Eliminarea principalelor blocaje pentru localități în licitațiile pentru proiecte de investiții urbane

Prescrierea ratei minime de plată către bugetul de stat în locul sumei

Guvernul tocmai a emis Decretul nr. 115/2024 care detaliază o serie de articole și măsuri pentru implementarea Legii privind licitația privind selectarea investitorilor pentru implementarea proiectelor care utilizează terenuri. Cea mai mare modificare a acestui decret constă în definirea clară a cotei minime pe care întreprinderile trebuie să o plătească la bugetul de stat.

Potrivit avocatului Pham Thanh Tuan, anterior, conform prevederilor Decretului 25/2020, privind stabilirea valorii plății către bugetul de stat pe lângă taxele de utilizare a terenurilor și chiria terenurilor (numite anterior m3), localitățile au întâmpinat dificultăți în 3 aspecte.

În primul rând, nu există un fond funciar de referință deoarece nu există rezultate ale licitațiilor sau există prea multe fonduri funciare de referință, ceea ce face dificilă sintetizarea. În al doilea rând, este dificil să se determine taxa de utilizare a terenului și chiria terenului preconizate. În al treilea rând, este dificilă coordonarea între agențiile locale în această activitate de evaluare a valorii. Acesta este unul dintre motivele pentru care multe localități sunt confuze atunci când organizează licitații pentru proiecte care utilizează terenuri.

Pentru a depăși deficiențele menționate anterior, articolul 48 din Decretul 115/2024 prevede rata minimă de plată către bugetul de stat (denumită în general valoare m) la licitațiile pentru selectarea investitorilor în vederea implementării proiectelor din zona urbană; zonele rezidențiale rurale sunt calculate ca procent în loc de suma ca înainte.

Procentul se calculează pe baza ratei de referință a creșterii medii după licitație a drepturilor de folosință pe teren (diferența dintre prețul de pornire și prețul de câștigare a licitației) a parcelelor de teren în care se implementează proiecte în localitate.

Terenul licitat pentru implementarea proiectului la care se face referire (nu se utilizează rezultatele licitațiilor individuale de terenuri pentru construirea de locuințe) trebuie să fi avut rezultate de licitație reușite în termen de 3 ani consecutivi înainte de data deciziei de aprobare a politicii de investiții a proiectului (maximum 7 ani în anumite cazuri speciale) și să fie similar ca amplasament (același nivel de district sau un alt district din provincie) cu terenul licitat.

Astfel, Decretul a modificat modul de determinare a criteriilor de evaluare a eficienței utilizării terenurilor în direcția aplicării „ratei minime de plată la bugetul de stat” în loc de a determina această valoare în bani specifici, ca înainte. Valoarea reală a plății la bugetul de stat (valoarea M) va fi egală cu rata de plată bugetară propusă de investitor, înmulțită cu taxa reală de utilizare a terenului și cu chiria terenului aferente proiectului.

Un proiect imobiliar în orașul Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Se așteaptă să aducă venituri semnificative localității

Experții juridici imobiliari ilustrează determinarea valorii m după cum urmează:

Comitetul Popular al Provinciei A a organizat o licitație pentru drepturile de folosință pe terenuri pentru 4 proiecte în zona urbană. Localitatea A va utiliza rezultatele licitației acestor 4 proiecte pentru a calcula rata medie de creștere după licitație (raportul dintre prețul minim și prețul de licitație), rezultatul fiind de 10%. Rata de 10% specificată în documentele de licitație reprezintă rata minimă de plată la bugetul de stat pe care investitorul trebuie să o achite (valoare m).

Investitorii trebuie să propună o rată de plată către bugetul de stat de 10% sau mai mult. Valoarea reală a plății către bugetul de stat va fi egală cu rata propusă de investitorul câștigător (de exemplu, 20%) înmulțită cu taxa de utilizare a terenului și chiria terenului efectiv plătibile (de exemplu, 200 de miliarde VND). Taxa de utilizare a terenului și chiria terenului se calculează conform prevederilor legii privind terenurile. Astfel, investitorul va plăti încă 40 de miliarde VND la bugetul de stat, pe lângă obligația de plată a taxei de utilizare a terenului (valoare M).

Dacă localitatea nu a organizat niciodată o licitație de proiecte, nu va exista un fond funciar de referință care să fie inclus în formulă. Articolul 48, clauza 6, din Decret prevede, de asemenea, că, în cazul în care nu există un fond funciar de referință pentru licitație, se poate utiliza rata medie de creștere a valorii plății bugetare a proiectelor care au fost organizate pentru licitație în cei 5 ani consecutivi anteriori datei deciziei de politică de investiții sau a documentului de aprobare a informațiilor proiectului organizat pentru licitație.

În cazul în care localitatea nu a organizat selecția investitorilor pentru implementarea proiectului prin licitație sau prin licitație, deci nu există un fond funciar de referință, documentele de licitație nu specifică rata de plată către bugetul de stat (m). Această rată este propusă de investitor în documentele de licitație. Valoarea plății către bugetul de stat propusă de investitor (M) se va achita odată cu plata taxelor de utilizare a terenului și a chiriei funciare conform formei și graficului specificate în Contractul de Proiect.

Astfel, determinarea ratei contribuției la bugetul de stat (m) a devenit clară și completă, ușurând dificultățile pentru multe localități. Noua reglementare privind determinarea valorii contribuției la bugetul de stat (m) este așteptată să aducă venituri semnificative localităților, îmbunătățind mediul investițional într-o direcție transparentă și atractivă.

Totuși, potrivit avocatului Pham Thanh Tuan, calculul de mai sus poate crește semnificativ costul implementării proiectului de către întreprindere, față de suma de bani pe care M trebuie să o plătească.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm