Înăsprirea impozitelor pe proprietățile cu două prețuri declarate.

Ministerul Finanțelor tocmai a înaintat Guvernului un proiect de decret care detaliază unele prevederi și măsuri pentru organizarea și îndrumarea implementării Legii impozitului pe venit. Un punct notabil este propunerea de recalculare a impozitelor pentru cazurile de prețuri declarate neobișnuit de mici.

Tranzacțiile bancare ar trebui să fie obligatorii.

Conform acestui proiect, valoarea impozabilă pentru transferurile de bunuri imobiliare se bazează pe prețul contractului. Mai exact, impozitul pe venitul persoanelor fizice aferente transferurilor de bunuri imobiliare se calculează la 2% din prețul transferului. Momentul determinării venitului impozabil este momentul în care contractul de transfer intră în vigoare sau momentul înregistrării dreptului de utilizare sau de deținere a bunului imobiliar.

Calculul fiscal propus de Ministerul Finanțelor primește reacții mixte.

FOTO: DINH SON

Proiectul de decret prevede în mod specific că prețul de transfer al bunului imobiliar este prețul menționat în contractul de transfer la momentul transferului. Dacă contractul de transfer nu menționează prețul terenului sau dacă prețul terenului din contract este mai mic decât tabelul de prețuri ale terenurilor și coeficientul de ajustare a prețului terenului (coeficientul K), atunci prețul de transfer al terenului se va baza pe tabelul de prețuri ale terenurilor și pe coeficientul K (dacă există) aplicabil la momentul transferului.

În cazurile în care sunt transferate atât drepturile de utilizare a terenului, cât și activele atașate terenului, cum ar fi casele și lucrările de construcții, dacă contractul nu specifică prețul terenului sau prețul este mai mic decât lista de prețuri a terenului, valoarea drepturilor de utilizare a terenului va fi calculată în conformitate cu lista locală de prețuri a terenului și cu coeficientul K. Dacă valoarea casei sau a lucrărilor de construcții din contract este mai mică decât nivelul de calcul al taxei de înregistrare stipulat de Comitetul Popular Provincial, autoritatea fiscală va baza calculul pe prețul emis de autoritatea locală.

Dl. Nguyen Van Hoa, președintele Asociației Notarilor Publici din Ho Chi Minh City, a evaluat această propunere ca fiind potrivită și necesară, deoarece practica declarării „două prețuri” în transferurile de proprietăți imobiliare există de mulți ani, cauzând pierderi de venituri fiscale și distorsionând transparența pieței. Cu toate acestea, utilizarea doar a tabelului prețurilor terenurilor înmulțit cu coeficientul K sau a prețului emis de localitate ca bază minimă rezolvă doar o parte a problemei. Pentru a o controla eficient, sunt necesare soluții sincronizate suplimentare, cum ar fi obligativitatea plății prin bănci pentru tranzacțiile imobiliare. Simultan, este necesară conectarea datelor între notari, autoritățile fiscale, agențiile funciare și bănci; trebuie construită o bază de date cu prețurile reale ale tranzacțiilor; și, cel mai important, trebuie sporită responsabilitatea tuturor părților de a-și declara tranzacțiile în mod veridic.

„Cred că responsabilitatea pentru evaluare nu ar trebui să revină notarilor. Notarii nu sunt agenții de evaluare sau autorități fiscale. Rolul adecvat al unui notar este de a explica și avertiza părțile cu privire la obligațiile lor legale și de a coordona furnizarea datelor tranzacțiilor în conformitate cu legea. Dacă aceste soluții sunt implementate sincron, politica va contribui la reducerea tranzacțiilor cu „două prețuri”, la combaterea pierderilor de venituri bugetare și la creșterea transparenței și a securității juridice pentru piața imobiliară”, a sugerat dl Nguyen Van Hoa.

În esență, propunerea Ministerului Finanțelor are scopul corect de a combate evaziunea fiscală și de a asigura transparența pieței. Totuși, pentru ca aceasta să fie fezabilă și echitabilă, cel mai important lucru este ca prețurile terenurilor să reflecte cu adevărat valorile pieței, coeficientul K să fie adecvat, iar mecanismul de aplicare să fie flexibil, evitând transformarea taxelor într-o povară pentru tranzacțiile legitime.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City

Teama de a adăuga o povară suplimentară oamenilor.

Potrivit expertului imobiliar Tran Khanh Quang, calculul impozitului propus de Ministerul Finanțelor pentru tranzacțiile imobiliare „suspecte” este doar parțial rezonabil. Anterior, autoritățile locale și experții recomandau aplicarea unui multiplicator de 2% la tabelul prețurilor terenurilor pentru calcularea impozitului. Aceasta este cea mai precisă metodă, asigurând nicio pierdere de venituri, fiind ușor de calculat și reflectând îndeaproape prețurile pieței. Acest lucru se datorează faptului că tabelele prețurilor terenurilor din provincii, cum ar fi orașul Ho Chi Minh, după mulți ani de ajustări, reprezintă deja aproximativ 80% din prețurile pieței. Adăugarea unui coeficient K ar crește semnificativ impozitele, punând o povară mai mare asupra cetățenilor.

Multe opinii sugerează că tabelele prețurilor terenurilor ar trebui să reflecte cu adevărat prețurile pieței, iar coeficientul K ar trebui să fie adecvat.

Fotografie: Dinh Son

„Începând cu 1 iulie, localitățile vor continua să emită coeficientul K, care va fi aplicat pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor. În prezent, taxele de utilizare a terenurilor sunt prea mari, depășind capacitatea de suportare a marii majorități a oamenilor, ceea ce le provoacă îngrijorare. Acum, calcularea impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferurile de proprietăți imobiliare și înmulțirea acestuia cu coeficientul K ar putea determina creșterea prețurilor chiar mai mare decât prețurile pieței, împingând astfel în sus suma impozitelor pe care oamenii trebuie să le plătească în comparație cu situația actuală”, și-a exprimat îngrijorarea domnul Tran Khanh Quang.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că anterior, pentru a determina care cazuri implicau prețuri subdeclarate și care implicau prețuri supradeclarate, provinciile publicau tabele de prețuri minime bazate pe prețul mediu al fiecărei localități. Atunci când erau detectate prețuri subdeclarate, autoritățile fiscale recalculau tabelul de prețuri ale terenurilor înmulțind tabelul de prețuri cu 2%. În prezent, conform propunerii Ministerului Finanțelor, în cazurile în care se suspectează că prețul este mai mic decât prețul pieței, tabelul de prețuri ale terenurilor va fi înmulțit cu un coeficient K și apoi cu 2%. Deși această metodă este aplicabilă teoretic, ea va crea două scenarii posibile în practică.

Primul scenariu, așa cum a fost propus de Ministerul Finanțelor, ar elimina necesitatea unor liste de prețuri locale minime. Aplicarea acestei abordări ar asigura echitatea în legislație, ar facilita calculele guvernamentale și ar reduce povara asupra statului, facilitând astfel previziunile precise ale veniturilor din terenuri și locuințe. Această metodă ar preveni atât pierderile de venituri, cât și impozitarea excesivă, asigurând echitatea. Cetățenii ar folosi această metodă și pentru declarații, evitând atât cifrele mici, cât și cele mari. „Cu toate acestea, odată ce această metodă este implementată, pragul de 2% trebuie reconsiderat, deoarece rata de impozitare ar fi mai mare decât rata actuală. Prin urmare, s-ar putea lua în considerare o cifră mai mică, sub 2%; Ministerul Finanțelor trebuie să efectueze un studiu și să recalculeze în consecință”, a sugerat dl. Le Hoang Chau.

În al doilea rând, dacă nu se implementează o reducere de 2%, ar trebui stabilită o listă de prețuri minime în fiecare localitate, în scopuri de control. Cu o listă de prețuri minime, guvernul poate determina cine declară prețul corect și cine plătește mai puțin, eliminând „suspiciunea” actuală. Cetățenii pot apoi folosi această listă de prețuri minime ca bază pentru declararea prețurilor de cumpărare și vânzare și pentru calcularea impozitelor.

„În esență, propunerea Ministerului Finanțelor are scopul corect de a combate evaziunea fiscală și de a asigura transparența pieței. Cu toate acestea, pentru ca aceasta să fie fezabilă și echitabilă, cel mai important lucru este ca prețurile terenurilor să reflecte cu adevărat valorile pieței, coeficientul K să fie adecvat, iar mecanismul de aplicare să fie flexibil, evitând transformarea taxelor într-o povară pentru tranzacțiile legitime”, a sugerat dl. Le Hoang Chau.

Vânzătorii care înregistrează pierderi ar putea fi în continuare nevoiți să plătească impozite.

În schimb, mulți experți susțin că, dacă rata de impozitare este mai mare decât prețul real al tranzacției, oamenii vor trebui în continuare să plătească o sumă mare de impozite, chiar dacă vând în pierdere sau ating pragul de rentabilitate. Acest lucru îi afectează în special pe cei care trebuie să vândă urgent din cauza dificultăților financiare și pe cei care au cumpărat proprietăți imobiliare în timpul creșterii prețurilor, dar le vând atunci când piața „îngheață”, forțându-i să își reducă pierderile. În plus, dacă fiecare localitate aplică un coeficient K diferit sau îl ajustează inexact, vor apărea dispute între cetățeni și autoritățile fiscale cu privire la suma impozitului datorat, deoarece unele zone vor avea rate mai mari decât altele.

Sursă: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm