Controlul creditului imobiliar: Strict, dar nu extrem

Când creditul imobiliar crește până la aproape patru ori mai mare decât capitalul public de investiții, se pune întrebarea: Ce este de făcut pentru a controla acest flux de numerar?

Umbra a 4,1 trilioane de VND și chestiunea eficienței capitalului

Conform Băncii de Stat, până la sfârșitul lunii august 2025, creditul imobiliar total restant ajunsese la 4,1 milioane de miliarde VND, din care datoria restantă care deservea activitățile comerciale imobiliare reprezenta aproape 1,823 milioane de miliarde VND. Această valoare este echivalentă cu aproape de patru ori capitalul investit public în 2025, dar acest sector contribuie direct doar cu aproximativ 3,5% la PIB.

Datele de la Ministerul Construcțiilor arată că proiectele de dezvoltare urbană și locuințelor continuă să fie lideri în ceea ce privește scara creditării, cu 614.737 miliarde VND. Urmează proiectele de parcuri industriale și zone de procesare a exportului, cu 114.274 miliarde VND. Fluxurile de capital sunt, de asemenea, alocate unor domenii precum birouri de închiriat (61.946 miliarde VND); turism și stațiuni (62.487 miliarde VND); restaurante și hoteluri (64.560 miliarde VND) și împrumuturi pentru achiziționarea de drepturi de utilizare a terenurilor (190.113 miliarde VND).

Potrivit analiștilor, imaginea alocării creditelor arată o expansiune puternică a împrumuturilor în zone sensibile la ciclurile economice . Mai exact, aceste cifre spun multe despre faptul că capitalul este puternic atras către zonele cu profit ridicat, dar efectul de propagare asupra economiei este încă limitat.

Până la sfârșitul lunii august 2025, creditul imobiliar total restant ajunsese la 4,1 milioane de miliarde VND. Foto: Duy Minh.

De fapt, conform rapoartelor financiare din trimestrul al treilea al anului 2025 ale băncilor listate la bursă, datoria imobiliară a crescut în majoritatea băncilor. În sectorul bancar comercial, Techcombank conduce sistemul cu 237.838 miliarde VND, reprezentând 32,81% din datoria totală; VPBank s-a clasat pe locul al doilea cu 205.955 miliarde VND;SHB s-a clasat pe locul al treilea cu 184.044 miliarde VND, dar are a doua cea mai mare proporție din sistem, peste 30% din datoria totală. Aceste cifre reflectă tendința unui flux puternic de capital către sectorul imobiliar, un fenomen care nu este nou, dar care atinge o amploare ce necesită o monitorizare atentă.

Între timp, băncile medii și mici sunt încă în defensivă. MBBank, HDBank, TPBank, MSB și LPBank își mențin toate rata de creditare imobiliară la o singură cifră, demonstrând prudență în fața fluctuațiilor pieței. Cu toate acestea, chiar și în acest grup, creșterea creditelor restante continuă, dovedind că atractivitatea „plăcintei” imobiliare nu s-a răcit.

Experții avertizează că fluxurile de capital creditar către sectorul imobiliar reprezintă în prezent aproape un sfert din capitalul total al economiei, în timp ce capacitatea de a crea locuri de muncă, valoare adăugată și efecte de propagare sunt mult mai mici decât în ​​sectoarele industriei prelucrătoare, comerțului și serviciilor. Fluxul de numerar „greșit direcționat” poate provoca dezechilibre economice și poate crește riscurile sistemice dacă piața se inversează.

Linia fină dintre recuperare și bulă

Potrivit Dr. Pham Thi Hoang Anh - director adjunct al Academiei Bancare, garanțiile din sistemul de credit provin în principal de pe piața imobiliară. Dacă piața intră în recesiune, sistemul bancar va fi supus unei presiuni mari din cauza datoriilor neperformante. Aceasta arată că riscurile de credit imobiliar nu rezidă doar în amploarea datoriei restante, ci și în calitatea și autenticitatea garanțiilor.

Piața imobiliară se află în prezent într-o stare de „cumpără scump, vinde scump”. Foto: Quoc Anh.

Împărtășind o perspectivă prudentă, economistul Dr. Dinh The Hien a declarat că piața actuală se află într-o stare de „cumpără scump, vinde scump”, un semnal de avertizare timpuriu al unei bule de prețuri. El a explicat că atunci când activitățile de cumpărare și vânzare se bazează doar pe psihologia speculativă pe termen scurt, nefiind legate de fluxul real de numerar sau de valoarea de exploatare, valorile imobiliare sunt împinse prea sus, în timp ce lichiditatea este din ce în ce mai slabă.

„Mentalitatea «cumpără scump, vinde scump» poate ajuta un grup de investitori să beneficieze pe termen scurt, dar creează un ciclu de supraîncălzire care poate duce cu ușurință la colaps”, a avertizat dl Hien.

Este demn de remarcat faptul că creditarea în domeniul imobiliar a crescut brusc, dar nu a creat un „val”. Creșterea creditării în primele 9 luni ale anului a atins aproximativ 13%, în timp ce fluxurile de capital către sectorul imobiliar au fost cu aproape 20% mai mari, însă lichiditatea este încă lentă. „Banii au crescut, dar nu au sănătos piața”, a comentat dl Hien. Acest lucru arată că fluxul de capital nu mai aduce efecte pozitive de propagare, ci creează o presiune dublă asupra băncilor și pieței.

Conform principiului siguranței, băncile ar trebui să acorde împrumuturi doar până la 70% din valoarea proprietății, cumpărătorul sau investitorul trebuind să contribuie cu 30% din capitalul de contrapartidă. Cu toate acestea, în realitate, s-a ajuns la situația în care băncile acordă împrumuturi chiar și pentru depozit, ceea ce înseamnă că creditul a intrat adânc în ciclul speculativ. Când prețurile cresc prea repede, investitorii „surferi” întâmpină dificultăți, se acumulează credite, se cresc datoriile neperformante... acesta este scenariul la care mulți experți au fost martori în ciclurile anterioare.

Totuși, nu se poate nega faptul că capitalul creditar este încă „vasul de sânge” pentru redresarea pieței imobiliare, mai ales în contextul în care multe proiecte care au fost „înghețate” în legalitate sunt deblocate. Creșterea creditului reflectă parțial așteptarea redresării, dar trebuie ghidată selectiv pentru a evita refluxul către sectorul speculativ.

Prin urmare, controlul creditului imobiliar nu înseamnă o înăsprire extremă, ci ajustarea ritmului, vizând un echilibru între redresare și siguranța sistemului. Este necesar să se facă o distincție clară între capitalul destinat nevoilor reale de locuințe, capitalul destinat construcției de locuințe, zonelor industriale, turismului și capitalul destinat activităților speculative.

De fapt, dacă creditul imobiliar continuă să se extindă fără a crea valoare reală, bula ar putea reveni, iar atunci prețul de plătit nu va fi doar datoriile neperformante sau o creștere redusă, ci și instabilitatea întregului sistem financiar.

Potrivit Dr. Le Xuan Nghia - membru al Consiliului Consultativ Politic al Primului Ministru, datoria restantă actuală este de aproximativ 4 milioane de miliarde VND, reprezentând aproximativ 24% din datoria totală restantă a întregului sistem, nu la un nivel ridicat în comparație cu multe țări dezvoltate, până la 40%. Soluția fundamentală este de a direcționa fluxul de credit în mod rezonabil, concentrându-se pe segmentul locuințelor sociale, locuințelor cu costuri reduse, în loc să îl verse în speculații sau proiecte de lux.

Sursă: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html