Piața de birouri va înregistra o scădere a prețurilor de închiriere

Conform unui raport al Ministerului Construcțiilor , în trimestrul al patrulea al anului 2023, prețurile de închiriere a birourilor în orașele mari tind să scadă cu 9-22% față de trimestrul precedent. În același timp, situația returnării spațiilor și tendința de mutare a birourilor din zona centrală către zonele înconjurătoare sunt, de asemenea, în creștere.

În orașul Ho Chi Minh, situația returnării spațiilor și mutării birourilor în zonele din jurul centrului orașului a crescut față de trimestrul precedent. Acest lucru a dus la creșterea gradului de ocupare a unor birouri din cartiere centrale, cum ar fi Tan Binh și Phu Nhuan, la 15-25%. Pentru a face față acestei situații, multe clădiri au fost nevoite să își mărească stimulentele, să reducă prețurile de închiriere sau să acorde mai mult timp pentru fiecare contract în parte.

Creșterea puternică a ofertei a cauzat abandonarea multor birouri de închiriat în zonele centrale, așa cum se arată în Figura 1. — Situația birourilor vacante este în creștere în cartierele centrale.

Conform cercetărilor CBRE, 2023 va fi anul cu cea mai mare creștere a ofertei de birouri din orașul Ho Chi Minh din 2019, cu aproape 170.000 de metri pătrați de suprafață nouă închiriată finalizată, în principal în proiecte de birouri de gradul A, amplasate convenabil. În întregul an 2023, orașul Ho Chi Minh a înregistrat aproape 80.000 de metri pătrați de suprafață de birouri absorbită, iar peste 90% din această suprafață a provenit din 4 clădiri de gradul A nou finalizate.

Cu toate acestea, în ultimul an, tranzacțiile de relocare au reprezentat încă o proporție mare, de aproape 48%. Majoritatea acestor tranzacții au avut ca scop mutarea în birouri mai noi, de calitate superioară, cu prețuri de închiriere competitive. În consecință, rata de neocupare a proiectelor din Clasa A a crescut în continuare cu 12,5 puncte procentuale, ajungând la 18,6%, iar cea a proiectelor din Clasa B a crescut cu 1,4 puncte procentuale față de anul precedent, ajungând la 10,1%.

În mod similar, într-un raport recent al Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS), s-a afirmat, de asemenea, că rata de ocupare a clădirilor de birouri a scăzut și se confruntă cu perspectiva unei oferte excesive în perioada următoare. Motivul este că piața are multe surse noi de aprovizionare de calitate, în timp ce clădirile de birouri vechi nu sunt renovate și modernizate în mod proactiv; valul de afaceri care își revin la spații a crescut brusc, în special la sfârșitul anului, din cauza dificultăților financiare.

În plus, obiceiul și tendința de a lucra de la distanță, precum și situația întreprinderilor mici care plătesc pentru spații și caută să închirieze apartamente și case private la costuri reduse pentru a economisi, afectează, de asemenea, semnificativ rata de ocupare a clădirilor de birouri.

Creșterea puternică a ofertei a cauzat abandonarea multor birouri de închiriat în zona centrală, așa cum se arată în Figura 2. — Trecerea din zonele centrale către noile clădiri de birouri a dus, de asemenea, la o scădere a prețurilor de chirie.

În ceea ce privește prețurile de închiriere, VARS consideră că prețurile vor continua să rămână stabile, chiar crescând ușor în cazul clădirilor de birouri noi, de înaltă calitate, sau în cazul prețurilor de reînnoire a contractelor anterioare.

În Hanoi , chiria solicitată pentru spațiile de birouri de gradul A variază între 25-50 USD/m2/lună, cu taxe de serviciu cuprinse între 4-8 USD/m2/lună. Chiria solicitată pentru clădirile de gradul B variază între 12-28 USD/m2/lună, în funcție de zonă. Chiria generală de pe piață a crescut ușor, cu 4% față de anul precedent, datorită noii oferte, care constă în principal în spații de birouri de gradul A de înaltă calitate.

În orașul Ho Și Min, prețul de închiriere pentru spații de birouri de clasa A variază între 35 și 70 USD/m2/lună. Prețul de închiriere pentru spații de birouri de clasa B variază între 20 și 35 USD/m2/lună. Noua ofertă provine în mare parte din clădiri de clasa A, care posedă certificare de birouri verzi, atrăgând chiriași de înaltă calitate din sectoarele financiar, bancar, tehnologic, în special întreprinderi străine.

Totuși, dacă situația returnării spațiilor de birouri continuă să crească, acest lucru va duce la o scădere a chiriilor, în special în clădirile de birouri mai vechi. Acest lucru se va întâmpla cu siguranță în 2024.

Prin urmare, unitățile de afaceri de închiriere de birouri ar trebui să studieze și să creeze un mecanism care să permită conversia funcțiilor de birouri în locuințe, acordând prioritate segmentului de locuințe accesibile, atât pentru a reduce presiunea din dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața de birouri, cât și pentru a crea mai multă ofertă de locuințe, care este din ce în ce mai rară.

Sursă