„Un nou jucător” pe piața imobiliară

„Noul jucător” nu este o corporație, ci mai degrabă politicile care vizează crearea unei oferte de locuințe adecvate puterii de cumpărare a oamenilor. Dacă sunt implementate bine, acestea pot schimba situația nerezonabilă a pieței imobiliare în viitorul apropiat.

Zona de locuințe sociale Thang Long Green City, în noua zonă urbană Kim Chung, Hanoi - Foto: B.NGOC

„Noul jucător” are o mulțime de „bunuri” la îndemână. Adică, atribuirea de obiective specifice pentru construirea de locuințe sociale fiecărei localități pentru a atinge obiectivul de 1 milion de unități locative sociale; conceperea de modele pentru a construi în bloc și a crește profiturile pentru a încuraja întreprinderile să construiască locuințe sociale.

În martie, trebuie să înființăm un fond național pentru locuințe și există o serie de politici pentru a înlătura dificultățile proiectelor imobiliare care se confruntă cu probleme juridice...

Sursa: Ministerul Construcțiilor - Grafică: T.DAT

Trista realitate: prețurile apartamentelor continuă să crească

Cererea de locuințe este prea mare, în timp ce oferta este limitată, provenind în principal din proiecte imobiliare comerciale de gamă medie, superioară și de lux, ceea ce împinge prețurile apartamentelor mult peste valoarea lor reală.

Conform înregistrărilor lui Tuoi Tre de la proiectul de locuințe sociale NHS Trung Van (districtul Nam Tu Liem, Hanoi), există o diferență uriașă între prețul de vânzare al apartamentelor din locuințe sociale și cel al apartamentelor comerciale din aceeași clădire.

În timp ce prețul de vânzare al locuințelor sociale din clădirea NHS Trung Van a fost anunțat de Departamentul de Construcții din Hanoi în mai 2023 la aproximativ 19,5 milioane VND/ ^m2 , prețul de vânzare al fondului de apartamente comerciale (aproximativ 20% din numărul total de apartamente din proiect) este oferit spre vânzare la 60-70 de milioane VND/ ^m2 .

În cadrul aceluiași proiect și cu aceeași infrastructură și calitate a construcției, prețul de vânzare al apartamentelor comerciale este de 3 ori mai mare decât prețul de vânzare al apartamentelor din locuințe sociale.

În mod similar, prețul de vânzare al proiectului de locuințe sociale Udic Ecotower Ha Dinh (a cărui construcție a fost începută de Udic Infrastructure Development Investment Corporation pe parcela N01, noua zonă urbană Ha Dinh, comuna Tan Trieu, districtul Thanh Tri, Hanoi) a fost anunțat de Departamentul de Construcții din Hanoi în februarie 2025, la aproximativ 25 de milioane VND/ ^m2 , prețul de închiriere 150.000 VND/ ^m2 /lună, prețul de leasing-cumpărare 390.000 VND/ ^m2 /lună.

Între timp, prețurile de vânzare ale apartamentelor comerciale din zonele învecinate cu aceeași infrastructură socială și conexiuni de trafic, cum ar fi Eco Green City, clădirea D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung, sunt anunțate pentru vânzare între 55 și 75 de milioane de VND/ ^m2 .

Situația de mai sus arată deficiențele pieței imobiliare actuale. Prețul locuințelor sociale controlate de stat (cu o marjă de profit a investitorului de 10%) este menținut la un nivel accesibil pentru majoritatea persoanelor cu venituri medii și mici (aproximativ 20 - 25 milioane VND/ ^m2 ), în timp ce prețul locuințelor comerciale (din cauza rarității) depinde de prețul de ofertă al proprietarilor de proiecte, acesta fiind împins la un nivel anormal (de la 55 - 75 milioane VND/ ^m2 ), chiar dacă calitatea locuințelor nu este mult diferită.

Situația prețurilor apartamentelor în continuă creștere împinge, de asemenea, prețurile apartamentelor care sunt utilizate timp de 5-10 ani, cu facilități neschimbate sau chiar degradate, să crească de 1,5-2 ori în 2024.

Zona de locuințe sociale NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Multe apartamente de vânzare, vor continua să crească prețurile?!

Guvernul a solicitat ministerelor și sectoarelor relevante să finalizeze înființarea unui fond național pentru locuințe până în martie 2025, pentru a crește semnificativ oferta de locuințe sociale și locuințe comerciale cu costuri reduse, adecvate veniturilor majorității persoanelor cu venituri medii și mici, precum și lucrătorilor din parcurile industriale.

Mulți experți consideră că înființarea unui fond național pentru locuințe, împreună cu o serie de soluții pentru promovarea dezvoltării locuințelor sociale, va contribui la creșterea ofertei de locuințe accesibile în perioada următoare, remodelând astfel piața imobiliară și reducând prețurile locuințelor în următorii ani.

Dl. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam - a declarat că înființarea unui fond național pentru locuințe pe termen lung va crea stabilitate a pieței și va satisface nevoile minime de locuințe ale oamenilor, dar va dura ceva timp până când se va crea o ofertă de locuințe.

Totuși, pe termen scurt, informațiile despre înființarea unui fond național pentru locuințe vor crea încredere pe piață, iar lucrătorii și persoanele cu venituri mici vor crede că vor exista locuințe accesibile pentru cumpărare.

Potrivit profesorului asociat Dr. Nguyen Quang Tuyen - vicepreședinte al Consiliului Universității de Drept din Hanoi, guvernul a identificat corect defectul pieței imobiliare, și anume că oferta este prea scăzută în comparație cu cererea. Anterior, statul emitea doar politici, dar creșterea ofertei depindea de investitori, astfel încât nu exista fonduri pentru locuințe ieftine de vânzare către oameni.

Guvernul alocă acum cheltuieli anuale pentru locuințe sociale localităților; dacă sunt implementate cu strictețe, oferta va crește cu siguranță. Aceasta este, de asemenea, o soluție implementată de multe țări.

„Soluțiile vor avea impact și vor reglementa piața, reducând dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Este important să fie implementate cu strictețe. În același timp, este necesar să se facă piața transparentă, să existe un sistem complet de date privind proprietățile imobiliare, să se știe câte case deține o persoană și să se utilizeze instrumente de reglementare, cum ar fi impozitul pe proprietăți imobiliare”, a subliniat dl Tuyen.

Chiriași mută mobilă într-un bloc de apartamente de pe strada Le Van Luong, districtul Nha Be, orașul Ho Chi Minh - Fotografie: TU TRUNG

Orașul Ho Și Min propune înființarea unui fond de economii pentru locuințe sociale

Conform proiectului de investiții de construire a cel puțin 1 milion de apartamente de locuințe sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030, orașul Ho Și Min are ca obiectiv dezvoltarea a aproape 70.000 de unități de locuințe sociale până în 2030. Dintre acestea, în perioada 2021-2025, vor fi construite aproximativ 26.000 de unități, iar în perioada 2026-2030, vor fi construite aproximativ 44.000 de unități.

Pentru a avea capital pentru implementare, sunt necesare mai multe modalități, inclusiv mobilizarea subiecților eligibili să cumpere locuințe sociale prin deduceri salariale de la aceștia, pentru care nu există un mecanism de implementare.

Prin urmare, cercetarea pentru înființarea unui Fond de Economii pentru Locuințe Sociale (similar modelului din Singapore) își propune să maximizeze resursele sociale, să creeze conștientizare cu privire la economiile financiare pentru locuințe pentru cei aflați în nevoie și, în același timp, să gestioneze acest grup de persoane și zonele specifice ale proiectului.

Comitetul Popular al orașului Ho Și Min a propus ca Guvernul să permită înființarea unui Fond local de Economii pentru Locuințe Sociale. Odată aprobat de Guvern, Comitetul Popular al orașului se va coordona cu Ministerul Finanțelor și Ministerul Construcțiilor pentru a unifica acest model de operare.

Consultați modelul din Singapore

Dr. Pham Phuong Nam, lector la Facultatea de Resurse Naturale și Mediu a Universității Naționale de Agricultură din Vietnam, a declarat că înființarea unui fond național pentru locuințe, pentru dezvoltarea de locuințe cu costuri reduse în orașele mari, este urgentă pentru a crea condițiile necesare pentru ca persoanele cu venituri mici să aibă un loc de locuit. Modelul de dezvoltare a fondului se poate referi la Fondul Central de Prevedere (CPF) din Singapore.

Acest fond a fost înființat în 1955 și este utilizat în principal în scopul acordării de împrumuturi pentru locuințe sociale. La înființarea sa inițială, rata de contribuție era de 10% din salariul lunar (5% pentru fiecare angajat și angajator). În prezent, angajatorii, angajații cu venituri mici și funcționarii publici trebuie să contribuie cu salariul lunar la CPF în rate de 17%/lună, respectiv 20%/lună. CPF oferă împrumuturi de până la 90% din valoarea locuinței, la rate ale dobânzii foarte mici și se plătesc în rate de 25-30 de ani.

Pe lângă CPF, Consiliul pentru Locuințe și Dezvoltare din Singapore oferă, de asemenea, credite ipotecare cumpărătorilor de locuințe cu venituri mici, echivalente cu 80% din valoarea apartamentului, pentru o durată maximă a creditului de 55 de ani minus vârsta împrumutatului sau 30 de ani, oricare dintre acestea survine primul.

În plus, pentru ca oamenii să poată cumpăra case, guvernul trebuie să ofere împrumuturi astfel încât aceștia să fie nevoiți să cheltuiască doar mai puțin de 20% din venitul lunar pentru a plăti locuințe. Împrumuturile private pentru locuințe sunt oferite de băncile comerciale și alte instituții financiare.

Pentru a reglementa piața imobiliară, a controla creșterile prețurilor locuințelor și a limita speculațiile, guvernul singaporez a aplicat numeroase măsuri eficiente, cum ar fi reducerea duratei maxime a creditelor pentru achiziționarea de locuințe, limitarea valorilor creditelor, creșterea impozitelor pentru cumpărătorii de imobiliare...

Succesul politicii sale de dezvoltare a pieței imobiliare a făcut din Singapore una dintre țările cu cea mai mare rată de proprietate asupra locuințelor din lume (în prezent peste 90%).

„Statul are un rol deosebit de important. Este deosebit de necesar să se emită prompt reglementări specializate pentru dezvoltarea locuințelor accesibile, implementându-le, monitorizând-o și rezolvând prompt problemele care apar în timpul procesului de implementare.”

„Investitorii privați, înțeleși ca investitori, trebuie, de asemenea, încurajați să participe la dezvoltarea acestui fond locativ cu politici specifice de sprijin, în special politici financiare și funciare”, a declarat dl Nam.

Sursă: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm