul este încă rezonabil.

Prin urmare, liderii Dat Xanh Mien Bac consideră că terenurile din provincii reprezintă încă un segment bun de investiții în 2025.

În plus, dl. Quyet se așteaptă ca piața imobiliară turistică să aibă o redresare bună în 2025, când numărul turiștilor străini în Vietnam în 2024 va ajunge la peste 17 milioane de vizitatori. Potrivit acestuia, unele piețe imobiliare turistice din Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... se vor îmbunătăți.

Casele de oraș din Hanoi și Ho Chi Minh City au încă prețuri ridicate, în timp ce cererea de închirieri nu s-a schimbat dramatic.

„În 2025, nu aștept prea multe de la segmentul caselor de oraș din Hanoi și Ho Chi Minh City; dar în provincii, în special unde există multe parcuri industriale, prețurile nu vor crește în 2024, așa că vor fi mai multe schimbări decât în ​​orașele mari”, a declarat dl. Quyet.

Investițiile în 2025, a remarcat dl. Quyet, ar trebui să fie atenți la factorul preț, să nu se lase influențați de efectul de mulțime și să considere că prețurile imobiliarelor vor crește întotdeauna, chiar dacă prețurile mari vor continua să crească.

„Având în vedere prețurile din orașele mari, nu va mai fi un «loc de joacă» pentru investitori, ci un «loc de joacă» pentru oamenii cu nevoi reale de locuințe și investitorii pe termen lung. Dacă investiți în investiții speculative pe termen scurt în orașele mari, va fi foarte riscant.”

„Atunci când investești, este necesar să acorzi atenție segmentului imobiliar care creează un flux de numerar sustenabil în viitor. În același timp, este necesar să cercetezi proprietățile imobiliare din orașele industriale, în special din provinciile cu capital străin mare, cum ar fi Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong sau Binh Duong, Long An , Dong Nai... Cu toate acestea, mai important, este necesar să acorzi atenție aspectelor juridice. Dacă ești lacom după prețuri mici și investești în proiecte care nu au suficiente documente juridice, va fi foarte periculos”, a avertizat dl Quyet.

Între timp, dl. Le Dinh Chung, director general al SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a comentat că în 2025, prețurile produselor la clădirile joase și înalte din orașele mari precum Hanoi nu vor crește dramatic ca înainte. Produsele secundare nu vor avea fluctuații mari de preț, doar produsele primare vor crește din cauza creșterii costurilor de producție.

„În ultimele două luni ale anului trecut, piața a arătat semne clare de răcire, când produsele secundare, cum ar fi apartamentele, au avut prețuri mai mici cu 200-500 de milioane de VND, iar casele cu înălțime redusă au scăzut și ele. Odată cu această reducere de prețuri, cererea de investiții în apartamente și case cu înălțime redusă nu mai este mare. Investitorii profesioniști vor tinde să se mute către piețele provinciale, cu infrastructură de trafic convenabilă care face legătura cu Hanoi; parcuri industriale și populație densă”, a evaluat dl. Chung.

Potrivit directorului general al SGO Homes, terenul este încă un segment foarte atractiv pentru investitori. Pe termen scurt, de aproximativ 2-3 ani, terenul rămâne cel mai eficient canal de investiții.

În plus, segmentul apartamentelor înalte din provincii, cu prețuri cuprinse între 2 și 3 miliarde VND, va atrage și investitori.

Rata de absorbție a proiectelor nou lansate va încetini.

Potrivit președintelui Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, Nguyen Van Dinh, proiectele imobiliare deschise spre vânzare în 2025 vor continua să primească atenție, vor fi tranzacționate și vor fi bine absorbite, dar rata de absorbție este probabil să încetinească. Segmentul apartamentelor va continua să domine lichiditatea pieței.

Cu toate acestea, potrivit domnului Dinh, lichiditatea apartamentelor va fi în continuare concentrată în proiectele urbane mari. Cererea de locuințe, în special cererea de investiții, va continua să se deplaseze către zonele suburbane și către provinciile și orașele de nivel 2 și 3, unde prețurile sunt mai mici și există mai mult loc pentru creștere în viitor.

Prezentarea generală a pieței arată că, după o perioadă de creștere „fierbinte”, apartamentele - produsul cel mai preferat în Hanoi - au avut tendința de a scădea ușor în preț de la sfârșitul anului 2024 până în prezent. Puterea de cumpărare a încetinit oarecum, iar prețurile de vânzare au scăzut, de asemenea, ușor pentru proprietarii de case care trebuie să vândă rapid. Cei care au investit anterior în apartamente au acceptat să își reducă interesul de a vinde, deoarece profitul obținut a fost destul de mare după perioada în care prețurile apartamentelor au crescut cu câteva zeci de procente.

În prezent, prețurile apartamentelor din Hanoi tind să rămână la fel sau să scadă ușor în comparație cu perioada de vârf. Volumul tranzacțiilor a scăzut, de asemenea, semnificativ în comparație cu perioada anterioară lunii noiembrie 2024. Conform unui sondaj realizat de Batdongsan.com.vn, în cadrul proiectului Vinhomes Smart City, pe piața secundară, în noiembrie 2024, prețul apartamentelor studio era oferit în mod obișnuit între 2 și 2,2 miliarde VND/apartament, dar din decembrie 2024 până în prezent, unii proprietari de case trebuie să vândă urgent, prețul de ofertă fluctuând doar între 1,98 și 2 miliarde VND/apartament...

În mod similar, acest fenomen a fost înregistrat și în alte proiecte. Cu toate acestea, agenții imobiliari spun că, la acest preț, proprietarul vinde pe profit, nu pe pierdere.

Oferta de proprietăți imobiliare rezidențiale în 2025 va continua să crească, cu aproximativ 10% față de 2024; multe proiecte și-au rezolvat problemele și vor fi reimplementate în 2025; multe proiecte au, de asemenea, planuri de „lansare” pentru a profita de oportunitatea de redresare a pieței.

Se preconizează că oferta imobiliară va continua să fie contribuită în principal de zonele urbane mari din provinciile nordice și de orașele cu investitori mari. În special, segmentul apartamentelor, în principal segmentul cu prețuri de la 50 de milioane VND/m2 și peste, continuă să conducă piața.

Deși oferta este în creștere, aceasta este încă limitată în comparație cu cererea și, deoarece provine în principal din proiecte urbane mari ale unor investitori importanți, prețul de vânzare este încă „ancorat” la un nivel ridicat. Între timp, nivelul prețurilor secundare va crește și el mai lent, cu o creștere mai mică, de la 7 - 10% față de 2024.

Motivul este că nivelul actual al prețurilor este destul de ridicat. Încetinirea creșterii pieței se datorează și faptului că multe apartamente vechi, lipsite de infrastructură și utilități, au prețuri de transfer prea mari în comparație cu valoarea lor reală.

Cel mai scump proiect de locuințe sociale din Hanoi este estimat să coste 25 de milioane de VND/m2

Prețul de vânzare al locuințelor sociale din comuna Tan Trieu, districtul Thanh Tri (Hanoi) este estimat provizoriu la 25 de milioane de VND/m2. Dacă va fi aprobat, acesta va fi cel mai mare preț al locuințelor sociale stabilit vreodată în Hanoi.

Prețul de mai sus a fost anunțat recent de Departamentul de Construcții din Hanoi, după ce construcția proiectului a început la sfârșitul anului trecut.

Acest proiect este investit de un consorțiu format din Corporația de Investiții în Dezvoltarea Infrastructurii Urbane (Udic), Compania pe Acțiuni de Construcții de Electricitate și Apă din Hanoi (Haweicco) și Compania pe Acțiuni de Dezvoltare și Construcții de Locuințe DAC Hanoi. Proiectul este construit pe parcela nr. 1 din noua zonă urbană Ha Dinh, comuna Tan Trieu (denumire comercială Udic Eco Tower).

Conform Departamentului Construcțiilor, prețul de vânzare estimat al apartamentelor din acest proiect de locuințe sociale este de aproximativ 25 de milioane/m2. Cu prețul unitar menționat mai sus, un apartament de 70 m2 din cadrul proiectului costă aproximativ 1,75 miliarde VND.

Prețul estimat de închiriere este de aproximativ 150.000 VND/m2/lună. Prețul estimat de închiriere pentru un apartament de 70m2 este de 10,5 milioane VND/lună.

Prețul de închiriere este de 390.000 VND/m2/lună, estimându-se că pentru un apartament de 70m2, oamenii vor trebui să plătească 27,3 milioane VND/lună.

Departamentul Construcțiilor a declarat că prețul oficial va fi anunțat de către investitor după ce va fi evaluat de către agenția de stat în conformitate cu reglementările.

Termenul estimat pentru primirea cererilor pentru achiziționarea de locuințe sociale în cadrul proiectului este în trimestrul al patrulea al anului 2025.

Înainte de 2023, prețul de vânzare al locuințelor sociale din capitală fluctua între 13 și 17 milioane VND/m2. Dacă va fi aprobat, acesta va fi cel mai mare preț al locuințelor sociale înregistrat vreodată în Hanoi.

Anterior, ca răspuns la opiniile alegătorilor cu privire la prețul ridicat al locuințelor sociale în comparație cu veniturile majorității lucrătorilor, în special ale celor cu venituri mici, Ministerul Construcțiilor a declarat că, pentru a facilita procedura de determinare a prețurilor locuințelor sociale, Legea locuinței din 2023 prevede că prețul de vânzare se stabilește pe baza calculării tuturor costurilor de recuperare a capitalului investit pentru construcția de locuințe.

Prețul de leasing de achiziție este determinat ca preț de vânzare și nu include taxa de întreținere a locuinței plătită de chiriaș conform prevederilor Legii locuințelor. Prețul de închiriere este convenit între investitor și chiriaș. În cazul în care investitorul utilizează prețul câștigător al ofertei, nu este necesară reevaluarea prețului de vânzare și a prețului de leasing de achiziție a locuințelor sociale.

Potrivit Ministerului Construcțiilor, articolul 85 prevede stimulente pentru investitorii în locuințe sociale, cum ar fi scutirea de la plata taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriei terenurilor, stimulente fiscale conform legislației fiscale, investitorii au dreptul la un profit de 10%, li se alocă o suprafață de teren sau o suprafață comercială și nu trebuie să o ia în considerare în prețurile locuințelor sociale.

„Aceste reglementări contribuie la încurajarea și promovarea investițiilor și dezvoltării locuințelor sociale și la asigurarea prețurilor locuințelor sociale la un nivel moderat, astfel încât funcționarii, muncitorii și muncitorii cu venituri mici să își poată cumpăra locuințe și să își stabilizeze viața”, a subliniat Ministerul Construcțiilor.

Regulamente privind acordarea cărților roșii pentru terenurile alocate spre utilizare timp de mai mulți ani fără planificare

La momentul alocării neautorizate a terenurilor din 1996, nu exista nicio planificare, dar până în 2024, dacă aceasta nu este în conformitate cu planificarea, se poate acorda un certificat de drept de utilizare a terenului?

Cu privire la această problemă, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului are următoarele comentarii:

Articolul 140, clauza 2, din Legea funciară din 2024, în cazurile în care gospodăriile și persoanele fizice utilizează terenuri alocate fără autorizația corespunzătoare și terenuri utilizate între 15 octombrie 1993 și înainte de 1 iulie 2004 și care sunt confirmate în prezent de Comitetul Popular al comunei în care se află terenul ca neavând litigii, în conformitate cu planificarea utilizării terenurilor la nivel de district, planificarea generală, planificarea zonală, planificarea construcțiilor sau planificarea rurală, li se va acorda un Certificat de drept de utilizare a terenurilor și de proprietate asupra bunurilor atașate terenului (carte roșie) în conformitate cu prevederile articolului 138, clauzele 3 și 6 din prezenta lege.

Prin urmare, terenul utilizat trebuie să respecte unul dintre cele cinci tipuri de planificare menționate mai sus pentru a fi luat în considerare pentru o carte roșie.

„În baza reglementărilor menționate mai sus, în cazurile în care momentul alocării terenurilor nu se încadra în autoritatea din 1996 și nu exista planificare, dar până în 2024 nu este în conformitate cu planificarea, acestea nu vor fi eligibile pentru a fi luate în considerare pentru emiterea unei cărți roșii conform prevederilor articolului 140 din Legea funciară”, a informat Ministerul Resurselor Naturale și Mediului.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html