În calitate de organizație socială profesională și unitate de cercetare în domeniul imobiliar, Institutul Vietnamez pentru Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare (VARS IRE) afirmă că lista de prețuri a terenurilor este un instrument important al statului în gestionarea terenurilor, colectarea bugetului, calcularea obligațiilor financiare și reprezintă baza legală pentru determinarea prețurilor de compensare, sprijinul pentru relocare,...
Prin urmare, elaborarea listelor de prețuri ale terenurilor trebuie făcută cu atenție, științific și cu o foaie de parcurs rezonabilă, pentru a reflecta cu acuratețe valoarea reală a pieței, evitând în același timp perturbările și crearea de presiuni financiare pentru persoane și întreprinderi.
Potrivit VARS IRE, publicarea noii liste de prețuri ale terenurilor începând cu 1 ianuarie 2026 este un pas inevitabil în managementul statului, contribuind la transparența pieței și reducând decalajul dintre prețurile terenurilor de stat și prețurile pieței. Cu toate acestea, există încă numeroase opinii conform cărora creșterea „șocătoare” din multe domenii creează riscuri notabile pentru întreprinderi, persoane și activități de creditare bancară.
Analiza VARS IRE arată că unul dintre aceste impacturi afectează persoanele fizice și gospodăriile. Prin urmare, grupul de persoane care efectuează proceduri funciare, cum ar fi schimbarea destinației terenurilor, acordarea de certificate de drept de utilizare a terenurilor sau primirea de compensații și curățarea terenurilor, va fi cel mai afectat, deoarece obligațiile financiare sunt calculate direct conform noii liste de prețuri. În același timp, costul schimbării destinației terenurilor, acordării de cărți roșii și achiziționării de case imobiliare poate crește brusc, afectând grupul de persoane cu venituri medii și mici. Există chiar riscul apariției unor reclamații și litigii în zonele care fac obiectul despăgubirilor și curățării terenurilor, dacă ajustarea prețului terenului depășește cu mult prețul aprobat.
În plus, sunt afectate și afacerile imobiliare. Deoarece creșterea prețurilor terenurilor determină o creștere bruscă a costurilor de compensare, a taxelor de utilizare a terenurilor - costurile care reprezintă cea mai mare proporție în structura costurilor de dezvoltare a proiectelor și a investiției totale în proiect. Pentru proiectele aflate în curs de implementare, afacerile se vor afla într-o situație dificilă și confuză atunci când vor trebui să ia în considerare dacă să continue sau să suspende implementarea, deoarece creșterea bruscă a taxelor de utilizare a terenurilor poate determina depășirea capacității financiare a investiției totale.
Dimpotrivă, pentru proiectele care nu au fost implementate, întreprinderile pot fi mai proactive în planificarea bugetelor și a planurilor de compensare și curățare a amplasamentelor. Cu toate acestea, rămâne o necunoscută dacă piața va accepta creșterea forțată a prețurilor de vânzare. Și mai grav, unele proiecte pot înregistra pierderi sau pot întârzia emiterea certificatelor către clienți, ceea ce duce la riscul unor litigii - VARS IRE.
În plus, potrivit VARS IRE, lista de prețuri ale terenurilor din 2026, cu creșterea propusă, va avea un impact și asupra activităților bancare și a creditului ipotecar. De exemplu, evaluarea activelor garantate trebuie ajustată la cadrul valoric, iar băncile pot înăspri ratele dobânzilor la credite pentru a controla riscurile de creanțe neperformante. Creșterea prețurilor locuințelor și a costurilor de proprietate asupra unei locuințe pot reduce puterea de cumpărare, în special pentru cei care cumpără o casă pentru prima dată. Dacă lista de prețuri ale terenurilor crește mai rapid decât valoarea reală, riscul de nealiniere între evaluare și piață va afecta calitatea creditului.
Un alt impact menționat de VARS IRE este piața. Din punct de vedere al ofertei, din cauza creșterii bruște a costurilor de utilizare a terenurilor, a chiriilor, a despăgubirilor și a costurilor de curățare a amplasamentelor, prețurile vor crește, iar proiectele vor fi supraevaluate. Structura ofertei continuă să fie dezechilibrată, concentrată în principal pe segmentele high-end și high-value, deoarece afacerile cu un potențial financiar puternic pot scurta timpul de dezvoltare și pot lansa produse pe piață mai rapid. Între timp, întreprinderile mici și mijlocii se confruntă cu dificultăți în implementarea de noi proiecte, ceea ce face ca oferta de locuințe comerciale, în special în suburbiile marilor zone urbane, să fie expusă riscului de stagnare.
În ceea ce privește cererea, se așteaptă ca prețurile de vânzare să crească în concordanță cu costurile de producție, ceea ce va duce la scăderea puterii reale de cumpărare, în special în rândul clienților cu nevoi reale de locuințe. Prin urmare, va exista o mentalitate prudentă și așteptarea unor politici de sprijin care ar putea provoca o stagnare temporară a pieței.
În mod special, prețurile de vânzare vor fluctua cu siguranță în sus. VARS IRE preconizează că investitorii vor ajusta probabil prețurile de vânzare la niveluri mai ridicate, dezvoltând în același timp produse de lux pentru a menține marjele de profit în contextul fondurilor funciare limitate. În același timp, nivelul general al prețurilor de pe piață va continua să crească, punând presiune asupra accesului oamenilor la locuințe.
În cazurile în care investitorul poate economisi costuri fiind mai proactiv în planificarea bugetară și scurtând timpul necesar pentru compensare și curățarea amplasamentului, dacă economiile de costuri din procedurile administrative, timpul și riscurile juridice pot compensa parțial creșterea obligațiilor financiare legate de terenuri, impactul general nu va fi prea negativ.
Pentru autoritățile locale, ajustarea tabelelor de prețuri ale terenurilor va contribui la creșterea veniturilor la bugetul local prin impozite, taxe și taxe de utilizare a terenurilor. Aceste venituri suplimentare pot fi reinvestite în proiecte de infrastructură, înfrumusețare urbană și extinderea transportului regional, contribuind la creșterea valorii terenurilor și promovând dezvoltarea socio -economică locală.
Cu toate acestea, volumul înregistrărilor care necesită actualizări ale prețurilor terenurilor va crește brusc, provocând cu ușurință congestie administrativă, mai ales în contextul în care modelul de transfer local pe 2 niveluri nu funcționează fără probleme și duce lipsă de resurse umane. Un alt factor care este avertizat este scăderea atractivității din cauza creșterii costurilor de investiții, în special în zonele potențiale, dar care nu au fost încă investite în infrastructură.
Pe baza acestor analize, VARS IRE recomandă ca toate reglementările privind prețurile, inclusiv listele de prețuri ale terenurilor, să fie doar relative. Deoarece, pe termen lung, prețurile imobiliarelor sunt determinate de cerere și ofertă. În realitate, este dificil să ne așteptăm ca o listă de prețuri ale terenurilor să satisfacă toate grupurile de subiecți, atunci când scopurile de utilizare, beneficiile și așteptările fiecărui grup sunt diferite.
Prin urmare, conform VARS IRE, lista de prețuri pentru terenuri are sens doar atunci când este aplicată într-un scop specific, cum ar fi compensarea și curățarea terenurilor. Dacă este utilizată în alte scopuri, cum ar fi calcularea taxelor de utilizare a terenurilor, licitații sau impozite, lista de prețuri își va pierde caracterul practic și va trebui ajustată flexibil pentru a asigura armonia intereselor dintre stat, cetățeni și companii.
Prin urmare, VARS IRE sugerează că este necesară definirea corectă a rolului listei de prețuri a terenurilor. Lista de prețuri este un instrument pentru managementul statului și colectarea impozitelor, nu un instrument de reglementare a cererii și ofertei de pe piață. Stabilizarea politicii prețurilor terenurilor ar trebui să vizeze obiectivul pe termen lung al transparenței, echității și sustenabilității.
În același timp, este necesară definirea clară a responsabilităților între nivelurile central și local. Statul ar trebui să emită doar un cadru tehnic unificat și o metodă de stabilire a prețurilor, iar localitatea ar trebui să fie locul unde se operează și se ajustează în practică. În același timp, este necesară creșterea flexibilității în gestionarea prețurilor terenurilor, permițând localităților să emită coeficienți de ajustare flexibili în funcție de fiecare zonă, perioadă, tip de utilizare a terenurilor și obiective de dezvoltare socio-economică; aplicarea diferitelor niveluri de taxe de utilizare a terenurilor, chirii funciare, impozite, taxe și taxe în funcție de scopul utilizării (teren rezidențial, teren comercial și de servicii, teren de producție, teren agricol etc.) și în conformitate cu nivelul de infrastructură și dezvoltare urbană al fiecărei regiuni.
În special, experții sugerează că este necesar să se asigure stabilitatea și o foaie de parcurs rezonabilă. În consecință, este necesar să se construiască o foaie de parcurs adecvată pentru a evita provocarea de „șocuri” asupra pieței și impacturi bruște asupra afacerilor și populației, mai ales în contextul în care multe localități încă perfecționează modelul de administrare urbană pe două niveluri.
În plus, este necesară consolidarea comunicării și a îndrumărilor privind implementarea. Diseminarea și explicarea politicilor vor ajuta oamenii, întreprinderile și brokerii să înțeleagă natura și rolul listelor de prețuri ale terenurilor, evitând exploatarea pentru a „umfla prețurile” sau a crea așteptări false cu privire la tendințele pieței.
Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
![Tranziția Dong Nai OCOP: [Articolul 3] Legarea turismului cu consumul de produse OCOP](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/10/1762739199309_1324-2740-7_n-162543_981.jpeg)
Comentariu (0)