Piața stabilește în permanență noi niveluri de prețuri, cu mentalitatea „fiecare centimetru de pământ este aur”, terenurile rezidențiale din Hanoi sunt în vizorul cumpărătorilor.

Prețurile imobiliarelor sunt în continuă creștere, terenurile noi pentru construcții, terenurile rezidențiale din Hanoi sunt la mare căutare, cele mai recente reglementări privind creditele ipotecare „Red Book”... sunt cele mai recente știri imobiliare.

Imobiliarele rezidențiale devin o altă opțiune, deoarece creșterea prețurilor nu este impusă la fel de „haotic” ca în cazul apartamentelor. (Foto: Linh An)

Prețurile imobiliare continuă să crească

Dna Pham Thi Mien, directoarea adjunctă a Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam), a declarat că prețurile imobiliarelor ating în mod constant noi niveluri, la niveluri ridicate, depășind cu mult rata de creștere a veniturilor majorității oamenilor.

Mai exact, indicele prețurilor imobiliare ale apartamentelor în al doilea trimestru al anului 2024 în Hanoi și Ho Chi Minh City a crescut cu 58%, respectiv 27% față de al doilea trimestru al anului 2019. Proiectele de apartamente comerciale accesibile au dispărut complet în zonele urbane. Chiar și segmentul apartamentelor de gamă medie este din ce în ce mai rar, fiind treptat „dominat” de segmentul high-end și lux, în condițiile în care peste 80% din oferta de apartamente de vânzare în Hanoi și Ho Chi Minh City în 2024 are prețuri de la 50 de milioane VND/m2 sau mai mult. Multe proiecte de apartamente nou lansate au prețuri de zeci de mii de dolari pe 1m2.

Prețul ridicat al apartamentelor imobiliare principale a dus la o creștere „exorbitantă” a prețurilor apartamentelor vechi, multe apartamente care au fost folosite timp de decenii fiind tranzacționate la prețuri duble sau triple față de prețul de la momentul predării. „În urma” febrei prețurilor apartamentelor, prețul de vânzare al caselor atașate de terenuri, inclusiv vile și case de oraș, a „prins și el impuls” pentru a crește, inclusiv unele proiecte din cartiere îndepărtate de centrul orașului Hanoi, când oferta din centrul orașului este din ce în ce mai limitată.

Dacă în trecut, prețul unitar de sute de milioane pe metru pătrat pentru vile era considerat ridicat, acum există vile de vânzare la prețuri de până la 1 miliard VND pe metru pătrat, ceea ce este încă considerat normal. Prețurile terenurilor sunt, de asemenea, în continuă creștere. Multe provincii și orașe au înregistrat fenomenul de „încălzire” locală a terenurilor legale curate din cauza activităților de reinvestire sau din cauza unor grupuri de investitori care creează o cerere și o ofertă false pentru a împinge în sus prețurile. În unele provincii și orașe, cum ar fi Hai Duong , prețul a depășit „vârful febril” din 2022.

Dna Mien consideră că, pe termen scurt, prețurile imobiliarelor primare vor scădea cu greu, în special segmentul apartamentelor - tipul care satisface nevoile de locuințe în principal în zonele urbane. Deoarece, în contextul cererii de imobiliare, în special a cererii de investiții, care este în continuă creștere, investitorii vor prioritiza dezvoltarea segmentului high-end pentru a maximiza profiturile, în condițiile în care fondurile funciare sunt din ce în ce mai rare, costurile de construcție cresc, iar investițiile în infrastructură și utilități sunt din ce în ce mai calitative.

Noul coridor juridic elimină investitorii cu capacitate financiară slabă, obligându-i pe investitorii rămași în „locul de joacă” să dezvolte zone urbane mari cu infrastructură și utilități sincrone, cu influență mare, ceea ce înseamnă costuri mari, îngreunând totodată scăderea prețurilor imobiliarelor.

În același timp, piața rămâne doar cu investitori cu potențial financiar bun, capacitate existentă puternică sau avantaje în crearea de fonduri funciare, ceea ce va continua să mențină fenomenul de monopol al ofertei, investitorii mari vor continua să decidă prețul pieței, într-o direcție superioară pentru maximizarea profiturilor.

Terenurile rezidențiale din Hanoi sunt la mare căutare

Imobiliarele rezidențiale devin o altă opțiune atunci când creșterea prețurilor nu este împinsă „haotic” precum apartamentele. Un sondaj realizat de Batdongsan.com.vn arată că prețul caselor private din cartierele centrale ale orașului Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... a înregistrat o creștere medie a prețurilor de 10-20% de la începutul anului. Volumul tranzacțiilor la etajele specializate în vânzarea de terenuri rezidențiale din Hanoi a crescut cu o medie de 10-30% în ultimele 3 luni, în același timp în care prețurile apartamentelor au crescut constant.

Dl. Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, a declarat, de asemenea, că datele de piață imobiliară ale Batdongsan.com.vn au înregistrat un nivel stabil de interes pentru casele private și casele de oraș. În primele trei luni ale anului 2024, volumul tranzacțiilor și interesul pentru casele private și casele de oraș au avut o tendință de creștere în toate intervalele de preț. În special, interesul a crescut brusc în aproape toate districtele din Hanoi.

Mai exact, comparativ cu începutul anului 2023, nivelul interesului pentru casele private din districtul Nam Tu Liem a crescut cu 43%, casele private din Hoang Mai au crescut cu 28%, Dong Da a crescut cu 21%, Ha Dong a crescut cu 26%, Thanh Xuan a crescut cu 12%. În ceea ce privește prețul, prețul caselor private din Hanoi a crescut de la o medie de 95 de milioane VND/m2 în primul trimestru al anului 2021 la 164 de milioane VND/m2 în al doilea trimestru al anului 2024.

Astfel, creșterea medie a prețurilor caselor private este destul de stabilă, ajungând la o medie de 15-20% pe an, în funcție de zonă. Stabilitatea, fără haos de prețuri și haos de creștere, este cea care face ca numărul tranzacțiilor de case private și vile să rămână stabil, regulat și să atragă atenția cumpărătorilor și investitorilor reali, în contextul fluctuațiilor constante ale prețurilor apartamentelor din Hanoi.

Expertul imobiliar Tran Huu Xiem, președintele MSP Land System, a declarat că există mulți factori care asigură creșterea pieței imobiliare rezidențiale în viitor, determinând fluxul de numerar să se îndrepte puternic către acest segment.

Mai exact, modificările legislative aduse Legii funciare și Legii afacerilor imobiliare recent adoptate promovează dezvoltarea pieței imobiliare într-o direcție transparentă și sănătoasă. În special, se așteaptă ca prețul viitor al proprietăților imobiliare rezidențiale să crească în funcție de modificările frecvenței actualizărilor de prețuri, atunci când cadrul prețurilor terenurilor și tabelul prețurilor terenurilor sunt eliminate și actualizate anual.

În plus, prețul terenurilor, caselor de oraș și caselor private în produse cu statut juridic clar va crește, de asemenea, atunci când vor fi detaliate condițiile de acordare a certificatelor de drept de folosință asupra terenurilor în uz fără litigii; acuratețea evaluării va fi din ce în ce mai strictă, mai transparentă și mai clară.

În plus, președintele MSP Land System consideră că, având în vedere mentalitatea strămoșilor noștri de tipul „fiecare centimetru de pământ este aur”, proprietățile imobiliare rezidențiale sunt întotdeauna atractive datorită cererii mari de locuințe și proprietăți imobiliare din partea vietnamezilor. Lipsa terenurilor din centrul orașului, în contextul unei cereri în continuă creștere, va promova, de asemenea, creșterea prețurilor de vânzare și a tranzacțiilor. Prin urmare, acest segment este întotdeauna considerat un refugiu sigur pentru fluxul de numerar, atrăgând cumpărători și investitori reali.

Bac Giang publică cele mai recente reglementări privind împărțirea terenurilor

Comitetul Popular al provinciei Bac Giang tocmai a emis Decizia nr. 24 care detaliază limitele privind alocarea terenurilor rezidențiale, limitele privind recunoașterea terenurilor rezidențiale; suprafața minimă și condițiile pentru divizarea și consolidarea parcelelor de teren; limitele privind alocarea terenurilor agricole; limitele privind alocarea terenurilor neutilizate către persoane fizice în scop de utilizare; limitele privind primirea transferurilor de terenuri agricole; criteriile și condițiile pentru schimbarea scopului de utilizare a terenurilor cultivate cu orez, a terenurilor forestiere de protecție, a terenurilor forestiere cu utilizare specială, a terenurilor forestiere de producție în alte scopuri; alte tipuri de documente ale utilizatorilor de terenuri înainte de 15 octombrie 1993, aplicabile în provincie.

În consecință, regulamentul prevede clar că, în condițiile de partajare a terenurilor, pentru terenurile rezidențiale, trebuie să existe o suprafață minimă a terenului rezidențial de 32 de metri pătrați, o frontieră minimă de 4 metri și o adâncime față de limita construcției (dacă există) de cel puțin 5,5 metri pentru parcela inițială cu o adâncime existentă de 5,5 metri sau mai mult.

În cazul în care parcela, după ce Statul îl recuperează, are o adâncime existentă mai mică de 5,5 m, adâncimea minimă trebuie să fie de 3 m.

În ceea ce privește limita alocării de terenuri rezidențiale persoanelor fizice, conform noilor reglementări, pentru terenurile rezidențiale urbane din cartierele orașului Bac Giang (cu excepția comunelor din limitele administrative ale districtelor și orașelor convertite în cartiere și orașe ca urmare a unor limite administrative nou înființate, divizate sau comasate), suprafața maximă este de 100 de metri pătrați.

Terenuri rezidențiale urbane în orașe, terenuri rezidențiale în orașe transformate în cartiere; terenuri rezidențiale în cartierele orașului Viet Yen; terenuri rezidențiale în comunele: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai din orașul Bac Giang; terenuri rezidențiale în comunele din limitele orașului Bac Giang transformate în cartiere; terenuri rezidențiale în zone rurale de-a lungul autostrăzilor, autostrăzilor naționale, drumurilor provinciale cu o suprafață maximă de 120 de metri pătrați.

Terenul rezidențial din comunele din limitele administrative ale districtelor și orașelor transformate în sectoare și orașe ca urmare a limitelor administrative nou înființate, divizate sau comasate (după intrarea în vigoare a Rezoluției Comisiei permanente a Adunării Naționale privind limitele administrative nou înființate, divizate sau comasate) este de maximum 200 de metri pătrați.

Terenul rezidențial în comunele centrale din districte, orașe și târguri este de maximum 300 m2. Terenul rezidențial în comunele montane din districte și târguri este de maximum 360 m2.

În cazul în care parcela a fost formată înainte de 18 decembrie 1980, suprafața terenului rezidențial se determină prin de 5 ori limita de alocare a terenului rezidențial corespunzătoare fiecărei regiuni sau zone prevăzute, dar fără a depăși suprafața parcelei în folosință și maximum 800 m².

În cazul în care parcela a fost formată între 18 decembrie 1980 și înainte de 15 octombrie 1993, limita de recunoaștere a terenului rezidențial se determină prin înmulțirea a triplul limitei de alocare a terenului rezidențial corespunzătoare fiecărei regiuni sau zone prescrise, dar suprafața totală nu depășește suprafața parcelei în folosință și este de maximum 600 m2.

Prezenta Decizie intră în vigoare la 21 septembrie și înlocuiește Decizia nr. 40/2021 și Decizia nr. 44/2023 a Comitetului Popular Provincial.

Condițiile pentru ca utilizatorii de terenuri să ipotecheze drepturile de utilizare a terenurilor sunt stipulate în articolul 45 din Legea funciară din 2024. (Foto: Ha Phong)

Reglementări importante privind ipotecile din cartea roșie

Condițiile pentru ca utilizatorii de terenuri să ipotecheze drepturile de utilizare a terenurilor sunt prevăzute în articolul 45 din Legea funciară din 2024.

Condiții pentru exercitarea dreptului la ipotecă - cartea roșie

În conformitate cu articolul 45, clauza 1, din Legea funciară din 2024, utilizatorii de terenuri au dreptul să ipotecheze drepturile de utilizare a terenurilor atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții:

Dețin un Certificat de drepturi de utilizare a terenului sau un Certificat de proprietate asupra locuinței și drepturi de utilizare a terenului sau un Certificat de drepturi de utilizare a terenului, de proprietate asupra locuinței și alte active atașate terenului, cu excepția următoarelor cazuri: (1) Moștenirea drepturilor de utilizare a terenului; (2) Conversia terenurilor agricole la consolidarea câmpurilor, schimbul de parcele sau donarea drepturilor de utilizare a terenului către stat sau comunitate; (3) Organizații economice cu investiții străine care primesc transferuri de proiecte imobiliare; (4) Gospodăriile și persoanele fizice care utilizează terenuri cărora nu li s-a acordat un Certificat de drepturi de utilizare a terenului, un Certificat de drepturi de proprietate asupra locuinței și drepturi de utilizare a terenului, un Certificat de drepturi de utilizare a terenului, drepturi de proprietate asupra terenului și alte active atașate terenului, un Certificat de drepturi de utilizare a terenului, drepturi de proprietate asupra activelor atașate terenului, dar care sunt eligibile pentru un Certificat de drepturi de utilizare a terenului, drepturi de proprietate asupra activelor atașate terenului, au permisiunea de a transfera drepturile de utilizare a terenului, de a închiria, de a subînchiria drepturile de utilizare a terenului și de a contribui cu capital folosind drepturile de utilizare a terenului pentru implementarea proiectelor.

Terenul nu prezintă litigii sau litigiul a fost soluționat printr-o agenție statală competentă, o hotărâre sau decizie judecătorească sau o decizie sau sentință arbitrală care a intrat în vigoare.

Drepturile de folosință asupra terenurilor nu sunt supuse confiscării sau altor măsuri pentru asigurarea executării hotărârilor judecătorești în conformitate cu prevederile legii privind executarea hotărârilor judecătorești civile. Pe durata termenului de folosință asupra terenurilor, drepturile de folosință asupra terenurilor nu sunt supuse măsurilor temporare de urgență în conformitate cu prevederile legii.

Contractul de ipotecă din cartea roșie trebuie să fie autentificat notarial?

Conform articolului 27, clauza 3, din Legea funciară din 2024, notarizarea și autentificarea contractelor și documentelor care exercită drepturile utilizatorilor de terenuri se efectuează după cum urmează:

Contractele de transfer, donație, ipotecă și aport de capital utilizând drepturi de folosință asupra terenurilor, drepturi de folosință asupra terenurilor și active atașate terenurilor trebuie să fie notarizate sau certificate, cu excepția cazului specificat la punctul b al prezentei clauze.

Contractele de închiriere, subînchiriere a drepturilor de utilizare a terenurilor, a drepturilor de utilizare a terenurilor și a activelor atașate terenurilor, contractele de conversie a drepturilor de utilizare a terenurilor agricole; contractele de transfer, de aport de capital sub formă de drepturi de utilizare a terenurilor, a drepturilor de utilizare a terenurilor și a activelor atașate terenurilor, a activelor atașate terenurilor în care una sau mai multe părți participante la tranzacție este o organizație comercială imobiliară trebuie să fie autentificate notarial sau certificate la cererea părților.

Documentele privind moștenirea drepturilor de folosință asupra terenurilor, drepturile de folosință asupra terenurilor și bunurile atașate terenurilor se autentifică notarial sau se certifică conform prevederilor dreptului civil. Autentificarea și certificarea notarială se efectuează conform prevederilor legii privind autentificarea și certificarea notarială. Astfel, la constituirea unei ipoteci conform cărții roșii, contractul de ipotecă trebuie autentificat și certificat notarial.

Ce conține un dosar de ipotecă din cartea roșie?

Mai exact, în articolul 27 din Decretul 99/2022/ND-CP, persoana care solicită înregistrarea ipotecii depune un set de documente, inclusiv următoarele documente: Formularul de cerere original nr. 01a; Contract de garanție sau contract de garanție notarial sau certificat (1 original sau 1 copie certificată);

Certificat original (carnet roșie, carnet roz), cu excepția cazului în care cererea de înregistrare a măsurilor de securitate se depune concomitent cu: (1) cererea de înregistrare a modificărilor terenurilor și proprietăților atașate terenului; sau; (2) cererea de certificare a dreptului de proprietate asupra proprietății atașate terenului.

Se poate vinde terenul ipotecat?

În conformitate cu articolul 320 din clauza 8 și articolul 321 din clauza 5 din Codul Civil din 2015, debitorul ipotecar nu are voie să vândă, să schimbe sau să doneze bunul ipotecat, decât dacă creditorul ipotecar este de acord. Prin urmare, debitorul ipotecar are voie să vândă terenul doar dacă creditorul ipotecar este de acord.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html