Datoria magnatului imobiliar crește, dar capacitatea de rambursare a datoriilor își revine ușor

Afacerile imobiliare se bazează în continuare foarte mult pe împrumuturi pe termen scurt, în timp ce implementarea proiectelor este pe termen lung – Foto: QUANG DINH

Ce companii imobiliare și-au mărit datoriile?

Într-un raport publicat recent despre industria imobiliară rezidențială, Visrating – o agenție de rating de credit cu capital Moody's – a declarat că, în prima jumătate a acestui an, datoria totală a investitorilor listați la bursă a crescut cu 19% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Scara datoriilor restante provine în principal din dezvoltarea de noi proiecte ale unor mari companii imobiliare, cum ar fi Vinhomes (datoria totală a crescut cu 63% în aceeași perioadă), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Experții în Visrating prevăd că gradul de îndatorare va continua să crească, pe măsură ce dezvoltatorii contractează mai multe datorii pentru a finanța dezvoltarea de noi proiecte.

	Primele 6 luni ale anului 2023	Primele 6 luni ale anului 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
SĂPAȚI	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Date: Situații financiare, TTO

Cu toate acestea, pe partea pozitivă, se preconizează că capacitatea de rambursare a datoriilor se va redresa ușor în prima jumătate a anului 2024, datorită îmbunătățirii fluxului de numerar operațional și a resurselor de numerar.

Conform Visrating, raportul datorie/EBITDA al industriei (un indicator financiar care reflectă profitul unei companii înainte de deducerea cheltuielilor cu dobânzile, a amortizării și a impozitului pe profit) a crescut la 3,7 ori în primele 6 luni ale anului 2024, față de 2,7 ori anul trecut.

În plus, resursele de numerar au crescut cu 5%; fluxul de numerar operațional și-a revenit ușor, dar a rămas negativ în prima jumătate a anului 2024.

	Îndatorat
T4-2020	161892
T4-2021	179697
T4-2022	207161
T4-2023	222483
T2-2024	245640

Date: Datorii pe termen scurt și lung bazate pe rapoartele financiare ale aproape 80 de întreprinderi listate din domeniul administrării și dezvoltării imobiliare (în principal credite bancare, obligațiuni, leasing financiar etc.)

Mulți investitori au un flux de numerar extrem de slab pentru rambursarea datoriilor.

De asemenea, conform raportului Visrating, peste două treimi dintre investitorii listați la bursă au flux de numerar pentru a rambursa datoriile de la niveluri slabe la extrem de slabe, în special un flux de numerar operațional sub 5% din datoria totală, în special investitorii afectați de problemele juridice ale proiectelor precum LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) și Novaland (NVL).

Experții agențiilor de rating de credit au subliniat, de asemenea, că dependența excesivă de împrumuturile pe termen scurt prezintă riscuri semnificative de refinanțare.

Ca să nu mai vorbim, potrivit Virating, că raportul dintre datoria pe termen scurt și datoria totală a investitorilor listați rămâne ridicat, la 44% în al doilea trimestru al anului 2024, companiile cu numerar limitat, de exemplu: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) având cele mai mari nevoi de recapitalizare.

	Numerar
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Date: BTC, TTO

În plus, datele arată că există obligațiuni imobiliare în valoare de aproximativ 105.000 miliarde VND care vor ajunge la scadență în 2025. Visrating estimează că aproximativ 50% din obligațiunile investitorilor care ajung la scadență în următoarele 12 luni sunt expuse riscului de întârziere la plata principalului/dobânzii.

„Majoritatea sunt legate de investitori care au amânat recent plățile principalului/dobânzilor, cum ar fi NVL, Sunshine, Van Thinh Phat și Hung Thinh”, a subliniat raportul.

În prezent, afacerile imobiliare își cresc datoria în principal prin emiterea de obligațiuni, credite și acțiuni.

Dintre acestea, emisiunile noi de obligațiuni imobiliare în primele opt luni ale anului 2024 au scăzut cu 5% față de anul precedent și este probabil să rămână la un nivel scăzut din cauza cerințelor mai stricte de emisiune și a modificărilor viitoare ale Legii privind valorile mobiliare.

Conform proiectului de lege actual, modificările propuse includ cerințe obligatorii privind garanțiile pentru obligațiunile emise public și obligațiunile plasate privat, care sunt limitate la investitorii instituționali.

În schimb, accesul investitorilor la noi surse de capital s-a îmbunătățit în 2024, grație creșterii creditelor bancare pentru afaceri imobiliare, iar emisiunea de acțiuni s-a dublat față de anul precedent, potrivit Visrating.

Anterior, unii experți au recunoscut, de asemenea, că pentru a promova creșterea creditului în 2024 la 14-15%, o parte importantă a capitalului va fi absorbită de piața imobiliară - un domeniu care necesită capital mare și este principalul client al multor bănci.

Sursă: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm