Mulți indicatori de redresare; investițiile în apartamente aduc profituri bune și stabile

Raportul pe trimestrul al treilea din 2023, publicat de Batdongsan.com.vn pe 4 octombrie, arată că, deși piața imobiliară se confruntă încă cu dificultăți, au existat semne pozitive în ceea ce privește cererea de tranzacții și sentimentul cumpărătorilor.

Raportul pe trimestrul al treilea din 2023, publicat de Batdongsan.com.vn pe 4 octombrie, arată că piața imobiliară a dat semne pozitive în ceea ce privește cererea de tranzacții și psihologia cumpărătorului. (Sursa: Construction Newspaper)

3 indicatori importanți care semnalează un punct de inversare

Conform Raportului, există 3 indicatori de bază ai pieței imobiliare care sunt în conformitate cu tendințele previzionate anterior.

În primul rând , în ceea ce privește ratele dobânzilor bancare, dacă în perioada 2008-2012, piața a avut nevoie de 4 ani pentru a da semne de ajustare a ratelor dobânzilor bancare, în această perioadă, din primul trimestru al anului 2023, Banca de Stat a efectuat 2 ajustări pentru reducerea ratelor dobânzilor operaționale, urmate de reduceri ale mai multor tipuri de rate ale dobânzii.

În al doilea rând, în ceea ce privește creșterea creditului. Privind retrospectiv la istoria anului 2012, creșterea creditului a scăzut de la 20% la 7%, în timp ce inflația a ajuns la 8%. În 2013, creșterea creditului a crescut la 12%, iar inflația a fost de 6%. Chiar în anul relaxării creditului, piața imobiliară a dat imediat semne de inversare. În contextul actual al pieței, de la începutul anului 2023, Banca de Stat a orientat creșterea creditului pentru întregul an 2023 la 14-15%, față de 14% în 2022, acesta fiind un semnal pozitiv.

În al treilea rând, privind politica imobiliară. În 2008, lichiditatea pieței imobiliare a scăzut vertiginos, dar abia în 2013 au fost introduse politici de sprijinire a pieței, cum ar fi pachetul de sprijin de 30.000 de miliarde și promulgarea Legii funciare revizuite. În 2022, piața a cunoscut din nou o încetinire, odată cu înăsprirea creditării, creșterea ratelor dobânzilor și scăderea lichidității.

Cu toate acestea, de la sfârșitul anului 2022, Guvernul a implementat continuu măsuri pentru a înlătura dificultățile pieței imobiliare, cum ar fi pachetul de sprijin de 120.000 de miliarde VND, Decretul 08 ajută la ameliorarea presiunii plăților de obligațiuni pentru întreprinderi, Rezoluția 33 contribuie la deblocarea pieței imobiliare, Decretul 35 permite Comitetului Popular Provincial să reglementeze zonele care pot fi împărțite în parcele de vânzare etc.

Pe baza analizei indicatorilor de mai sus, Raportul își menține în continuare opinia: „Piața imobiliară își va reveni probabil în jurul trimestrului al doilea-al patrulea al anului 2023”.

Segmentul terestru: creștere puternică în Sud, creștere stabilă în Nord

Conform datelor de la Batdongsan.com.vn , indicele prețurilor terenurilor a menținut o creștere stabilă la nivel național din 2018 până în prezent, dar tinde să diferențieze între regiuni și zone specifice în 2023.

După o lungă perioadă, din primul trimestru al anului 2018 până în al treilea trimestru al anului 2023, prețul de vânzare al terenurilor în Sud a crescut cu 71%, iar în Nord cu 54%. Astfel, în ultimii 5 ani, creșterea medie a prețului terenurilor în Sud a fost mai mare decât cea din Nord.

Totuși, luând în considerare doar anul 2023, prețurile terenurilor din cele două regiuni au prezentat tendințe diferite. Prețul mediu de vânzare al terenurilor din Nord a menținut o tendință ascendentă, crescând cu 4,9% în trimestrul al treilea al anului 2023 față de trimestrul al patrulea al anului 2022. Între timp, graficul prețurilor terenurilor din Sud a dat semne de scădere, scăzând cu 26,2% de la sfârșitul anului trecut.

Provinciile tipice din nord au înregistrat o creștere stabilă a prețurilor terenurilor pe o perioadă lungă de timp, din primul trimestru al anului 2018 până în al treilea trimestru al anului 2023, inclusiv Hai Phong (creștere cu 128%), Quang Ninh (creștere cu 44%), Hung Yen (creștere cu 36%) și Bac Ninh (creștere cu 20%).

În sud, Binh Duong a înregistrat o creștere a prețurilor terenurilor cu 147% față de începutul anului 2018, fiind una dintre provinciile care mențin cea mai bună creștere a prețurilor terenurilor din regiune. Terenurile din alte localități, precum Long An , Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, deși recent s-a înregistrat o scădere a prețurilor de vânzare, per total, în ultimii 5 ani, au înregistrat creșteri de prețuri de 89%, 64% și, respectiv, 60%.

Piața imobiliară cu înălțime redusă este diferențiată

De la începutul anului, piața imobiliară la nivel național pentru clădiri cu înălțime redusă a fost lentă, cu o scădere a tranzacțiilor. Conform raportului Batdongsan.com.vn pentru trimestrul al treilea din 2023, 57% dintre brokerii participanți la sondaj au declarat că tranzacțiile de produse imobiliare cu înălțime redusă au scăzut cu peste 50%, iar 28% au comentat că tranzacțiile au scăzut cu 10% - 50%.

Dl. Dinh Minh Tuan - directorul Batdongsan.com.vn în regiunea de sud, a comentat că prețul este cea mai mare barieră pentru cumpărători în prezent, deoarece proprietățile imobiliare cu înălțime redusă au prețuri mult mai mari decât venitul mediu al populației, iar produsele cu valoare mare sunt dificil de împrumutat pentru a fi cumpărate.

Prețul mediu de vânzare al caselor înșiruite în al treilea trimestru al anului 2023 este de 333 de milioane de VND/m2 în Hanoi și de 209 milioane de VND/m2 în orașul Ho Chi Minh.

Dl. Dinh Minh Tuan a declarat că fiecare segment imobiliar cu clădiri de dimensiuni reduse are o tendință și un potențial de redresare diferit. Mai exact, casele înșiruite sunt încă liniștite, deoarece activitățile turistice și de retail nu au crescut puternic din cauza impactului macroeconomiei și a pandemiei post-Covid-19.

Datele de la Batdongsan.com.vn arată că nivelul de interes pentru casele înșiruite din zonele urbane centrale a rămas aproape constant, în timp ce în provinciile turistice de coastă din regiunile Central, Nord și Sud acesta a scăzut cu 11%, 22% și, respectiv, 41% față de primul trimestru al anului 2021.

De la începutul anului, piața imobiliară la nivel național a intrat într-o scădere, cu o scădere a volumului tranzacțiilor. (Sursa: Dan Viet)

Între timp, casele și vilele înșiruite din zonele urbane suburbane au un potențial destul de mare datorită viitoarei rețele de infrastructură care susține tendința de extindere a zonelor urbane către periferie și zonele învecinate. Multe zone urbane suburbane au înregistrat o creștere bună a prețurilor vilelor și caselor înșiruite în ultimii ani, cum ar fi Zona Urbană Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) cu o creștere de peste 20%, 30% pe an; sau Zona Urbană Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ho Chi Minh City) cu o creștere de peste 20% pe an, conform datelor de la Batdongsan.com.vn .

Pentru casele private, nivelul dobânzii și prețurile cerute rămân stabile în Hanoi, deoarece acesta este un tip de locuință care deservește nevoile reale de locuințe, astfel încât cererea se menține. În al treilea trimestru al anului 2023, prețurile cerute pentru casele private în multe districte precum Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, Ha Dong au crescut cu 4% - 9% față de aceeași perioadă din 2022. Nivelul dobânzii a crescut, de asemenea, ușor, cu 2% - 3% în unele districte din Hanoi.

În orașul Ho Și Min, prețul de vânzare și nivelul dobânzii la casele private sunt pe o tendință descendentă, dar scăderea nu este mai mare de 10% față de trimestrul al treilea al anului 2022.

Investiția în apartamente realizează un profit mediu de aproximativ 12,5%/an

Raportul arată, de asemenea, că apartamentele sunt tipul de proprietăți imobiliare cel mai puțin afectate de impactul negativ al pieței în ultimul an, deoarece acest tip deservește nevoi reale de locuințe. În al treilea trimestru al anului 2023, nivelul interesului pentru apartamente a dat semne de redresare, cererea de cumpărare a apartamentelor a crescut cu 1%, iar cererea de închiriere a crescut cu 6% față de trimestrul precedent. În special, apartamentele cu prețuri cuprinse între 2 și 4 miliarde VND sunt cele mai căutate.

În 2023, prețul de vânzare al apartamentelor nu s-a modificat semnificativ, crescând doar ușor de la 1% la 5% în Hanoi și aproape neschimbat în orașul Ho Și Min. Cu toate acestea, pe termen lung, din 2015 până în prezent, creșterea prețurilor apartamentelor în Hanoi și orașul Ho Și Min a depășit creșterea veniturilor populației. După 8 ani, prețurile apartamentelor în orașul Ho Și Min și Hanoi au crescut cu 82%, respectiv 56%, în timp ce veniturile persoanelor din zonele urbane au crescut doar cu 39%.

Dl. Le Bao Long - Director de strategie al Batdongsan.com.vn a comentat: „Cumpărarea unui apartament devine din ce în ce mai dificilă pentru oameni atunci când rata de creștere a veniturilor nu poate ține pasul cu rata de creștere a prețurilor locuințelor. În viitor, proiectele principale de apartamente vor avea, de asemenea, prețuri ridicate, deoarece investitorii trebuie să optimizeze profiturile atunci când costurile cresc.”

În ceea ce privește psihologia consumatorilor de imobiliare, în contextul prețurilor ridicate ale locuințelor, oamenii se orientează către închiriere sau caută modalități de a se împrumuta pentru a cumpăra o casă. Însă, în prezent, mulți cumpărători nu au contractat încă un credit pentru a cumpăra, deoarece sunt încă îngrijorați de ratele dobânzilor.

Deoarece prețul apartamentelor este în continuă creștere, iar cererea pentru cumpărarea și închirierea acestui tip de apartament este întotdeauna mare, rata medie a profitului atunci când investiți în apartamente este de până la 12,5%/an (combinând creșterea prețului și profitul din chirie). Aceasta este o rată a profitului mai bună și mai stabilă decât alte tipuri de investiții, cum ar fi acțiuni, aurul, valuta, terenurile și economiile.

Sursă